（2015）熟开民初字第00069号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-20
案件名称
袁仕佳、顾健亚等与常熟市经济开发物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2015）熟开民初字第00069号原告袁仕佳。原告顾健亚。原告俞婵娟。委托代理人陶君奎。代理上列三原告。被告常熟市经济开发物业管理有限公司，住所地常熟市锁澜北路25号。法定代表人王宇东，总经理。委托代理人孙凤兰、屈健，常熟市虞山法律服务所法律工作者。原告袁仕佳、顾健亚、俞婵娟与被告常熟市经济开发物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，依法由审判员蒋君伟适用简易程序于2015年4月1日公开开庭进行了审理。之后，本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告袁仕佳及袁仕佳、顾健亚、俞婵娟的委托代理人陶君奎，被告物业公司的委托代理人孙凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁仕佳、顾健亚、俞婵娟诉称：2014年3月3日原告俞婵娟与被告签订业主签收单，签收位于聚和佳苑一期15幢1401、1402房屋。原告取得新房后，依照开发公司及物业管理的规定进行装修。被告以原告违反住宅装修管理条例为由，于2014年11月2日向原告出具了违章通知单，并立即停水、停电。依据被告的临时管理条例第八条所提及禁止行为第四款规定，封装阳台材料必须按照碧溪新区城乡一体化建设提供图纸按图施工，并统一颜色、材料、规格、尺寸。原告封阳台所用材料、颜色、规格一致，只做成了内开窗，内开窗完全符合建设部高层建筑的规定。因业主签收的《装修管理规定》系格式条款，根据合同法对格式条款的规定，被告根据该条款停水、停电没有法律依据，原告在承诺书上签字也是无效的。原告装修施工与承包方签有施工协议书，约定工期90天，自2014年9月28日起至2014年12月27日装修竣工，逾期则需承担工程造价每天0.1%的违约金，该逾期违约金（房屋装修逾期时间从2014年12月28日暂计算至2015年2月10日，逾期天数45天。工程造价193135元＊0.1%＊45天＊2套房屋=17382元）应当由被告承担；原告房屋按期竣工可以出租，由于被告侵权导致装修逾期，按照目前市场价月租金3500元，暂按3个月计算，预期租金收入为10500元；造成原告精神损害3000元。上述费用合计为30882元。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令被告因停水、停电给原告带来的损失30882元；返还装修押金4000元；诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，房屋装修逾期竣工违约金主张自2014年11月2日停电之日起至2015年5月29日恢复用电之日止共209天计算为71279元；房屋装修逾期造成的租金损失主张自2014年11月2日计算至2015年5月29日为24383元；返还装修押金4000元，合计人民币99662元。被告常熟市经济开发物业管理有限公司辩称：原、被告签订有《装修管理规定》、《管理公约》、《承诺书》，对房屋装修作了明确规定，原告也是知晓的。同时该规定第12条第二款明确了被告可以采取停水停电的措施。本案中，原告没有按照规定安装门窗，被告采取停电的措施为合理必要的措施，如果原告有损失，也应由其自行承担。原告诉请中的装修逾期损失及租金损失均不存在，装修押金也并非由被告收取，而且需待装修结束后才予返还，即使被告需要承担责任，根据侵权责任法的相关规定，原告也具有明显的过错。经审理查明：原告袁仕佳、顾健亚系夫妻关系，原告俞婵娟系袁仕佳母亲。2014年1月24日常熟市碧溪新区吴市办事处与俞婵娟户签订房屋搬迁补偿安置协议书，安置俞婵娟户聚和佳苑一期120＋80＋60平方米公寓房。2014年3月3日原告俞婵娟在被告物业公司业主签收单处签字确认接收聚和佳苑一期15幢1401室、1402室房屋并附随下述资料：1、业主资料钥匙交付签收单；2、业主／租户情况登记表；3、入住须知；4、住户使用手册；5、收费一览表；6、温馨提示；7、《装修管理规定》、《承诺书》；8、《车辆行驶及停放管理规定》；9、《办理婚丧事场地使用管理规定》；10、《篮球场管理规定》；11《楼宇交接书》。其中《装修管理规定》第二条第5款规定“装修保证金为2000元／户，由常熟市碧溪新区城乡一体化建设有限公司统一收取”。第三条第1款、第2款规定“装修工程完成后，施工单位将所持有一份《房屋装修许可证》交管理处提请验收，并填写一份《装修验房表》，安排具体验收时间，若装修验收不合格，管理处有权提出整改要求，装修单位按要求进行整改，直到符合要求，否则不予验收；经管理处验收合格签字后，装修施工单位可凭交纳的押金收据到物管处或公司办理出入证押金退还手续”。第七条第3款规定“不得擅自在窗外、门外安装防盗网栅，不得拆除飘窗护栏；不允许更改原有的围栏及进户门；不得将原来的门窗填平。如全体业主一致要求封阳台，须经建设单位同意，并由建设单位出具方案公示，但必须统一材质，统一颜色，统一规格，并按照建设单位提供的图纸按图施工，禁止阳台和窗户外侧安装任何附着物”。第十一条规定“对违反规定者，管理处有权停水、停电或暂扣装修保证金”。2014年3月3日原告俞婵娟与被告物业公司签订《常熟市前期物业管理服务协议》，对双方的权利、义务作了约定。其中也涉及由常熟市碧溪新区城乡一体化建设有限公司统一收取2000元／户装修保证金；业主需遵守物业管理公共规章制度和《业主临时管理规约》；物业公司为使达到管理服务质量约定目标，有权采取必要限制措施要求业主改正等条款。建设单位常熟市碧溪新区城乡一体化建设有限公司制定的《临时管理规约》第八条第4款规定“封装阳台材料必须按照碧溪新区城乡一体化建设有限公司提供图纸按图施工，并统一颜色、材料、规格、尺寸一致”。第十六条“违反本临时管理规约规定的，物业服务企业有权制止；业主拒不改正的，有权禁止施工人员和施工材料进入物业管理区域，有权责令停工，停水、停电处理，暂扣装修保证金等”。俞婵娟于2014年3月3日在《承诺书》签字确认，已详细阅读并理解建设单位常熟市碧溪新区城乡一体化建设有限公司制定的《临时管理规约》，同意并遵守《临时管理规约》内的一切条款。2014年9月10日原告俞婵娟为聚和佳苑一期15幢1401室、1402室两套房屋装修事宜和被告物业公司签订了《开工申请表》、《住宅装饰装修管理服务协议书》、《装修承诺书》、《防火责任书》、《承诺书》、《房屋装修许可证》、《装修施工人员出入证登记表》等一系列文件。其中《承诺书》明确：装修按照碧溪新区城乡一体化建设有限公司提供的方案、尺寸、统一型材、颜色（与原有窗户颜色相同）等进行封闭，并保证阳台封闭在栏杆内侧；安装前将与委托方（施工方）封闭阳台所签订合同保证送一份物管处备案，由施工方缴纳伍佰元押金。2014年9月28日原告袁仕佳（甲方）与常熟市金色梧桐装饰公司（乙方）签订《装修施工协议书》二份，分别将聚和佳苑一期15幢1401室、1402室两套房屋委托乙方进行装修，约定工期为90天，自2014年9月28日至2014年12月27日止。工程造价分别为193135元、147914元。其中第8条约定，双方必须在约定工期内完成，任何一方耽误造成延期交付，每天按工程造价的0.1%承担违约金。2014年11月2日小区管理人员在巡视过程中发现原告违法封阳台的行为，在原告门口粘贴违章通知单一份，载明：“经查实，您从事封阳台行为违反住宅装修管理条约规定，现管理处勒令1、请立即停止上述行为；2、限期叁天恢复或拆除……”。被告另采取了停电措施以制止原告的违规装修行为。审理中，本院至现场进行了察看，其中电力开关闸位于原告15幢1401室、1402室房屋大门旁侧。该小区南、北阳台封装均采取了统一的颜色、样式，原告所在房屋的南、北阳台封装样式、规格和该小区整体风格并不一致。以上事实，由原告提供的搬迁补偿安置协议书、装修施工协议书、违章通知书、网上咨询答复；被告提供的业主签收单及附件、办理装修流程确认单及附件、临时管理规约、物业管理服务协议、承诺书及本院现场照片、庭审笔录等证据在卷予以作证。本院认为：建设单位在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。从原告签署的《临时管理规约》、《装修管理规定》、《装修承诺书》等文件，以及该小区其他业主装修阳台的统一风格可以确认，原告及其他入住的业主均是知晓该小区关于阳台的装修规定。建设单位会同物业公司制定的《临时管理规约》中有关封阳台在尺寸、颜色、规格等方面的要求并不损害业主的合法权益，相反，反而为全体业主提供了视觉上的整齐划一，使得小区更加规范有序，故该规定应为全体业主共同遵守。业主进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、物业服务合同的约定。本案中，原告在装修前向被告进行了备案，被告也将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知了业主，但根据现场的察看及现有其他证据，可以确认原告对阳台进行装修的方案确系违反了《临时管理规约》及《装修承诺书》中的相关要求，物业公司对原告的上述行为有权予以制止。《临时管理规约》第十六条载明，物业公司对违反临时管理规约的行为，有权采取停电的措施，俞婵娟在承诺书中也明确，同意并遵守上述条款，可视为对自身权益的处分，并不违反法律规定。故原告方违反统一规定进行装修，被告依双方的约定采取停电措施，以制止原告违规装修，被告的行为并不构成侵权。原告的损失应由其自负。关于装修押金，根据《装修管理规定》、《常熟市前期物业管理服务协议》，需在装修经验收合格后退还，原告要求返还装修押金的主张，其条件尚不成就。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告袁仕佳、顾健亚、俞婵娟的全部诉讼请求。案件受理费2242元，由原告袁仕佳、顾健亚、俞婵娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长 戴卫忠审 判 员 蒋君伟人民陪审员 祝永昌二〇一五年九月十五日书 记 员 马俊怡