（2015）衢江民初字第940号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2016-05-26

案件名称

徐ＸＸ与ＸＸ敢、毛衰仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

江山市人民法院

所属地区

江山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐ＸＸ,ＸＸ敢,毛衰仙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2015）衢江民初字第940号原告徐ＸＸ，农民。被告ＸＸ敢。被告毛衰仙。上述两被告共同委托代理人（特别授权）郑云峰，江山市南方法律服务所法律工作者。原告徐ＸＸ与被告ＸＸ敢、毛衰仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。依法由审判员王行云适用简易程序于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告徐ＸＸ、被告ＸＸ敢、被告委托代理人郑云峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐ＸＸ诉称，两被告系夫妻关系。2015年5月21日，原告与两被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于江山市市区站前里35幢104室房屋（产权证号为S0150**）及储藏室转让给原告，转让价款为人民币75万元。其中《合同》第十二条约定，支付方式为首付＋按揭，2015年5月21日支付人民币2万元作为定金，2015年7月1日前过户时支付首期楼价款20万元，余款按揭办理后一个月内付清。合同签订后，原告当场按约支付了2万元定金，被告也当即出具了一张收条予以确认。2015年6月29日，原告按约通知被告办理过户手续时，被告表示不肯再将房屋卖于原告，拒绝履行合同。由于被告拒绝买房的违约行为，原告要求按合同的约定双倍返还定金，被告予以拒绝，遂成讼。原告认为，双方之间签订的《房屋买卖合同》有效，被告收取定金后拒绝按约将房屋及其储藏室过户给原告的行为违反了合同法及其双方的约定，应当承担相应的民事责任。现起诉要求：1、被告双倍返还其出卖江山市市区站前里35幢104室房屋及储藏室所收的定金共计人民币40000元；2、被告承担诉讼费用。为此，原告向本院提供了房地产买卖合同及收条各一份，证明被告当时同意将房屋卖给原告，且当场收具定金20000元。被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为原告在合同中注明系代签，且从合同中可以看出原告处于中介地位，该合同是无效的。另外被告确实收了定金20000元，但是被告认为实际支付主体不是原告。被告ＸＸ敢、毛衰仙辩称，1、原、被告之间确实签订房屋买卖合同，但是原告并不是涉案房屋的实际购买人，原告只是起了中介的作用，故原告的诉讼主体不适格，要求被告双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。2、根据《房地产经纪管理办法》规定，中介方不得承购或者承租自己中介的房屋，所以原告不可以购买被告的房屋，如果原告系实际购买人，那么该合同是无效的。被告向本院提供了房地产买卖合同一份，证明原告不是房屋的实际购买人，从合同第14条可以看出，原告是中介方，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款规定，该合同是无效的。原告对真实性无异议，认为双方签合同时说明是客户买，原告和被告说如果客户不买则原告自己购买，当时被告表示同意，所以才是原告自己签字。经庭审组织质证，本院对证据认定如下：对原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。综上，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2015年5月21日，原告与两被告签订了一份房地产买卖合同，约定被告将其所有的坐落于江山市市区站前里35幢104室房屋及贮藏室出售给原告，合同对房屋成交价、价款支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告当场支付了定金20000元。关于房地产买卖合同是否有效的问题，原告主张双方签订房地产买卖合同时，原告和被告说明如果客户不要则原告自己购买涉案房屋，被告表示同意，因此该买卖合同是有效的；被告主张原告在本案中属于中介方，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定，中介方不得承购或者承租自己提供经纪服务的房屋，故原告不可以购买被告的房屋，因此该合同是无效的。本院认为，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此原、被告双方签订的合同只有存在以上情形时才能认定为无效，现被告以双方签订的合同违反了《房地产经纪管理办法》的规定来主张合同无效，经查《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部审议通过，经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，予以发布，其效力级别属部门规章，同时该办法第三十七条规定，违反该办法第二十五条第（八）项的“由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”而违反“法律、行政法规的强制性规定”应当是违反全国人大及其常委会颁布的法律或由国务院颁布的法规，故本案中原、被告双方签订的房地产买卖合同虽然违反了《房地产经纪管理办法》的规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时被告亦未提供其他证据证明涉案合同存在其他合同无效的情形。综上，原、被告双方签订的房地产买卖合同合法、有效。关于原告诉讼主体是否适格的问题。原告主张双方签合同时说说如果客户不买则原告自己购买，当时被告表示同意，故而原告自己签字，其系实际购买人。被告主张原告并不是涉案房屋的实际购买人，原告只是起了中介的作用，故原告的诉讼主体不适格。本院认为，双方签订的房地产买卖合同头部买方一栏由原告签字，合同第十四条第二项注明“如客户不要，中介方自己买”，同时收条中写明“今收到徐ＸＸ购房定金人民币贰万元整”，由上可知被告在签订买卖合同时明确知晓涉案房屋的实际购买人系原告本人，原告在合同尾部买方（签章）处虽然签署代签两字，“代签”并不能抹去原告系房屋实际购买人的事实。综上，原告的诉讼主体适格。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告收取原告支付的定金后，无正当理由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。现原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告ＸＸ敢、毛衰仙双倍返还原告徐ＸＸ定金40000元，限于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告ＸＸ敢、毛衰仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　　王行云二〇一五年九月十五日书记员　　吴馨宇 微信公众号“”