（2015）鄂武东开风民商初字第00084号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
李晓松与武汉万科城花璟苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晓松,武汉万科城花璟苑房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民商初字第00084号原告：李晓松。委托代理人：蒋金菊。被告：武汉万科城花璟苑房地产有限公司。原告李晓松诉被告武汉万科城花璟苑房地产有限公司（以下简称：万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月6日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员蔡丽红独任审理，于2015年7月22日公开开庭审理本案。原告李晓松的委托代理人蒋金菊、被告万科公司的委托代理人黄威均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但至今未果。本案现已审理终结。原告李晓松诉称：2015年5月，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称：购房合同），约定原告购买被告开发建设的万科某某项目一期＊幢＊单元＊层＊号的商品房，被告向原告交付该房屋的截止日期为2015年6月30日。原告按照合同约定向被告及时交清了实际购房款1027171元。原告于2015年6月12日接到被告的书面收房通知，通知中列明被告应向原告支付房屋面积补差金额9359.19元及原告应缴纳住宅专项维修资金8574元。原告2015年6月30日下午到收房现场办理收房手续，要求被告将应支付给原告的房屋面积补差款与原告应缴纳的住宅专项维修资金进行充抵，被告以其公司财务规定拒不同意原告要求并强调一定要采取其它方式缴纳专项维修资金后方可进行交房手续，原告多次请求将两项资金充抵，但被告坚决不同意且不办理交房手续。原告认为被告故意设置交房障碍导致其不能顺利办理交房手续，故诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付房屋面积补差款9359.19元；2、被告向原告支付截止2015年7月22日的逾期交房违约金4400元，并要求被告支付逾期交房违约金至房屋正式交付时止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告万科公司辩称：一、对原告的第1项诉讼请求无异议，被告同意向原告支付房屋面积补差款，但是希望原告能配合提供收款账户。二、被告不存在逾期交房的违约行为。原告所购房屋至今未交付，是因为原告未能及时缴纳住宅专项维修资金，由此导致的延期交付责任应由原告自行承担。三、被告没有以各种理由拒绝向原告交房，被告拒绝交房的理由只有一个，即原告应缴纳住宅专项维修资金。四、被告已于2015年6月12日将交付通知书邮寄给原告，通知书中已告知房屋维修资金应在交付房屋当天缴纳，并且通知书中已明确告知房屋面积补差款的交纳方式。五、购房合同附件六中第五条约定，产权面积与合同面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交付手续时结清，否则出卖人有权拒绝交付房屋。这条是指交房实际面积大于合同约定面积，购房者补齐面积差额，此条不适用于交房实际面积小于合同约定面积的情形。六、面积补差款与住宅专项维修资金的交纳属于不同的法律关系，原告未缴纳住宅专项维修资金，被告有权拒绝交付房屋，由此产生的交房责任由原告承担。若原告认为被告未及时支付面积补差款，可以起诉被告要求被告支付延期支付该款的利息损失，但无权要求被告承担逾期交房的违约责任。经审理查明：2015年5月5日，原告李晓松（买受人）与被告万科公司（出卖人）签订案涉购房合同（合同编号：湖＊＊＊＊）一份，该合同约定：1、原告以1027171元的总价购买被告开发的位于武汉东湖新技术开发区万科某某项目一期第＊幢＊单元＊层＊号房屋（合同约定建筑面积：118.53平方米）一套，该商品房的用途为住宅。2、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、出卖人应当在2015年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，其中逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。4、所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。该合同附件六合同补充协议中约定：1、产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交接手续时结清，否则出卖人有权拒绝交付房屋。2、因出卖人无法确定《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》取得的时间，为此特别约定：如出卖人在通知交付前取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由买受人自行前往维修资金缴存窗口办理缴存手续；如出卖人在通知交付后取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由出卖人在交付时代收，具体按照武汉政府部门颁布的缴存标准执行。如买受人拒绝支付的，出卖人有权迟延交付并不承担违约责任，由此造成不能取得权属证书等一切法律责任及后果均由买受人自行承担。案涉购房合同签订后，原告李晓松及时按照合同约定向被告万科公司支付了购房款1027171元。2015年6月12日，原告李晓松接到被告万科公司发出的《商品房交付通知书》。该通知书通知原告李晓松案涉房屋交付时间为2015年6月30日，建议原告李晓松于2015年6月30日下午15：00来办理交付手续。被告万科公司发出该通知书时还一并发出了《收费明细》和《面积补差退款说明书》。该《收费明细》中列明案涉房屋涉及面积补差及物业费用合计4758.19元，现场需缴纳维修基金相关费用共为8574元，具体收费明细为：面积补差款－9359.19元，物业管理服务收取的相关费用合计4601元，住宅专项维修资金缴存明细（由被告万科公司代收，请准备本人银行卡并携带身份证在交付当天缴纳（不受理现金））合计8574元；该《面积补差退款说明书》中说明被告万科公司将向原告李晓松退还房屋面积补差款4758.19元，此款于2015年8月25日前退还至原告李晓松指定的银行卡账户；同时该说明书要求业主确认填写接收款项的银行卡账户。2015年6月30日下午，原告李晓松来到案涉房屋所在项目的交付现场，要求被告万科公司将应退还给原告李晓松的面积补差款抵消原告李晓松需要缴存的住宅专项维修资金，但被被告万科公司工作人员拒绝。因原告李晓松当天未向被告万科公司缴存住宅专项维修资金，原告李晓松未能收到案涉商品房。2015年7月1日晚，被告万科公司工作人员电话联系原告李晓松告知该公司同意原告李晓松提出的用房屋面积补差款充抵住宅专项维修资金的要求，表示两笔钱充抵后还有余款将直接打到原告李晓松的银行账户上，同时提出因此事项与该公司安排的正常工作流程不同，需要原告李晓松写一份东西。原告李晓松表示同意。2015年7月2日，原告李晓松再次来到案涉房屋所在项目的交付现场，被告万科公司工作人员要求原告李晓松写一份“退面积差款抵扣维修基金申请书”，原告李晓松写完该申请书后，在被告万科公司工作人员要求原告李晓松在该申请书上签名时，原告李晓松提出被告万科公司工作人员也在该申请书上签名或给其写一份签收回单，但未果，原告李晓松就未在该申请书上签名，原、被告当天亦未能办理案涉商品房的交房手续。原告李晓松认为案涉购房合同或其他约定中并未规定采取何种方式缴纳住宅专项维修资金，被告万科公司故意设置交房障碍导致其不能顺利办理交房手续，故诉至法院，要求判如所请。另查明：被告万科公司于庭审时没有取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，也没有根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金。在本案审理过程中：一、被告万科公司提出愿意向原告李晓松支付房屋面积补差款，但是需要原告李晓松配合提供接收款项的银行账户。原告李晓松庭审时向被告万科公司提供了接收款项的银行账户。被告万科公司于2015年7月24日向原告李晓松接收款项的银行账户上支付9359.19元（摘要：退面积差款（璟苑））。原告李晓松于2015年8月25日到本院确认收到被告万科公司支付的房屋面积补差款9359.19元。二、原告李晓松提出被告万科公司可以代收住宅专项维修资金，但是被告万科公司代收此款时应能够向其出具住宅专项维修资金专用票据，否则被告万科公司倒闭或挪用此款，其权益无法得到保护，而被告万科公司不能出具这样的正式发票。被告万科公司提出其可以向原告李晓松提供住宅专项维修资金的专用票据，只是现在其收款时出具的是一份记明住宅专项维修资金性质的收据，随后其将统一向购房人更换正式的住宅专项维修资金发票（一户一张），购房人办理房产证时也需要这张发票。三、原告李晓松提出《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》需要被告去房管局办理相关备案手续后取得并向其提供，但是被告万科公司不积极的去办理此事，至今没有将此通知书提供给原告，造成原告必须履行向被告缴存住宅专项维修资金的事实，被告万科公司代收此款却不能出具正式的票据，是被告万科公司故意阻碍原告正常收房，故被告万科公司应该承担逾期交房的违约金。被告万科公司提出根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十二条“购房人未按照本办法规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人”的规定和案涉购房合同的约定，原告李晓松不缴纳住宅专项维修资金，其有权拒绝交房，而且因此造成的延期交房责任应由原告李晓松自行承担。四、原告李晓松提出如果法院认为本案为双方合同债务关系，则其要求面积补差款与住宅专项维修资金充抵是在依法行使法定抵销权，而被告万科公司拒不履行，导致其不能行使合同权利，则其有权行使同时履行抗辩权或不安抗辩权。被告万科公司提出面积补差款属于原、被告之间的合同纠纷，而住宅专项维修资金是购房人应该履行的法定义务，两者性质不同，被告万科公司有权拒绝抵扣，原告李晓松不得以此为由要求其承担逾期交房的违约责任。五、原告李晓松提出其多次要求协商解决争议，但被告万科公司人为设置障碍不予处置。被告万科公司提出其于2015年6月30日拒绝原告李晓松提出的以面积补差款抵扣住宅专项维修资金的请求后，于2015年7月1日通知原告李晓松同意其请求，但需原告李晓松签订面积补差款抵扣住宅专项维修资金的申请书，原告李晓松在2015年7月2日时反悔而拒绝以面积补差款抵扣住宅专项维修资金、拒绝在抵扣申请书上签字，其也未通过其它方式缴纳住宅专项维修资金，故由此导致的法律责任应该由原告李晓松自行承担。以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、发票、《商品房交付通知书》、《收费明细》、《面积补差退款说明书》、录音、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告李晓松与被告万科公司签订案涉购房合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原告李晓松与被告万科公司均应按照购房合同约定全面履行各自的义务。根据案涉购房合同附件六合同补充协议中“产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交接手续时结清，否则出卖人有权拒绝交付房屋”的约定，该条款前半句没有指明是“产权面积大于合同约定面积”时房价款差异的结清时间，还是“产权面积小于合同约定面积”时房价款差异的结清时间，从该条款后半句来看此条款应理解为主要是针对“产权面积大于合同约定面积”时购房人须向出卖人补交房价差异款的情形。在合同对“产权面积小于合同约定面积”时房价款差异的结清时间无明文约定的情况下，被告万科公司于2015年6月12日向原告李晓松发出的《面积补差退款说明书》中告知原告李晓松案涉房屋面积差价款于2015年8月25日前退还至原告李晓松指定的银行账户的行为，应视为被告万科公司对案涉购房合同中无“产权面积小于合同约定面积”的情形的一个补充条款，但是原告李晓松在2015年6月30日当天要求被告万科公司在交付房屋时结清房价款差异的行为，应视为原告李晓松不同意被告万科公司的前述补充条款，而原告李晓松与被告万科公司工作人员于2015年7月1日晚电话联系中商量确定用案涉房屋面积补差款充抵案涉住宅专项维修资金且剩余资金由被告直接支付到原告银行账上的情况，应属于原、被告双方对于“产权面积小于合同约定面积”时房价款差异的结清时间的重新商定，但双方未能按照该商定结果履行义务。因原告李晓松未能及时向被告万科公司提供接受资金的银行账户，致使被告万科公司未能及时向其支付房屋面积差价款，在原告李晓松于2015年7月22日当庭向被告万科公司提供接受资金的银行账户后，被告万科公司于2015年7月24日向原告李晓松支付了房屋面积补偿款9359.19元，此时原告李晓松第一项诉讼请求的权利已经实现，本院不再予以支持。根据案涉购房合同关于“所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金”的约定，及该合同附件六合同补充协议中“因出卖人无法确定《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》取得的时间，为此特别约定：如出卖人在通知交付前取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由买受人自行前往维修资金缴存窗口办理缴存手续；如出卖人在通知交付后取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由出卖人在交付时代收，具体按照武汉政府部门颁布的缴存标准执行。如买受人拒绝支付的，出卖人有权迟延交付并不承担违约责任，由此造成不能取得权属证书等一切法律责任及后果均由买受人自行承担”的约定，可知在被告万科公司通知原告李晓松交付房屋后才取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的情况下，是由被告万科公司在交付房屋时代收该费用，在此明确约定下，被告万科公司在向被告李晓松发出《商品房交付通知书》时一并发出了《收费明细》，该明细中一级小标题用显明的黑体字打印，同时在一级小标题“住宅专项维修资金缴存明细”后用括号载明“（由被告万科公司代收，请准备本人银行卡并携带身份证在交付当天缴纳（不受理现金））”，说明被告万科公司在向原告李晓松交付房屋时以明显的方式提醒原告李晓松履行合同义务，但原告李晓松至今未以任何形式交纳该费用，故被告万科公司以案涉购房合同约定“买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人”为由拒绝向原告李晓松交付房屋的行为，不违反法律禁止性规定，也不违反双方的合同约定，故依据合同约定“由此产生的延期交房责任由买受人承担”，被告万科公司不对此承担逾期交房的违约责任，故对于原告李晓松要求被告万科公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。对于原告李晓松提出被告万科公司代收住宅专项维修资金时不能出具专项票据故拒交该费用、被告万科公司故意阻碍其正常收房的意见，因案涉购房合同只约定被告万科公司代收该费用的条件，没有对代收该费用时应出具的票据作出明确约定，而收费时出具票据一事属于具体的财务手续，原告李晓松可采取对被告万科公司不规范的财务手续行为向管理部门投诉、举报等方式要求整改，但其据此作为拒交该费用的依据不足，而被告万科公司在通知原告李晓松交房时明确告知案涉商品房的住宅专项维修资金的交纳金额、时间、方式，则原告李晓松未交纳此款是其未能收到房屋的原因，原告李晓松亦无证据证明被告万科公司有故意阻碍其正常收房的其他行为，故本院对此意见不予采纳。对于原告李晓松提出其要求房屋面积补偿款与住宅专项维修资金进行充抵是依法行使法定抵销权，在被告万科公司拒绝的情况下，其有权行使同时履行抗辩权或不安抗辩权的意见，因被告万科公司向原告李晓松退还房屋面积补差款一事属于双方合同中未明确约定而需补充协商约定的事项，在被告万科公司于2015年6月30日拟向原告李晓松交付房屋时双方对此事项尚未达成一致意见，而住宅专项维修资金的交纳属于购房人法定义务合同化后约定由被告万科公司代收此费用的事项，在被告万科公司于2015年6月30日拟向原告李晓松交付房屋前已经明确的事项，两笔资金的性质不同、支付的条件不同，故不能当然直接抵消，原告李晓松据此主张同时履行抗辩权或不安抗辩权，无依据，故本院对此意见不予采纳。对于原告李晓松提出其多次要求协商解决争议，但被告万科公司人为设置障碍不予处置的意见，因本案纠纷发生的第二天后，被告万科公司工作人员电话联系原告李晓松解决问题的方案，在双方达成一致解决方案后，原告李晓松在次日前往被告万科公司办理相关手续时又与被告万科公司工作人员发生争执，致使纠纷未能及时按照前一天协商好的方案解决，而原告李晓松随后即向法院提起诉讼，故原告李晓松的此项主张依据不足，本院对此意见不予采纳。综上所述，为保护当事人合法权利，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李晓松的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告李晓松承担。本判决为终审判决。审判员 蔡丽红二〇一五年九月十五日书记员 贺元帅 关注微信公众号“”