（2015）吴民初字第513号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2016-01-12

案件名称

苏州市百盛特种水产有限公司与苏州超益电子材料有限公司、苏州市怡良食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市百盛特种水产有限公司,苏州超益电子材料有限公司,苏州市怡良食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书（2015）吴民初字第513号原告（反诉被告）苏州市百盛特种水产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴工业区。法定代表人陈琼根，该公司董事长。委托代理人邬国珍、张春红，江苏狮山律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州超益电子材料有限公司，住所地苏州吴中经济开发区南湖路125号9幢。法定代表人敬庭海，该公司总经理。委托代理人彭浩、马艳，江苏和合合律师事务所律师。第三人（反诉被告）苏州市怡良食品有限公司，住所地苏州吴中经济开发区南湖路125号。法定代表人潘和平，该公司总经理。委托代理人丁双龙、杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。本院于2015年4月8日受理了原告（即反诉被告，以下均称为原告）苏州市百盛特种水产有限公司（以下简称百盛公司）与被告（即反诉原告）苏州超益电子材料有限公司（以下简称超益公司）和第三人（即反诉被告，以下均称为第三人）苏州市怡良食品有限公司（以下简称怡良公司）房屋租赁合同纠纷一案。在审理过程中，被告超益公司在法定期限内提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法由审判员陈柏安适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告百盛公司之委托代理人张春红、被告超益公司之委托代理人彭浩、第三人怡良公司之委托代理人杨新忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百盛公司诉称，2009年10月20日，原告与第三人怡良公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于苏州市吴中区南湖路125号5号厂房（面积3276.05平方米）出租给第三人使用，租赁期限为10年，第三人经原告书面同意有转租权。2012年12月20日，第三人将向原告承租的5号厂房中的360平方米的面积转租给被告，租赁期限为2年，即2012年11月15日至2014年11月14日，月租金为6120元，年租金为73440元。2014年10月28日，原告和第三人经协商一致同意解除双方租赁关系，双方租赁合同自2014年11月1日解除，5号厂房内的到期转租户及未到期转租户清退事宜由原告承担。早在2004年8月14日，第三人就已经发函给被告，告知其合同到期后不再续签，10月29日，原告再次发函给被告，告知其合同到期搬迁。合同到期后，原告多次与被告交涉，但被告拒不搬迁，致使原告方的利益受到损失。现请求判令被告立即迁出承租房屋，并按原承租标准向原告赔偿损失，支付水费250元、电费3648元和物业费900元。被告超益公司辩称，其不愿意迁出租赁房屋，被告在承租时，第三人承诺可以承租10年的，并且把第三人与原告之间的租赁合同出示给被告看了。为了保证该承租期限，当时第三人还把他们之间的合同原件交给了被告，这一点从2014年原告和第三人在被告办理工商登记变更时予以相应配合时可以看出。对于合理的水电费和房租被告愿意承担，但是现在由于原告和第三人对本案所涉的租赁的厂房停水停电，该厂房不具备了租赁合同的租赁条件，从停水停电开始的房租、物业费被告拒绝支付。第三人怡良公司辩称，对原告的诉讼请求、事实和理由均无异议。被告超益公司反诉称，2009年，原告百盛公司把其厂房出租给第三人怡良公司，第三人又把部分厂房转租给被告超益公司。当时为吸引被告超益公司承租，第三人明确告知被告，其原告百盛公司的租赁合同期限为十年，可以十年期限内，出租给被告超益公司（为了使被告放心，第三人怡良公司把其与原告百盛公司之间的租赁合同原件交付给了被告），只是为了租金的原因，可视情况签署期限为一年、二年、三年等不同期限的租赁合同。到2014年底，原告已租赁使用了五年。在租赁期间，原告百盛公司和第三人怡良公司提供的厂房在2014年雨季时发生严重漏水事故，致使被告的机器设备、原材料、成品、办公设备受雨水淋温、浸泡，为此被告受到了巨大损失。被告要求原告和第三人进行赔偿，却被拒绝。在2014年底，原告和第三人以第二次合同到期为由，要求被告交回所租房屋。被告事后得知，其真实理由是在2014年初，政府有关部门就下发了拆迁通知，且在租赁期限内原告和第三人与政府拆迁部门达成了拆迁补偿协议，原告和第三人才决定不让被告续签租赁合同，原告和第三人的上述行为，实际上损害了被告的利益，剥夺了被告的谈判权，拆迁协议中的就该部分厂房停业损失、搬迁费、装修补偿实际上应归属于被告。另，被告正在就所受损失及补偿问题与原告和第三人协商时，原告和第三人悍然对所租厂房停水停电，被告不得不停产，原告和第三人的上述行为，又加大了被告损失。现被告请求判令原告赔偿被告各类损失142000元，其中房屋漏水所造成的损失65000元，停电停水损失55000元，装修损失10000元，搬迁损失10000元，营业执照变更损失2000元，第三人对上述损失承担连带赔偿责任。原告百盛公司针对被告的反诉请求辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，请法院驳回被告的反诉请求。第三人怡良公司针对被告的反诉请求辩称，被告的反诉，无论是主张损失还是让其承担连带赔偿责任，均没有事实和法律依据，对于事实和理由部分也与客观事实不符。经审理查明，苏州市吴中经济开发区南湖路123、125号10幢房屋为原告百盛公司所有。2009年10月20日，原告将上述房屋出租给第三人怡良公司，租赁期限为2009年10月15日起至2019年10月14日止。季度租金为117500元，经原告书面同意后，第三人可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由第三人负责，包括向转租户收取租金等。2012年11月15日，第三人怡良公司（甲方）与被告超益公司（乙方）签订了厂房租赁合同一份，该合同的主要内容为：甲方将位于南湖路125号厂房租赁给乙方使用，租赁面积为360平方米，租赁期限为2年，自2012年11月15日至2014年11月14日止，月租金为6120元，水费为10元／人／月（按5人每月计算）、电费为1.2元／度、物业费为0.5元／平方米／月计算，费用由乙方承担，并在收到水、电费收据后，三个工作日内根据实际使用量付款。2014年10月28日，原告和第三人又签订了协议一份，该协议的主要内容为：甲（指原告百盛公司）、乙（指第三人怡良公司）双方于2009年9月、10月签订了两份《租赁合同》，由乙方承租甲方的南湖路125号的4号、5号厂房，租期均为10年。承租后，乙方自用部分厂房，其余部分转租给其他企业或个人。2014年因政府规划需要对甲方所有的1至5号厂房中的1至2号厂房拆迁，经政府同意对3至5号厂房进行拆迁或收购。又甲方知道乙方将部分厂房转租，要求转租合同到期后乙方不再与转租户续签合同，因此乙方委托律师通知转租合同即将到期的各转租户，明确到期后不再续签，并要求做好拆迁准备。现双方达成如下协议：关于4号厂房的租赁合同，双方继续履行，甲方允许乙方在合同限定的租赁期限内，将自用的多余部分房屋转租。乙方对转租户可能造成的违约承担连带责任。合同期内若遇政府或规划拆迁按规定办。关于5号厂房的租赁合同，双方一致同意于2014年11月1日起解除，但5号厂房内乙方所建保鲜库（面积约40平方米）继续保留并由乙方使用，乙方按4号厂房租金支付，5号厂房外的临时简易房保留，仍暂由乙方继续使用，若甲方因整体规划需要应立即拆除。签订本协议后，5号厂房内到期转租户及未到期转租户清退事宜，由甲方负责协商处理相关清退工作由甲方自行进行，乙方指派专人协助配合甲方做好清退工作。2014年10月29日，原告和第三人联合出具通知一份，该通知的主要内容为：第三人怡良公司曾于2014年8月14日委托律师向即将到期的各承租户致函，明确各承租户在承租合同到期后将不再续签合同，并要求按合同规定做好搬迁。现转租方与产权方协商一致，自2014年11月1日起解除双方关于5号厂房的租赁合同，转租方已将该厂房租赁权限全部返还给产权方，产权方现重申：请即将到期的承租户自行搬离，对尚未到期的承租户，产权方同意使用至租赁合同到期后搬迁。同日，原告还向被告发出通知一份，该通知的主要内容为：怡良公司转租给被告的房屋将于2014年11月14日到期，此前转租方也于2014年8月20日左右，向承租户发送了明确到期不再续签、做好搬迁工作的律师函。现郑重通知被告，由转租方与被告签订的租赁合同到期后，原告将如期收回、不再续租。请被告接到通知后至租赁合同到期日如期搬迁，按合同规定将厂房恢复为承租时式样。以上事实由原告提供的房产证、租赁合同、协议、通知以及本案庭审笔录予以证实。本院认为，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。本案中，被告与第三人怡良公司于2012年11月15日签订的租赁合同于2014年11月14日到期，双方并未再续签合同，因此被告应当于合同到期日即2014年11月15日将本案租赁的厂房退还给第三人，因此被告再继续占有原告的房屋无法律上和合同上的依据。至于被告辩解，其与第三人承租厂房时，第三人承诺可以承租10年的，并且把第三人与原告之间的租赁合同出示给被告看了。然，被告对该辩解未提供任何证据，本院实难采信，且即使被告辩解属实，但也因第三人与原告达成了由原告收回房屋的协议，第三人已经失去了转租该厂房的权利，作为次承租人的被告当然无权再继续占有使用该厂房。现被告占有其房屋属于非法占有行为，严重侵犯了原告的物权，原告要求被告归还房屋符合法律规定，原告的物权应予保护，被告应当从本案所涉房屋内迁出腾空。关于原告主张的损失问题，因被告非法占有原告的房屋，损害了原告的物权，导致原告的出租、收益权受损，原告请求按原承租标准向原告赔偿损失，其请求合法有据，应予支持。根据被告与第三人签订的租赁合同，月租金为6120元，即日租金为204元。因此被告应当自其与第三人的租赁合同到期日之次日起即2014年11月15日起至被告实际从该厂房腾空迁出之日止、以每日204元为标准向原告支付逾期占有使用费。关于原告主张的水费、电费和物业费问题。原告提供了水费、电费明细表，该表载明被告结欠电费3684元。被告经质证后表示需要回去核实，截至本判决作出之日，被告仍未作出任何答复，因此根据证据规则，本院采信原告的主张，被告结欠原告电费3684元。关于水费问题，因被告和第三人的租赁合同中约定，水费10元每月，按5人计算，因此原告主张水费250元并无不妥；关于物业费，租赁合同约定每平方米每月0.5元，被告租赁的面积为360平方米，因此原告主张物业费900元符合合同约定。关于被告的反诉请求。被告要求原告赔偿漏水所造成的损失问题。被告提供了其公司出具的因厂房渗水造成其损失要求第三人尽快解决的通知一份、由东莞市意亿机械科技有限公司出具的收据一张、模糊不清的照片8张和加盖“东莞市寮步楚源机械”公章的全自动切台维护单一张。原告质证后认为。其并没有收到被告发出的通知，对被告提供的上述证据不予认可；第三人经质证后认为，其并没有收到被告发出的通知，通知所反映的情况也不是事实，在2014年被告反映漏水情况时第三人就进行了及时的维修，对被告提供的上述证据不予认可。本院认为，被告以2014年厂房漏水为由要求原告和第三人赔偿，但其提供的上述证据与其漏水损失的关联性无法确认，且原告与被告之间并不存在直接的租赁关系，其该反诉请求本院不予支持。关于被告反诉请求要求原告与第三人赔偿停电停水损失的问题。因被告与第三人的租赁合同到期后，其应当立即从本案所租赁的厂房内迁出，其占有该厂房属于非法占有行为，原告与第三人无义务再为其提供水电等附属服务，被告的该反诉请求于法无据，本院不予支持。关于被告反诉请求要求赔偿装修损失10000元的问题。被告既未提供其对该厂房进行了装修的证据，其与第三人的租赁合同也并未约定合同到期后第三人应当承担其装修损失，因此其该主张无合同依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告与第三人赔偿搬迁损失10000元的问题。因被告与第三人的租赁合同到期后，被告有义务立即从所租赁的厂房内迁出，搬迁是被告应自负的义务，其向原告和第三人主张搬迁费无任何法律依据，本院不予支持。关于其要求原告和第三人赔偿营业执照变更的损失问题，被告亦无任何合同依据和法律依据，其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州超益电子材料有限公司于本判决生效之日起十日内从其所承租的苏州市吴中经济开发区南湖路123、125号10幢房屋内迁出，并向原告苏州市百盛特种水产有限公司支付自2014年11月15日起至被告实际从该厂房迁出之日止、以每日204元为标准计算的逾期占有使用费。二、被告苏州超益电子材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市百盛特种水产有限公司支付电费3684元、水费250元、物业费900元，合计人民币4834元。三、驳回被告苏州超益电子材料有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币686元，反诉受理费1570元，合计人民币2256元，由被告苏州超益电子材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审　判　员　　陈柏安人民陪审员　　钱向东人民陪审员　　徐　利二〇一五年九月十五日书　记　员　　朱　婷更多数据：搜索“”来源：