（2015）邹商初字第626号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-09
案件名称
邹平县临池镇古城村民委员会与孟杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邹平县人民法院
所属地区
邹平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹平县临池镇古城村民委员会,孟杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书（2015）邹商初字第626号原告邹平县临池镇古城村民委员会，住所地邹平县。法定代表人朱红娇，系该村村民委员会主任。委托代理人石江，山东年轮律师事务所律师（特别授权代理）。被告孟杰，农民。委托代理人ＸＸ，山东远识律师事务所律师（特别授权代理）。原告邹平县临池镇古城村民委员会（以下简称古城村委会）与被告孟杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由审判员夏学光独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告古城村委会及其委托代理人石江、被告孟杰及其委托代理人ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古城村委会诉称，原被告双方于1997年12月19日签订瓦厂租赁合同一份，后于2001年8月15日签订补充协议，合同约定租赁期限自1998年2月28日起至2010年12月31日止，租赁费为每年人民币70000元整，缴费方式为合同签订之日交足第一年租赁费，以后每年2月28日交清当年租赁费。补充协议约定原告支付人民币100000元用于大窑翻建费用，支付方式为从2003年、2004年应收取的租赁费中扣减，即2003年扣减60000元、2004年扣减40000元。截止2010年12月31日，被告租赁瓦厂13年，每年租赁费70000元，共计910000元整，扣除原告应支付的翻建大窑的100000元及被告自1997年12月以来共交付的租赁费676400元，累计尚欠原告租赁费133600元。2010年12月31日租赁合同到期后，被告非法占有租赁物拒不搬出长达四年半时间。为维护原告的合法权益，请求判令被告支付拖欠原告的瓦厂租赁费133600元；立即交还非法占有的租赁物（包括房屋、土地）并支付租赁合同到期后的非法占有使用费315000元；诉讼费用由被告承担。被告孟杰辩称，一、被答辩人的诉讼主体资格需要查明。1997年12月19日答辩人与被答辩人签订了关于古城瓦厂的《租赁合同》一份。当时答辩人出于对被答辩人的信任，没有针对被答辩人对租赁瓦厂是否具有所有权或者处分收益权进行审查。如今在合同的履行过程中双方产生纠纷并形成本诉，答辩人认为被答辩人有义务向法庭证明其对租赁瓦厂具有所有权或者处分收益权利，否则根据《物权法》和《合同法》的相关规定，应认定双方签订的租赁合同为无效合同。二、因为法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。被答辩人要求答辩人立即支付拖欠的瓦厂租赁费133600元的诉讼请求已经超出法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回。三、答辩人在租赁合同履行期间已经完全按照合同约定履行了向被答辩人交纳租金的法律义务，并不存在拖欠租金的行为。所以被答辩人要求答辩人支付拖欠的租赁费的诉讼请求是不成立的。四、被答辩人要求答辩人“立即交还非法占有的租赁物（包括房屋、土地等）并支付租赁合同到期后的非法占有使用费315000元”的诉讼请求与事实不符，且不符合法律的相关规定。双方签订的《租赁合同》于2010年12月31日到期后，答辩人曾多次找到时任被答辩人的法定代表人及书记纪传华，要求续签租赁合同。他当时的答复是“村里类似的租赁合同到期的情况很多，但都还没有续签，到时候一块办理”。这样续签合同的事就拖了下来。至2012年上半年，答辩人的产品已经不适应市场需求，本欲投入资金转型改产，但因为合同未能续签，答辩人不敢贸然投入资金，自2012年6月份至今一直处于停产状态。期间被答辩人的村两委领导班子也在发生变化，合同续签无望。2013年由王某某任被答辩人村党委代理书记，主持村里的工作。从那时起到被答辩人起诉答辩人的近两年的时间里，答辩人曾先后十余次找王某某书记和村两委其他领导要求继续租赁瓦厂，他（她）们均表态答应与答辩人续签租赁合同。为了保持和维护好与被答辩人关系，实现继续租赁瓦厂的意愿，这段时间里，在王某某的要求下，答辩人先后分三次向被答辩人支付90000元现金。在今年2月份，古城村两委的主要负责人还找过答辩人谈定了继续租赁瓦厂及年租赁费额度的相关事宜。但由于古城村两委的政治争斗，他们意见不一，朝令夕改，致使继续租赁未能实施，才形成了目前的状况，答辩人没有恶意占有。此外，在王某某主持工作后，答辩人曾投资300000元购置了两个大型广告牌，并已打好基础要树立在瓦厂范围内，结果被王某某和他带去的村两委的4个人给挡了下来。后答辩人曾多次找王某某及村两委负责人协调此事未果，至今答辩人近300000元的投资打了水漂。一直以来答辩人对瓦厂既无掌控权，更无使用权。综上所述，被答辩人在诉状中陈述的内容与事实严重不符，其诉讼请求超过了诉讼时效，没有任何的法律依据，故请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据：1、租赁合同、补充协议各一份。证明：（1）1997年12月19日原被告签订租赁合同，原告将本村瓦厂承包给被告经营，租赁期限13年，至2010年12月31日到期，租赁费每年70000元整，于每年2月28日交清当年的租赁费，13年共应交租赁费910000元；该租赁合同及补充协议原告处的印章均为邹平县临池镇古城村民委员会，不存在主体不适格的问题。（2）2001年8月15日原被告又签订补充协议，原告方支付壹拾万元用于大窑翻建费用，支付方式从2003年应收租赁费中扣减60000元，从2004年应收租赁费中扣减40000元，该款项在起诉时已经扣除。同时该补充协议约定：“在双方租赁合同剩余期间即2002年2月28日起至2010年12月31日止，乙方须按租赁合同第三条、第四条及本协议第一条约定的租赁费数额及交费日期足额交纳租赁费，如有违约甲方有权按每日1000元的计算标准向乙方收取违约金”，该违约金原告考虑到长期以来与被告之间的合作关系，在本诉讼中并未要求主张。2、乙方已经交纳租赁费的明细清单，证明：（1）被告共分19次向原告交付租赁费676400元，在扣除补充协议中的100000元，尚欠原告合同期内的租赁费133600元；（2）本协议自2010年12月31日止至今被告对租赁物的非法占有使用费每年按70000元计算尚欠315000元（计算至2015年6月底）3、被告庭后提交山东省邹平县人民政府于1987年6月23日核发给邹平县临池乡古城村的《土地使用证》一份。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提供如下证据：1、瓦厂应交租赁费复印件一份。该证据是由原告村书记王某某提供，于2013年9月18日出具，证明截止2013年9月18日我方已经向原告缴纳了18笔租赁费用，其中和原告刚才提交的证据2相比照存在多处不相符的地方，所以原告提交的证据材料并不完整，其计算方式有误差。2、证明一份，该证明由邹平县供电公司临池供电所于2015年8月4日出具，证明内容为古城瓦厂自2012年6月至今厂内停产，用电为零，该份证据也证实了我方在答辩中所陈述的租赁合同到期后多次找原告续签合同未果，导致我方不得投资改产的事实。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该份证据不能证实原告对于古城瓦厂具有所有权或者处分收益权，该合同及补充协议不能作为权利证书来证实原告对于瓦厂的所有权问题。对证据2的真实性无异议，但是认为原告提交的该组记账清单并不完整，对于被告交纳的租赁费有遗漏的部分没有进行统计，所以原告交纳的租赁费总额还有待进一步核实。根据原告提交的证据中，我方最晚一次交费时间为2014年1月10日，在此期间后，原告没有向我方主张权利，至2015年7月20日向法院提起诉讼，显然超出了法律规定的一年的诉讼时效。对原告庭后提交的证据3《土地使用证》无异议。经质证，原告对被告提供的证据1有异议，一、该份证据是复印件无法证实其真实性，根据民诉法规定证据应该提供原件。二、该证据的来源不清楚，记载的内容是否真实，我们也不清楚。因此被告的观点不能成立，该证据也不能作为有效证据使用。对被告提供的证据2有异议，认为该证据只能证明用电情况，无法否定被告方占有原告方瓦厂及厂地的事实。原告提交的证据1和证据3，本院经审查后认为，该两组证据来源合法，内容客观真实，本院确认为有效证据，作为本案判决依据。对原告提交的证据2，本院经审查认为，该组证据是被告向原告交纳租赁费的第三联记账单据，被告应该持有交款人一联，但被告未提供。本院认为该组证据来源合法，能够反映被告交纳租赁费的数额，真实有效，作为本案判决依据。对被告提交的证据1，本院经审查后认为，该份证据系复印件，无相关人员签名，不能作为本案判决依据。对被告提交的证据2，本院经审查后认为，该证据与本案争议的焦点问题无关，不能作为本案判决依据。经审理查明，原告古城村委会与被告孟杰于1997年12月19日签订租赁合同一份。合同第一条约定：甲方将古城瓦厂全部资产租赁给乙方，租赁期间使用权归乙方，所有权属甲方。第二条约定租赁期限：自1998年2月28日起至2010年12月31日止。第三条约定租赁费：每年人民币七万元整。第四条约定交款方式：合同签订之日交足第一年租赁费，以后每年2月28日交清当年租赁费。第八条约定违约责任：甲乙双方必须共同遵守本合同，均不得违约。如甲方违约，乙方投入的资产由甲方如数付款，并承担相应的经济损失；如乙方违约，乙方所投入的资产归甲方，并赔偿对方的经济损失。甲、乙双方如有一方违约，另一方有权提出终止合同。第九条约定合同的变更终止：本合同到期后自行终止乙方如继续租赁，须提前与甲方商议续订。后双方于2001年8月15日签订补充协议一份。其中第一条约定甲方支付人民币壹拾万元用于大窑翻建费用，支付方式为从2003年、2004年应收取的租赁费中扣减，即2003年扣减60000元，2004年扣减100000元。合同签订后，原告将古城瓦厂交付被告使用。按合同约定租赁期限内自1998年2月28日至2010年12月31日，被告应交纳租赁费910000元。被告自1997年12月19日至2014年1月10日共向原告交纳租赁费676400元。扣减翻建大窑费用100000元，被告余欠原告租赁费133600元。2010年合同到期后，被告在未交清余欠租赁费的情况下仍占有使用古城瓦厂。致使原告诉来本院。本院认为原被告的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否适格。二、原告的诉求是否超过诉讼时效。三、被告是否拖欠原告租赁费133600元。四、被告是否应该交还原告租赁物及厂地。五、合同到期后占用费的数额及计算依据。关于焦点一，本院认为原告对在国家土地管理部门依法批准使用土地上所建设的古城瓦厂拥有合法的集体所有权，诉讼主体适格。关于焦点二，根据法律规定延付拒付租金的诉讼时效为一年。原告提交的证据中被告最晚的一次交纳租赁费时间为2014年1月10日，被告认为原告诉求超过诉讼时效。但是被告在答辩中称“在双方签订的《租赁合同》于2010年12月31日到期后，答辩人曾多次找到时任被答辩人的法定代表人及书记纪传华，要求续签租赁合同。”“2013年由王某某任被答辩人村党委代理书记，主持村里的工作。从那时起到被答辩人起诉答辩人的近两年的时间里，答辩人曾先后十余次找王某某书记和村两委其他领导要求继续租赁瓦厂。”最终原被告双方因租赁费未清未重新签订合同。可见原告曾不间断的向被告主张过权利。被告主张原告索要租赁费133600元超过诉讼时效的抗辩不能成立。关于焦点三，原被告双方合同约定租赁期限自1998年2月28日起至2010年12月31日止，租赁费为每年人民币70000元整，截止2010年12月31日，被告租赁瓦厂13年，每年租赁费70000元，共计910000元整，扣除原告应支付给被告的翻建大窑的100000元及被告自1997年12月以来交付的租赁费676400元，累计尚欠原告租赁费133600元，事实清楚，证据确凿。对于争议焦点四，原被告所签合同到期日为2010年12月31日，合同到期后，被告所拖欠租赁费一直未付清，原被告未协商一致续签合同，被告已经没有继续租赁使用该瓦厂的合法依据，应依法将租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态进行交还。对于争议焦点五，原被告合同到期后，被告应依法将租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态进行交还，但被告至今仍未搬离租赁原告的瓦厂，原告古城村委会主张按合同期内年租金70000元计算被告占用原告瓦厂的费用，截止到原告起诉之日为315000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告系古城瓦厂的合法所有人。原被告所签订的租赁合同及补充协议是双方在协商一致基础上的真实意思表示，依法成立并已生效，在原告方按合同约定将租赁物古城瓦厂交与被告使用后，被告应该按合同约定足额按照缴纳租赁费。截止2010年12月31日被告尚欠原告租赁费133600元理应支付，原被告所签合同到期后，双方未续签合同，被告应依法将租赁物符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态进行交还。原告要求被告按合同期内租金支付占用费315000元，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告孟杰于本判决生效之日起十五日内搬离古城瓦厂并将租赁物及场地交还原告邹平县临池镇古城村民委员会；二、被告孟杰于本判决生效之日起五日内支付原告邹平县临池镇古城村民委员会瓦厂租赁费133600元及占用费315000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8030元，减半收取4015元，由被告孟杰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 夏学光二〇一五年九月十五日书记员 宗迎新