（2015）鄂江岸民商初字第00816号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-05
案件名称
庞和诚、王汉珠与易华民、湖北深中联置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庞和诚,王汉珠,易华民,湖北深中联置业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第00816号原告庞和诚。原告王汉珠。被告易华民。被告湖北深中联置业顾问有限公司，住所地武汉市江汉区招银大厦17层1703室。法定代表人蒋福清，系该公司总经理。委托代理人刘玮珊（特别授权代理），系该公司员工。委托代理人万鑫（特别授权代理），系该公司员工。原告庞和诚、王汉珠诉被告易华民、湖北深中联置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员程春担任审判长、人民陪审员王强、任频参加的合议庭于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告庞和诚、王汉珠、被告易华民及被告湖北深中联置业顾问有限公司的委托代理人刘玮珊、万鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庞和诚、王汉珠诉称，位于武汉市江岸区安静后街11-13号2单元3楼4号的房屋系原告庞和诚与原告王汉珠的夫妻共同财产。两原告因准备到北京与女儿一同生活遂委托房屋中介即被告湖北深中联置业顾问有限公司（以下简称深中联置业公司）出售该房屋。2014年3月24日，原告庞和诚与被告深中联置业公司以及被告易华民三方共同签署了《存量房居间（买卖）合同》（合同号0005846）。合同约定，房屋转让总价945，000元，被告易华民在签署合同时支付定金50，000元，定金50，000元作为第一部分购房款，在过户当日（2014年5月10日之前）见收件单将第二笔购房款895，000元支付给原告庞和诚；原告庞和诚向被告深中联置业公司预留5，000元作为交房保证金，交房保证金在原告庞和诚办理完房产交接手续、水电过户手续后3个工作日内由该公司直接划入原告庞和诚指定的收款账户；若被告易华民违约，原告庞和诚有权解除合同，没收定金或者要求其支付房产转让价20%的违约金。合同签订后，被告易华民向原告庞和诚支付了50，000元定金，原告庞和诚也依约向被告深中联置业公司交付了5，000元交房保证金，并将房屋土地使用权证交给了该公司。但之后，被告易华民未按合同约定交付余款。原告庞和诚、王汉珠为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告庞和诚、王汉珠与被告易华民、被告深中联置业公司于2014年3月24日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告易华民向原告庞和诚、王汉珠支付违约金189，000元（总价款945，000×20%）；3、被告深中联置业公司退还原告庞和诚、王汉珠上述房屋国有土地使用权证原件及5，000元交房保证金；4、本案诉讼费用由被告易华民负担。为支持其诉讼请求，原告庞和诚、王汉珠向本院提交以下证据：证据一、《存量房居间（买卖）合同》原件一份、二手房签约告知书原件、产权人婚姻登记情况表原件，证明原告庞和诚和被告易华民、被告深中联置业公司三方就本案争议房屋签订了合同的事实。证据二、被告深中联置业公司出具的收条及收款收据各一份，证明在合同签订当日，原告庞和诚依照合同约定向被告深中联置业公司支付了5，000元交房保证金，同时交付了土地使用权证原件作为履约的保证。证据三、房屋所有权证原件一份，证明原告庞和诚是该房屋的合法所有人。证据四、水、电、煤气发票一组，证明为了履行该合同，原告庞和诚、王汉珠将房屋的水、电、煤气费用全部结清，原告庞和诚、王汉珠为履行该合同做了积极的准备。被告易华民辩称，1、我同意解除合同；2、我不同意原告庞和诚、王汉珠要求我支付违约金的诉请，我与其签订买卖合同是真实意思表示，且有诚意购买该房屋，但我作为拆迁户，需要在拿到拆迁款后才能支付剩余房款，合同签订以后我也积极与拆迁办联系，但因故未能在合同约定的付款日期2014年5月10日拿到拆迁款，因此未能依约向其支付剩余房款895，000元，我并非恶意违约，我承担的违约责任不应高于自己已经交付的50，000元定金，此外，合同约定总房款的20%作为违约金数额过高，原告庞和诚、王汉珠诉状所述属实，但原告庞和诚、王汉珠在2014年6月20日之后离开武汉，而当时我已经取得了拆迁款，我主动了联系了被告深中联置业公司希望履行合同，但原告庞和诚、王汉珠不配合，导致合同最终没有履行。所以我认为2014年6月20日之后的损失不应当由我来承担；3、原告庞和诚、王汉珠与被告深中联置业公司之间的法律关系，我不发表意见。被告易华民为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、《存量房居间（买卖）合同》，证明原告庞和诚和被告易华民、被告深中联置业公司三方就本案争议房屋签订了合同的事实。证据二、说明一份，证明被告易华民在签订合同之后积极与拆迁办联系，希望能早日拿到拆迁款够买本案争议房屋，被告易华民并非恶意违约，而是积极努力履行合同约定。被告深中联置业公司辩称，1、原告诉状所述事实属实，我公司同意解除合同；2、原告与被告易华民之间的买卖关系与我公司无关，故不发表意见；3、如果各方都同意解除合同，或经法院生效判决解除该合同，则我公司同意向原告归还土地使用权证原件和5，000元交房保证金；4、该房屋买卖合同纠纷是因原、被告之间的纠纷引起的，我公司作为中介方已经尽到了通知义务并积极促成该合同的前期履行，不存在违约行为也无任何过错，因此诉讼费用不应由我公司承担。我公司保留要求原、被告支付居间合同费用的权利。被告深中联置业公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一、《存量房居间（买卖）合同》一份，证明原告庞和诚和被告易华民、被告深中联置业公司三方就本案争议房屋签订了合同的事实。证据二、土地使用权证原件一份，证明我公司收取了原告庞和诚的土地使用权证。经本院组织双方当事人质证，被告易华民对原告提交的证据一、三、四的真实性均不持异议，但认为证据二收条和收款收据系原告庞和诚与被告深中联置业公司之间的关系，与己无关，故不发表质证意见，而证据四水、电、煤气发票与本案无关联性。被告深中联置业公司对原告庞和诚、王汉珠提交的证据一、二、三、四的真实性均不持异议，但对证据四的关联性持异议；原告庞和诚、王汉珠、被告深中联置业公司对被告易华民提交的证据一无异议，对证据二真实性、合法性、关联性均有异议。原告庞和诚、王汉珠、被告易华民对被告深中联置业公司提交的证据均不持异议。经庭审质证，结合本院查明的案件事实以及证据之间的关联性，对于当事人无争议的证据即《存量房居间（买卖）合同》、土地使用权证和房屋所有权证，本院确认其证明力，对于当事人有争议的证据，本院经综合审查判断如下：被告深中联置业公司出具的收条及收款收据能够与本院查明的事实相符，故对于其证明力，本院予以确认；原告提交的水、电、煤气发票一组拟证明其为履约进行了准备，结清了本案争议房屋的水、电、煤气费用，对该证明目的，本院予以认可；被告易华民提交的拆迁公司出具的说明证实其系拆迁户，且在按照拆迁程序准备领取拆迁补偿款，上述事实与本院查明的事实相符，对该事实本院予以认可。经审理查明，原告庞和诚、王汉珠系夫妻关系，双方共同共有位于位于武汉市江岸区安静后街11-13号2单元3楼4号的房屋。两原告因准备到北京与女儿一同生活遂委托房屋中介即被告深中联置业公司出售该房屋。两原告为此出具《产权人婚姻登记情况表》，声明该房屋系夫妻共同财产。2014年3月24日，原告庞和诚与被告深中联置业公司以及被告易华民共同签署了《存量房居间（买卖）合同》，三方约定，原告庞和诚将本案争议房屋出售给被告易华民，转让总价款为945，000元；买方在签署合同时支付定金50，000元，定金作为第一笔房款，经纪方应预留5，000元作为交房保证金，该保证金在卖方办理完毕房产交接手续、水电过户手续、结清所欠水、电、物业费后3个工作日内由经纪方直接划入卖方指定账户；第二笔房款895，000元，买方应在过户当天见收件单之前一次性支付给卖方；买、卖双方应在合同签订后30个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；卖方应当在收到全款后3日内将房产按合同约定的条件交付给买方；鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，买方应向经纪方支付23，600元佣金；若买方违约，卖方有权解除合同，没收定金或者要求其支付房产转让价20%的违约金。合同签订后，被告易华民按照合同约定向原告庞和诚、王汉珠支付了50，000元定金，原告庞和诚、王汉珠也依约向被告深中联置业公司交付了5，000元交房保证金，并将房屋国有土地使用权证交给了该公司。在约定交付余款的时间，被告易华民以自己的拆迁补偿款尚未到位为由通过被告深中联置业公司向原告庞和诚、王汉珠表示无法按时交付该款，原告庞和诚、王汉珠表示同意延迟交付时间，但要求其支付违约金，双方就违约金数额未协商一致。2014年6月，被告易华民拿到了拆迁款，并希望继续履行合同，但双方仍对违约金数额未达成一致意见，故合同未继续履行。后被告易华民另行购置了房屋。原告庞和诚、王汉珠认为被告易华民存在违约行为，理应向其支付合同约定的违约金，故诉至法院。审理中，经本院释明，原告庞和诚、王汉珠表示其选择适用违约金条款。本院认为：原告庞和诚与被告深中联置业公司以及被告易华民于2014年3月24日共同签署的《存量房居间（买卖）合同》，系三方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效应受法律保护。买卖标的物即位于武汉市江岸区安静后街11-13号2单元3楼4号房屋系原告庞和诚、王汉珠夫妻共同财产，且原告王汉珠专门就房屋买卖一事在合同签订前向被告深中联置业公司出具了产权人婚姻登记情况表，并全程参与了合同的签署、履行，因此，该合同的出售方应为原告庞和诚、王汉珠夫妇。合同签订后，被告易华民依约支付了定金50，000元，原告庞和诚也依约向被告深中联置业公司交付了5，000元交房保证金，双方均依约履行了合同义务。但在合同约定交付余款的日期届满前，被告易华民却以自己无法交付该款为由要求延迟交付时间，该行为应视为变更合同条款的要约，但双方就变更合同条款未能达成一致，则双方仍应按照合同约定继续履行。被告易华民未能在原合同约定的日期届满前交付剩余房款，该行为已构成违约，应承当违约责任。故对于被告易华民“自己拿到拆迁款后要求继续履行合同，但原告庞和诚、王汉珠不予配合，故对于此后造成的损失，其不应承担责任”的抗辩意见，本院不予采纳。合同既约定了定金罚则，也约定了违约金条款，原告庞和诚、王汉珠有权选择适用，经本院释明，原告庞和诚、王汉珠明确表示选择违约金条款，则其应当将定金50，000元返还给被告易华民。关于违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，原、被告在合同中约定按照房产转让价的20%即189，000元作为违约金，明显过高，现被告易华民主张该数额过高，本院以因被告易华民未按约定支付第二笔房款895，000元给原告庞和诚、王汉珠造成的利息损失为基础予以调整，酌定违约金数额为53，700元。被告易华民称自己系因拆迁补偿款未到位故无法支付剩余合同款，并非恶意违约，故不应承担违约责任，合同系无过错原则，是否违约不以合同当事人主观恶意为依据，故对于被告易华民“未能按时支付第二笔合同款并非恶意，故该行为不构成违约”的抗辩意见，本院不予采纳。现原告庞和诚、王汉珠主张解除上述合同，被告易华民及被告深中联置业公司均表示同意，故对于原告庞和诚、王汉珠的要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同解除，已履行的内容应各自返还，对此，被告深中联置业公司表示同意，故对于原告庞和诚、王汉珠要求被告深中联置业公司返还5，000元交房保证金及争议房屋的国有土地使用权证原件的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告庞和诚、王汉珠、被告易华民及被告湖北深中联置业顾问有限公司于2014年3月24日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、被告易华民于本判决生效之日起十日内向原告庞和诚、王汉珠支付违约金53，700元；三、原告庞和诚、王汉珠于本判决生效之日起十日内向被告易华民返还定金50，000元；四、被告湖北深中联置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告庞和诚、王汉珠返还5，000元交房保证金及武汉市江岸区安静后街11-13号2单元3楼4号房屋的国有土地使用权证原件；五、驳回原告庞和诚、王汉珠的其他诉讼请求。被告易华民、被告湖北深中联置业顾问有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，180元，被告易华民负担1，268元、原告庞和诚、王汉珠负担2，912元，邮寄费20元由被告易华民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 程 春人民陪审员 任 频人民陪审员 王 强二〇一五年九月十五日书 记 员 宋琼韬 来自