（2015）宝民三（民）初字第1163号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-27

案件名称

徐蓉与沈琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三（民）初字第1163号原告徐蓉，女，1984年1月27日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人孙辅，住址同上。委托代理人陈欢，北京大成（上海）律师事务所律师。被告沈琳，女，1981年9月29日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人吴勇峰，住址同上。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人谭浩。委托代理人张可可。原告徐蓉诉被告沈琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，通知上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告徐蓉及其委托代理人孙辅、陈欢，被告沈琳的委托代理人吴勇峰，第三人中原公司的委托代理人谭浩、张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐蓉诉称，2015年3月8日，原、被告通过中原公司居间介绍，原告向被告购买上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定，双方同意在被告签署本协议且被告依据本协议第六条的约定领取以被告为权利人的该房地产之产权证后七天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还。协议签订后，原告按约向被告支付了定金10万元。之后，被告未按约与原告签订正式的买卖合同，经催告后，仍不与原告签约，也不返还定金10万元。故原告起诉，要求被告双倍返还定金20万元。被告沈琳辩称，根据居间协议约定，系争房屋产证办出后的7日内双方签订正式的买卖合同，在签订合同当日，原告应当支付首付款72万元。被告的产证在2015年4月3日办出来以后，就通知中原公司联系原告签约，之后中原公司说，原告表示可以签约，但首付款一时无法支付，要一个月后才能支付。过了几天，被告自己与原告电话联系，原告的陈述与中原的转述是一致的。又过了几天，被告与原告再次联系，原告提出可以先付72万元中的40万元，余下部分在1个月之后支付，被告也同意了。在约定的签约当天，被告再次打电话给原告，原告又表示40万元也无法支付，合同也不签。原告出尔反尔，诚信有问题。被告在产证出来后及时通知原告签约，是原告再三违反约定。原告确实支付了10万元定金，仍在被告处，之前被告出于好心曾同意与原告解约，将定金还给原告，但当时双方由于中介费的负担、10万元何时返还等问题，没有达成一致，解约协议也没有签署成功。正式的买卖合同没有签订的真正原因系原告不能在约定的日期内支付首付款，系原告违约。被告出售系争房屋是为了置换，由于原告违约，被告要向他人借款来支付房款，同时还要支付两套房子的贷款，已造成被告的损失。故不同意双倍返还定金，10万元定金要没收。第三人中原公司述称，2015年3月8日，原、被告在中原公司处签署了居间协议，当时被告的小产证还没有办出来，双方约定在被告办出产证后7日内签订正式的买卖合同，并约定在正式签约当日原告支付72万元首付款。被告于2015年4月3日办出了小产证，他及时联系中原公司，中原公司就约原、被告双方于2015年4月10日到中原公司签署正式的买卖合同。4月10日左右，中原公司接到原告电话，原告称她暂时无法支付首付款，能不能不支付首付款先签合同，中原公司告知原告这样可能违约，同时也将相关情况告知了被告。4月11日之后，中原公司还与原被告协商，将违约情况向双方释明，后来原告表示签订合同时先付40万元首付款，中原公司又做了被告工作，被告表示同意，于是约定于4月13日到中原公司签约。到了4月13日，原告又打电话，称没有钱来支付首付款，最终双方也没有签订正式的买卖合同。之后，原、被告没有再协商签约事宜，双方一直商谈解约，后来双方约定在2015年4月23日晚7点到中原公司来签署解约协议，结果原告在当天下午一点就到了中原公司，原告又有变化，要中原公司出具催告函，后来双方没有签成解约协议。5月23日双方又到中原公司门店来谈过，最终不欢而散。关于原告的诉讼请求，由法院依法判决。经审理查明，2015年3月8日，原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出卖方）及中原公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：乙方向甲方购买上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为238.5万元。乙方为表示对该房地产的购买诚意，向丙方支付意向金计10万元。首期房款72万元乙方应于买卖合同签订当日交付丙方，在抵押人许可的最短时限内，由丙方提取并在甲方陪同下还清甲方尚欠贷款余额，由丙方或还贷银行指定第三人收执房地产交易中心规定的注销抵押材料并办理注销手续。第二期房款163万元由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准。尾款3.5万元待甲方将该房地产交付乙方且与乙方签署《房地产交接书》后5个工作日内，乙方直接或通过丙方支付甲方。如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。甲方取得以甲方为权利人的该房地产之产证为甲方的主要义务之一。甲方应依据甲方购买该房地产的《上海市商品房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理该产权证。甲方并保证于该申请经由有关房地产交易中心受理后25个工作日内领取该产权证，否则，甲方应向乙方双倍返还定金。甲乙双方同意在甲方签署本协议且甲方依据本协议第六条约定领取以甲方为权利人的该房地产之产权证后7天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。协议签订后，原告按约支付了定金10万元，被告出具了收款收据。2015年4月3日，被告经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。之后，原、被告双方因故未签订正式的《上海市房地产买卖合同》。2015年4月23日，原告向被告发出催告函，主要内容为：根据居间协议的约定，被告应在签订房地产买卖居间协议后的45天内即2015年4月22日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》，然被告在约定的期限内并未与原告签订正式的买卖合同，故原告催促被告于2015年4月28日24时前往中原公司签署《上海市房地产买卖合同》，如被告仍不配合，催告期限届满日视为被告在该交易中根本违约，届时，原告有权要求被告双倍返还定金20万元。之后双方仍未签订《上海市房地产买卖合同》。此后，双方协商解约事宜，最终双方亦未成功签署解约协议。目前10万元定金尚在被告处。审理中，原告提供上海市宝山区房地产登记收件收据及原告丈夫的通话记录、银行账户明细清单等证据，证明被告实际是在2015年4月17日才领取系争房屋的房地产权证，而居间协议约定是在被告领取房地产权证后的7日内双方签订正式的买卖合同，并不是产证出来后的7日内签订合同，这之间有时间差。事实上，原告并没有在2015年4月3日收到中原公司或被告的通知让双方签订协议，通话记录可以证明。原告直至4月15日才接到中原公司的电话，告知被告产证拿到，可以签订正式合同。约定双方在周末即4月18日或19日来签合同，这期间原告确实向中原公司表示能否在正式的买卖合同中约定一个明确的支付首付款的时间，到时候原告再支付给被告，请中原公司询问被告的意见。后来原告联系中原公司要求签约时，中原公司表示周末没空，被告在4月20日周一才有空，约定双方在4月20日周一来签署买卖合同。4月20日原告联系中原公司确定签约的时候，中原公司表示，周一签合同可以，但第二天就要支付首付款，当时原告提出时间太紧，能否在合同签订之后的七日内支付首付款，希望中原公司去和被告协商，原告自己也与被告电话沟通，当时被告同意原告先去筹集首付款，于周二再签订合同。20日当天，原被告进行沟通，被告同意原告先付40万元首付款，余款在合同中约定一个时间，在7日内支付给被告，当时被告是同意的，到了21号，中原公司告知原告，被告不同意签署合同，要原告必须付清全部首付款。为此，原告又找家人帮忙，筹齐了首付款，并且告知中原公司签合同时可以付清首付款，愿意于周二签合同。因被告周二没空，约好周三即4月22日来签约。4月22日，原告到了中原公司，被告当天没来，是被告丈夫带着朋友来了中原公司，表示签约可以，要么加价，要么解约，不然就走法律程序。被告丈夫不同意签约就离开了。后来中原公司的许经理建议原告写催告函，催告函的模板是中原公司提供的，许经理将催告函的内容填写好以后让原告看，没有问题，原告就自己写了一份，许经理让原告以挂号信的形式寄给被告。5月份的时候，因为被告明确不再出售系争房屋，双方就协商如何解约，原告通过电子邮件的形式将解约协议发送给被告，双方准备签署解约协议。后来由于被告不肯在签署解约协议当日将定金返还给原告，并称钱款放在基金里面，要过几天再还，而原告希望可以一次性解决问题，所以最终双方没有签署解约协议。事实上，原告是在2015年4月15日才接到签约通知。双方约定4月22日签约，并未超过合同约定的签约期限，是被告不肯在4月22日签约，所以中原公司让原告向被告发出催告函。5月23日是原被告和中原公司约定5月24日到中原门店签订解约协议。中原公司表示，被告在4月3日办出了房地产权证，之后就让中原公司通知原告签约，原、被告双方都认可4月10日来签约，原告称4月15日才接到签约通知不是事实。4月10日由于原告提出不能支付首付款，所以这天双方没有签约。之后，原告又提出可以先付40万元，让中原公司与被告协商，被告同意后，双方约定在4月13日再签约。之后再与原告沟通，原告又表示无法付款，所以4月13日这天也没有签约。之后双方就协商解约事宜，从来没有约过4月20日、4月22日来签约。居间协议约定的签约期限就是小产证出来后7日内签约，小产证在4月3日就核准了，4月10日这天完全可以签约。中原公司从未帮原告计算过要45天签约。4月22日这天是原告自己到中原公司索要了催告函的模板，内容也是她自己填写的。被告表示，原告陈述的时间结点与事实不符。被告签好居间协议后，就去办理小产证，4月3日出产证是可以计算出来的。只要产证审核通过，随时可以签约，不是一定要领取产证才可以签约。事实上，双方约定在4月10日签约，由于原告无法支付首付款，所以双方未签约成功。之后，原告又表示可以先支付40万元，剩余首付款一个月内支付，被告同意后，双方商定4月13日再签约，后来由于原告又无法支付钱款，双方也没有签约。因为原告出尔反尔，被告觉得原告诚信有问题，所以不想再将系争房屋出售给原告。之后双方就协商解约事宜，从未约定4月20号或22号再碰面签约。原告4月22日再发催告函已经没有意义。被告一直积极履行义务。为此被告提供其与中原公司业务员的短信记录，2015年5月1日的录音，证明在2015年4月10日，被告催促中原公司业务员去拿产证，并问何时可以签约，中原公司也表示会打电话与原告联系。之后，中原公司就告知被告原告没有钱支付首付款，所以无法签约。5月1日，原、被告双方到中原公司协商解约事宜，在协商中，被告也将无法签约的情况进行说明，是因为原告无法支付首付款所致，对此被告在商谈中并未否认。当天双方已经同意解除合同，但由于原告不肯承担中介费，最终没有签署解约协议。5月10日，原告通过邮件向被告发送了解约协议，希望双方可以私下解约。被告希望双方还是到中原公司解约，于是双方约好5月23日到中原公司签署解约事宜。当天原告要被告立即将10万元还给原告，被告表示要过两天，双方又没谈成。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、催告函及邮寄凭证、电话录音及书面摘录、电子邮件及解约协议、银行账户交易明细、结婚证、上海市宝山区房地产登记收件收据、通话记录清单、被告提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、银行交易明细、短信记录、谈话录音光盘及书面摘录，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就买卖系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。按照协议约定，原、被告双方应在被告依据本协议第六条约定领取以被告为权利人的房地产权证后7天内共同签订《上海市房地产买卖合同》，原告于该买卖合同签订当日支付首付款72万元。被告和中原公司认为只要产证经核准，买卖双方就可以签订网签的合同，不是一定要实际领取产证。所以被告和中原公司称当时买卖双方约定在2015年4月10日签约，由于原告无法支付首付款，双方签约未成。后来被告同意原告先支付40万元首付款，余款1个月内支付，双方又约定4月13日签约，后因原告又不同意支付首付款，所以最终双方签约未成。因原告的多次变化，致使被告不想再出售系争房屋。而原告认为双方签约的时间应该是被告领取房地产权证后的7日内，原告是在2015年4月15日才接到中原公司的通知，约定双方在周末即4月18日或4月19日签约，后来签约日期又变更至4月22日，在4月22日签约，并未超过合同约定的期限。之前原告是提出要先签订合同，在合同中约定具体的首付款时间，被告不同意，原告又提出先支付40万元，余款7日内支付，被告开始同意了，后来被告反悔，所以原告积极筹备首付款。到了4月22日，原告已筹足首付款，是因为被告不肯签约，才导致签约未成。纵观各方当事人的陈述，本案中，原、被告对合同约定的签约时间存在不同的理解，双方对于应该何时签约、中原公司约定双方何时签约均各执一词，可见双方对此并没有达成一致意见，致使双方最终签约未成，据此不能认定双方违约。根据当事人的陈述及原、被告提供的证据材料，此后双方一直在协商解约事宜，双方对解除合同，返还定金10万元已达成合意，只是由于其他事项未协商妥当才致使解约协议未成功签署，据此可以认定，原、被告双方都有解除合同的意思。事实上，原告已另行购买了房屋，双方的买卖合同已无法继续履行，故被告应将收取的10万元定金返还给原告。原告要求被告双方返还定金20万元的请求，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告沈琳于本判决生效之日起十日内，返还原告徐蓉定金10万元；二、原告徐蓉的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2，150元，由原告徐蓉负担1，075元，被告沈琳负担1，075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　穆英慧二〇一五年九月十五日书记员　　陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。