（2015）鄂黄石港民一初字第00144号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-24
案件名称
原告叶春华与被告黄石兴泰工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶春华,黄石兴泰工贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十九条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄石港民一初字第00144号原告叶春华，大冶市育才小学教师。被告黄石兴泰工贸有限公司，住所地湖北省黄石市东方装饰城内。法定代表人林千里，公司总经理。委托代理人马云、张勇兵（实习），均系湖北太圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告叶春华与被告黄石兴泰工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。依法由审判员李翩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶春华、被告黄石兴泰工贸有限公司的委托代理人马云、张勇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶春华诉称，2012年11月15日，原告与案外人黄石兴泰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，案外人黄石兴泰置业有限公司将位于黄石东方装饰城第18号楼2层附2012号商铺出售给原告。原告已支付了全部购房款。2013年1月1日，原告与被告签订《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》，约定：原告将上述商铺委托被告经营管理，原告每年应获取的回报为46563元，被告支付原告所得回报时间从第三年起每年2月1日前。故被告应当于2015年2月1日前支付原告本年度租金46563元，但是，虽经原告多次催讨，截至原告起诉时止，被告仍未付款。故原告诉至法院。请求判令：一、被告履行《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》第四条，无条件向原告支付第三年租金46563元；二、被告支付原告约定违约金总额（309643.95元）的10%即30964.40元（从2015年2月2日起至2015年6月16日止）；三、自一审判决生效之日起，被告必须严格履行《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》，从2015年6月16日起计算至判决之日止的违约金按（本金46563元＋第三年租金＋第二项违约金）×5%计算；四、本案案件受理费由被告承担。原告叶春华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：证据一，原告叶春华的居民身份证复印件、被告黄石兴泰工贸有限公司营业执照、企业基本信息、组织机构代码证。证明原、被告的主体资格。证据二，商品房买卖合同、房屋预告登记证明、门牌证。证明原告对该商铺享有所有权。证据三，东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书。证明被告违反协议书的第八条约定。被告黄石兴泰工贸有限公司辩称，1、被告对租金数额和支付时间有异议，被告认为应从2013年起按年度支付商铺总价款的10%年收益，但原告提交的商铺总价格与协议书约定不一致，第三年的租金应为2015年1月1日至2015年12月31日，而第三年租金应在2016年2月1日前支付。2、被告在管理期间为原告代支付了房屋租赁税费，应在租金中抵扣。3、原告主张的违约金过高，被告请求予以调减。被告黄石兴泰工贸有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：证据一，被告黄石兴泰工贸有限公司营业执照及组织机构代码证。证明被告主体资格。证据二，商品房买卖合同及缴款凭证复印件。证明原告约定的房款与实际购房价格不一致。证据三，东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书。证明原告委托被告对商铺进行管理。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的三性均无异议；对原告提交证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该商铺目前仍登记在黄石兴泰置业有限公司名下，其并不是房屋所有权人。其只是预告登记义务人；门牌证与本案无关。对合同中租金标准也有异议。对原告提交的证据三的真实性无异议，证明目的有异议，认为合同中的第三年度应是2015年1月1日到2015年12月31日，被告应在2016年2月前给付第三年度的租金。原告对被告证据一、证据二、证据三均无异议。本院认为，原、被告提交的证据材料，可以证明本案的事实，本院予以确认。经审理查明，2012年11月15日，原告叶春华与黄石兴泰置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了黄石东方装饰城第18号楼2单元附2012号（建筑面积为40.09㎡）商铺。2013年1月1日原告叶春华作为甲方与被告黄石兴泰工贸有限公司作为乙方签订了东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书，约定：甲方委托乙方经营管理位于湖北省黄石市迎宾大道888号东方装饰城18栋第2层第附2012号商铺；期限为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。甲方获取回报的依据是所购商铺按年10%的标准即￥46563元。乙方每年支付甲方所得回报时间为第三年起每年2月1日前。…本协议在履行期间内，如乙方未按时将租金支付给甲方，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日百分之五计算。后因被告未如期支付第三年的回报，故而成讼。本院认为，原、被告于2013年1月1日签订的东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，是有效合同。被告黄石兴泰工贸有限公司未按约在第三年的2月1日前向原告支付第三年（2015年1月1日至2015年12月31日）的租金46563元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，协议书约定被告支付原告所得回报的时间为第三年，即2015年。故对原告主张被告支付第三年的租金46563元的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出第三年租金应在2016年2月1日前给付的辩称理由，本院则不予支持。原告主张被告支付从2015年2月2日起至2015年6月16日的违约金30964.4元（以租金为基数按日5%×10%计付）；并从2015年6月17日至判决确认给付之日止的违约金以按日5%计算的诉讼请求，被告提出协议中约定违约金为日5%，其约定过高而请求调减。根据“补偿为主，惩罚为辅”的违约金原则，对违约金的调整属于人民法院自由裁量权的范畴，故根据《中华人民共和国合同法》第第二款以及》第二十九条的规定，对违约金数额认定以实际损失为基础，本案中，原告未对被告逾期付款给其所造成的实际损失提供有效证据予以证实，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金以所欠款为基数按中国人民银行同期同类（六个月）贷款利率的四倍计算。被告提出其在管理商铺期间为原告代为支付的房屋租赁税费，应在租金中抵扣的抗辩理由，因合同中未约定该费用，且不属于本案审理范围，故本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第，《》第条之规定，判决如下：一、被告黄石兴泰工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告叶春华2015年的租金46563元及违约金（以租金46563元为基数从2015年2月2日起至本判决确认给付之日止按中国人民银行同期同类（六个月）贷款利率的四倍计付）。二、驳回原告叶春华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费确956元（已减半收取），由被告黄石兴泰工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1739元，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，帐号：17×××29，汇入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员 李 翩二〇一五年九月十五日书记员 江孙红 关注公众号“”