（2015）佛城法民一初字第1012号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2016-10-10

案件名称

谭祥应、陈笑华等与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭祥应,陈笑华,佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第1012号原告谭祥应，男，汉族，住广东省佛山市南海区九江。原告陈笑华，女，汉族，住广东省佛山市南海区九江。上述两原告的共同委托代理人何鉴新，广东创顺律师事务所律师。被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人杨文杰。委托代理人江雪，女，汉族，××年××月××日出生。原告谭祥应、陈笑华诉被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年7月10日公开开庭进行审理。原告谭祥应及两原告的共同委托代理人何鉴新、被告的委托代理人江雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2012年11月20日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号五座2402房，总金额为1683686元。被告应于2013年11月20日前将涉案房屋交付两原告使用，逾期交房的，被告应自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，按日向两原告支付已支付房款万分之三的违约金。合同签订后，两原告已依约向被告支付购房款，但被告因涉案房屋未具备竣工交付标准至今未向两原告交付房屋，具体情况是：2013年11月20日被告本应向两原告交付房屋，但当时涉案房屋内装饰装修标准与合同约定的装饰装修标准不符，且尚未完工。后原告于2014年5月再次与被告销售人员到涉案房屋查看，发现仍在装饰装修中，原告已当场拍摄视频。后在两原告多次催告下，被告对涉案房屋进行多次补渗漏、补墙砖等，致被告至今未能将竣工合格的房屋交付予两原告。原、被告多次协商无果。因原告购买涉案房屋是希望能尽快收楼入住，以方便小孩读书，但因涉案房屋尚未具备交付条件，为维护两原告的合法权益，两原告特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，向两原告交付经验收合格的位于佛山市禅城区岭南大道北127号五座2402房房屋；2、被告向两原告支付逾期交房违约金216738.28元（自2013年11月21日起至实际交房日止按日支付已付房价款万分之三，暂计至2015年5月31日共281343.93元；3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：一、被告与两原告订立的商品房买卖合同合法有效，其约定内容对双方具有法律约束力。被告与两原告于2012年11月20日签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录，就两原告向被告购买涉案房屋的相关事宜作出具体约定。在双方签订合同之前，该商品房买卖合同文本的内容均在被告销售中心予以公示，两原告在签订认购书时也确认了双方即将签订的买卖合同文本的所有内容。经两原告同意后，双方签订买卖合同，该买卖合同为双方真实意思表示，且所约定的内容没有违反法律法规的强制性规定，故该买卖合同合法有效，具有法律约束力，双方均应遵照履行。二、涉案房屋在买卖合同约定的交付期限前已经竣工验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到买卖合同约定的交楼条件。按照买卖合同约定，涉案房屋的交付期限为2013年11月20日，交付条件为“该商品房经验收合格”。两原告在诉状中要求被告向其交付“经验收合格”的房屋，而事实上，涉案房屋在2013年5月10日已通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的竣工验收，各方一致认为工程质量均符合设计及有关规范要求，工程观感质量均为好，且装饰、设备标准与合同附件四附录四的约定相符，同时在2013年5月17日，涉案房屋取得建设管理部门出具的竣工验收备案表，该商品房在买卖合同约定的交付日期前已经竣工验收合格达到约定交楼条件，可交付给两原告使用。同时被告于2013年11月20日向两原告发出了《收楼通知书》，提醒两原告到被告销售中心处办理涉案房屋交付手续。三、两原告并未提供合法有效的证据证明涉案房屋在买卖合同约定的交付日期未达到交楼条件，而事实上依据买卖合同的约定，涉案房屋应视为已交付给两原告，被告不存在逾期交楼的行为。两原告提供的照片证据既不能证明拍摄地点是涉案房屋，也不能证明拍摄时间发生于买卖合同约定的交付之日，被告对该组证据不予认可。而即使照片证据真实有效且与本案有关，照片反映的也只是涉案房屋的装修瑕疵，并不影响商品房的正常使用居住，更不会导致该商品房无法交付的法律后果。而且按买卖合同第十六条的约定，两原告不得据此拒绝办理收楼手续。另外，办理收楼手续既是两原告的权利，也是两原告的义务。根据买卖合同补充协议第六条的约定，两原告应按买卖合同第八条约定的交付期限届满之日自行到被告销售中心联系并办理交接房使用手续，两原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房。因此，本案中涉案房屋应视为已交付给两原告，被告不存在逾期交楼的行为。综上所述，涉案房屋在买卖合同约定的交付日期前已竣工验收合格达到交付使用条件，两原告不办理收楼手续违反了买卖合同的约定，两原告所主张的被告逾期交楼557天的说法缺乏事实基础和法律依据，请法院驳回两原告的诉讼请求。诉讼中，两原告共同提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同、合同附件。证明①被告应当在2013年11月20日前交付验收合格的房屋给原告；②涉案房屋交付标准是包装修的标准。3、照片。证明2013年11月20日后，原告到涉案房屋拍摄照片，涉案房屋并未在2013年11月20日达到合同约定的交付条件。4、视频光盘（2013年12月26日拍摄）。证明涉案房屋在原告验收时候尚未达到交付标准。5、国内小包邮件详情单。证明被告是于2013年11月20日当天向原告发出收楼通知书，所以通知收楼日必然是在2013年11月20日后。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证。证明被告的诉讼主体资格。2、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明涉案房屋的主体结构及装修工程等各项工程已于2013年5月10日竣工验收合格，2013年5月17日取得竣工验收备案表，达到法定和合约约定的交付条件，竣工验收报告第三项，验收意见为同意验收。3、北地块总平面及竖向图。证明竣工验收备案表中的18#楼宇即为涉案商品房所在楼宇127号五座。4、收楼通知书、寄信明细。证明涉案商品房达到交付条件时，被告按《商品房买卖合同》记载的原告通讯地址书面通知原告办理收楼手续。5、《广东省商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》、《补充协议书》及附件。证明买卖合同及附件合法有效，对双方具有法律约束力，补充协议第六条约定，被告并无义务通知原告办理收楼手续，原告应当自行到被告销售中心处办理交接手续，原告逾期办理的，视为被告按期交房。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋房地产登记信息查询结果，并依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市禅城区房屋登记中心发函询问相关情况。佛山市禅城区国土城建和水务局向本院作出《佛山市禅城区国土城建和水务局关于﹤调查函﹥的复函》，佛山市禅城区房屋登记中心向本院作出《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第1012、1013号的复函》。本院认证：两原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。两原告提交的证据3，无法显示拍摄时间和地点，被告不予确认，本院不予采信。两原告提交的证据4，被告确认所摄地点为涉案房屋，本院对真实性予以确认。两原告提交的证据5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1，两原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据2，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提交的证据3，两原告对真实性不持异议，且该证据可与佛山市禅城区房屋登记中心复函内容相佐证，本院对真实性予以确认。被告提交的证据4、5，两原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的房地产登记信息查询结果及佛山市禅城区国土城建和水务局向本院作出的《佛山市禅城区国土城建和水务局关于﹤调查函﹥的复函》、佛山市禅城区房屋登记中心向本院作出的《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第1012、1013号的复函》，两原告及被告对真实性均不持异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月20日，被告（××）与两原告（××）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1201017193），约定两原告向被告购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号五座2402房，主要内容为：“……第三条××所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共141.53平方米，其中，套内建筑面积114.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.59平方米……第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14648.39元，总金额（人民币）壹佰陆拾捌万叁仟陆佰捌拾陆元。……第八条交付期限。××应当在2013年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：√1、该商品房经验收合格。……第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。……由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为××已交付商品房。……第十三条××关于装饰、设备标准承诺的违约责任。××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2种方式处理：√2、该商品房由××统一装饰的，该商品房的设备数量及装饰标准等按附件四附录四的约定。××设置的示范单位只作为××感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。××按照附件四附录四约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与附件四附录四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，××在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，××以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由××自行承担。……第十六条保修责任。××购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务。……该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，××有权要求补修，××按约定承担保修责任，××不得籍词拒绝收楼。××以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由××自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生附件四附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由××负责保修。……”上述合同附件四为《合同补充协议》，附录一为《住宅质量保证书》，对相关保修项目、保修期限、保修责任作出约定。附录四为《装饰设备标准》。同日，被告（××）与两原告（××）签订《合同编号为1201017193﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》、《补充协议书》，对相关事宜进行补充约定。《合同编号为1201017193﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》的主要内容为：“……六、交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续’的内容删除，修改为‘××在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给××的，××应当书面通知××办理交付手续’，除此之外，××应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到××销售中心联系并办理交接房使用手续。××如逾期办理交接房手续，则视为××按期交房。……”2013年5月10日，涉案佛禅（挂）2009-010地块（碧桂园城市花园北地块18-22号住宅楼）通过竣工验收，并于2013年5月17日办理竣工验收备案。2013年11月20日，被告以中国邮政国内小包邮件形式向两原告邮寄收楼通知书，主要内容为：“阁下于2012年11月20日向我司购买佛山市禅城区岭南大道北127号五座2402房商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2013年11月20日交付给阁下。请阁下与销售中心跟办人林坚城预约收楼手续的办理时间……”2015年7月21日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院作出《佛山市禅城区国土城建和水务局关于﹤调查函﹥的复函》，主要内容为：“经与建设单位联系，其答复佛山市禅城区岭南大道北127号五座为在我局办理相关手续的佛禅（挂）2009-010地块（碧桂园城市花园北地块18-22号住宅楼）中的18号楼。经查阅，佛禅（挂）2009-010地块（碧桂园城市花园北地块18-22号住宅楼）已于2013年5月17日通过了竣工验收备案。”2015年8月17日，佛山市禅城区房屋登记中心向本院作出《关于佛山市禅城区人民法院调查函（2015）佛城法民一初字第1012、1013号的复函》，主要内容为：“根据佛山市公安局禅城分局批复的地址证明，岭南大道北127号五座即为来函中《北地块总平面及竖向图》施工范围内的18#楼。”另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号五座2402房，建筑面积141.53平方米，购房人为两原告，尚未办理产权登记。诉讼中，两原告陈述：原告系2013年11月21日收到收楼通知书，并于当日到场查看，但当时涉案房屋地砖与样板房质量不符，墙身没有油第一层ICI，局部位置有裂纹，厨房墙身未贴墙砖，门口未贴木线，客厅背景墙尚未完工。现场虽无施工人员，但还有一些施工工具。直至2013年12月26日原告与装修主管到场查看也还没有完工。后经被告处理，现涉案房屋已无问题，但因两原告不同意被告关于从2013年12月20日起计收物业管理费的要求，两原告遂提出本案第一项诉讼请求。另，两原告已支付完毕购房款，现尚未办理收楼手续。被告陈述：被告已在销售中心公示《住房质量保证书》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》亦已作为合同附件。被告发出《收楼通知书》时涉案房屋已装修完毕，系两原告拒绝收楼。如果原告反映的问题属实，也均属于被告的保修范围。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同编号为1201017193﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》及《补充协议书》，均是双方当事人真实意思表示，合同及协议书内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。诉讼中，两原告以涉案房屋装饰装修存在质量问题为由主张房屋未经验收合格，但据本院查明的事实，涉案房屋已于2013年5月10日通过竣工验收，并于2013年5月17日办理竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。结合两原告的证据及当庭陈述，两原告所述的房屋质量问题均为装饰装修质量问题，无证据显示其影响房屋主体结构安全及居住安全，且上述质量问题均属于《住宅质量保证书》所涉的被告保修范围，可由被告通过修复予以解决，两原告亦确认已由被告修复完毕，故两原告据此拒绝收楼无理。另，被告已向两原告发出《收楼通知书》，明确可于合同约定期限即2013年11月20日交付房屋，两原告虽抗辩认为被告系于2013年11月20日当日才邮寄《收楼通知书》，但根据《合同编号为1201017193﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》第六条的约定，在被告未书面通知两原告提前收楼的情形下，两原告应自行于2013年11月20日到被告处办理收楼手续，故被告于2013年11月20日当日发出《收楼通知书》并不造成被告逾期交付房屋的违约后果。依据《广东省商品房买卖合同》第八条及《合同编号为1201017193﹤商品房买卖合同﹥补充协议书》第六条的约定，被告已依约履行交付验收合格房屋的义务，本院对两原告主张被告继续履行合同、交付验收合格房屋的诉请不予支持。同理，因被告已依约向两原告交付验收合格房屋，并不存在逾期交房的违约行为，故两原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告谭祥应、陈笑华的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2760元，由原告谭祥应、陈笑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　　杨玲玲二〇一五年九月十五日书　记　员　　江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”