（2015）川凉中民终字第628号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-02
案件名称
刘伟强与周友恒租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘伟强,周友恒
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）川凉中民终字第628号上诉人（原审原告）刘伟强，男，1956年1月出生，汉族，四川省攀枝花市人，居民。委托代理人杨宏宇，四川晓明维序律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）周友恒，男，1985年10月出生，汉族，四川省德昌县人，村民。委托代理人杨红，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般授权。上诉人刘伟强因与被上诉人周友恒租赁合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院（2015）德昌民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月16日受理后，依法组成由审判员马俊担任审判长，审判员郑坚、代理审判员邱学南参加的合议庭于2015年9月8日公开开庭审理了本案，书记员朱国锋担任记录。上诉人刘伟强的委托代理人杨宏宇，被上诉人周友恒的委托代理人杨红，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月，刘伟强作为攀枝花市民意兴工贸有限公司的法定代表人与德昌县永郎九年制学校的校长周佳轩就场地租赁的相关问题进行协商。11月30日，攀枝花市民意兴工贸有限公司与德昌县永郎九年制学校签订《场地租赁合同》（该合同由双方单位签章，刘伟强以公司的授权代表的身份在合同上签字）。合同约定由德昌县永郎九年制学校将学校的足球场、小青瓦房八间及变压器一台租赁给攀枝花市民意兴工贸有限公司用于加工钛矿，租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日止共5年，租金为第一年10，000.00元，之后每年租金依次增加5%。双方在合同中还约定学校若需要在该场地进行建设性用地时，需提前三个月通知攀枝花市民意兴工贸有限公司，合同在使用时终止；在租赁期间，租赁方不得改变租赁物的用途并不得转租。合同签订后，德昌县永郎九年制学校按约将场地交与攀枝花市民意兴工贸有限公司使用，攀枝花市民意兴工贸有限公司在收到德昌县永郎九年制学校交付的场地后，在租赁场所安装了钛精矿干选生产设备，由其法定代表人既刘伟强在该场地负责矿石加工和经营管理。期间，刘伟强于2013年11月1日与周友恒在德昌县永郎镇签订《租赁协议》，约定由刘伟强将位于德昌县永郎学校后面运动场的钛精矿干选厂租赁给周友恒使用，使用时间为2013年11月1日起至2014年10月31日止，租金为130，000.00元，在2013年11月5日前一次性给付。同时，刘伟强、周友恒双方还对各自的权利义务在协议中进行了约定。《租赁协议》签订后，周友恒先行给付了刘伟强租赁费100，000.00元，然后按约进场进行生产经营。2014年5月初，德昌县永郎九年制学校因修建食堂及厕所需要利用已出租的场地，便先后多次打电话与刘伟强进行联系，但均未联系上刘伟强。在了解到刘伟强已将场地及设备转租给了周友恒后，德昌县永郎九年制学校的负责人便与周友恒进行联系，要求周友恒停产并搬离机器设备，以便于学校新建食堂及厕所的施工。其间，周友恒曾先后多次联系刘伟强，但也未能联系上刘伟强。在此情况下，周友恒于5月下旬至6月初陆续将自己安装的设备搬离了学校，从搬离后周友恒至今未在该场地上从事过生产经营活动。现刘伟强起诉，请求依法判令周友恒给付剩余租赁费人民币30，000.00元，承担违约金人民币5，400.00元，赔偿丢失租赁物品的损失人民币2，200.00元，并承担本案诉讼费用。另查明，德昌县永郎九年制学校修建食堂和厕所的施工时间为2014年5月底至2014年12月中旬。刘伟强在与周友恒签订的租赁合同期限届满后，未与周友恒进行结算，也未办理生产设备的交接手续。还查明，刘伟强系攀枝花市民意兴工贸有限公司的法定代表人。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同双方当事人在合同的签订及履行过程中，均应遵循诚实信用的原则。本案中，攀枝花市民意兴工贸有限公司于2011年11月30日与德昌县永郎九年制学校签订的场地租赁合同系双方的真实意思表示，且于法无悖，该场地租赁合同合法有效，双方均应恪守。根据双方在合同中的约定，承租人不得转租。但从审理查明的事实来看，刘伟强作为攀枝花市民意兴工贸有限公司授权代表（刘伟强亦系该公司的法定代表人），在租赁合同期间，却在未经德昌县永郎九年制学校（出租人）同意的情况下，于2013年11月与周友恒签订租赁协议，擅自将德昌县永郎九年制学校出租的场地转租给周友恒使用（刘伟强、周友恒在协议中约定，在2013年11月1日至2014年10月31日期间，由刘伟强将位于德昌县永郎学校的钛精矿干选设备及场地租赁给周友恒使用）。该租赁协议签订以后，周友恒即开始使用刘伟强的设备及德昌县永郎九年制学校出租的场地。从以上情形来看，刘伟强在公司与德昌县永郎九年制学校约定的租赁期内擅自将租赁的场地转租给周友恒，显然违反了合同的约定。同时，从庭审的情况来看，德昌县永郎九年制学校在得知出租的场地已被刘伟强转租的情况后，亦要求周友恒及时腾出场地，因此，刘伟强与周友恒签订的《租赁协议》应属无效。本案中，刘伟强对周友恒在《租赁协议》签订后已给付租赁费100，000.00元无异议，但要求周友恒给付剩余租赁费人民币30，000.00元，并承担违约金人民币5，400.00元，赔偿丢失租赁物品的损失人民币2，200.00元。由于周友恒以其在2014年5月底就被德昌县永郎九年制学校因需修建厕所及食堂为由要求搬离场地，其在较长时间内未能使用该场地为由，拒绝支付剩余租赁费用30，000.00元及违约金5，400.00元，因此，周友恒是否应向刘伟强支付剩余租赁费并承担违约金成为本案的焦点。本院认为，由于本案中的情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”规定的情形，加之刘伟强、周友恒双方签订的《租赁协议》属无效协议，结合考虑刘伟强、周友恒双方履行合同的情况和双方的过错程度，以及周友恒自2014年5月份以后即未能对刘伟强转租的场地进行使用的事实，周友恒辩称的理由成立，予以采信。故对刘伟强要求周友恒给付剩余租赁费用30，000.00元并承担违约金5，400.00元诉请，不予支持。至于刘伟强要求周友恒赔偿丢失租赁物品（电机、太阳能热水器、冰柜、折叠床）的折价损失人民币2，200.00元的问题。庭审中，刘伟强出示了由双方签字认可的厂房及设备移交清单（该清单明确载明有刘伟强移交物品的明细），周友恒虽对此清单提出异议。但因其未提供证据予以证明，也未提出鉴定申请，故对刘伟强诉称其被周友恒丢失的租赁物品的数量和种类予以确认。鉴于周友恒在闭庭后对刘伟强主张的物品折价金额予以认可，且刘伟强、周友恒双方签订的租赁协议已到期，对刘伟强要求周友恒赔偿租赁物灭失损失人民币2，200.00元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十二条、第二百二十八条的规定，判决：一、由周友恒赔偿刘伟强租赁物（电机、太阳能热水器、冰柜、折叠床）灭失损失人民币2，200.00元。限本判决生效后十日内履行；二、驳回刘伟强的其他诉讼请求。案件受理费人民币740.00元，减半收取人民币370.00元，由刘伟强负担人民币270.00元，周友恒负担人民币100.00元。宣判后，上诉人刘伟强不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销四川省德昌县人民法院（2015）德昌民初字第112号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉的事实与理由：1、对德昌县永郎九年制学校与攀枝花市民意兴工贸有限公司签订的《场地租赁合同》的真实性予以认可，但一审判决依据《场地租赁合同》中约定不能转租之规定，认定本案所涉及的《租赁协议》无效，是属于法律适用错误，根据法律规定，出租人是否同意转租，只能行使与承租人之间的解除权，而对转租人与次承租人之间的合同不产生任何影响，一审判决认定上诉人与被上诉人之间的《租赁协议》无效，又以《中华人民共和国合同法》第二百二十八条为依据，判决不支持上诉人的诉讼请求，属法律适用错误，因为《中华人民共和国合同法》第二百二十八条适用的前提是合同有效；2、一审判决认定的事实无证据支持，学校及被上诉人多次联系上诉人均未联系上不是事实，学校出具的证明与通知内容相互矛盾，可看出证明是为了此次诉讼才出具的，上诉人与被上诉人签订的协议约定，不受市场行情等任何因素的影响，合同期内任何一方均不能擅自终止合同，即使被上诉人是2014年5月中旬搬走，但无证据证明同期德昌县永郎九年制学校与上诉人的租赁合同已解除的情况下，责任应由被上诉人承担，被上诉人是否使用租赁物，与上诉人的一审诉讼请求无关；3、一审审判程序及取证程序严重违反相关法律的规定，首先，一审开庭时，被上诉人迟到2个小时，在上诉人提出强烈质疑、抗议的情况下仍然开庭审理，其次，一审法院违反法律、司法解释的规定依职权调取证据，且把证据复印件作为本案定案证据；4、事实是上诉人于2014年12月4日接到德昌县永郎九年制学校通知，到现场查看时，学校的工程才开始施工，且被上诉人丢失了上诉人的设备，损坏了附属设施，将装载机开到自己厂使用，拒绝与上诉人办理相关结算；5、一审判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人周友恒答辩称，1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的转租行为无效是正确的；2、因为第三人主张权利，致使被上诉人不能按照合同约定对租赁物进行使用，这是事实，一审判决依据这事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，判决不支持上诉人的诉讼请求是正确的；3、人民法院在审理案件过程中根据需要有权向有关单位和个人调查取证，有权根据具体情况更改开庭时间，一审程序合法；4、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在二审期间提交了以下证据：第一组：（2015）德昌民初字第396号民事判决书1份，民事上诉状1份，证明一审判决认定事实错误，学校与上诉人签订的合同有效期是2015年3月4日，不影响本案的合同继续履行。被上诉人周友恒对上诉人提交的证据质证称，对该组证据的真实性予以认可，但与本案无关。经过举证、质证，本院对上诉人提交的证据认证意见如下：对上诉人提交的证据，本院将围绕证据的真实性、合法性、关联性并结合全案证据材料综合予以认定。被上诉人周友恒在二审期间未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，从2013年11月1日起至2014年5月底被上诉人搬离场地期间，关于转租的事宜，出租人德昌县永郎九年制学校未提出过异议。上诉人在二审开庭审理中陈述，刘伟强是以其个人名义与周友恒签订的《租赁协议》，但刘伟强的个人行为，得到了攀枝花市民意兴工贸有限公司的认可。本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》是否有效的问题，从审理查明的事实看，攀枝花市民意兴工贸有限公司与德昌县永郎九年制学校签订的《场地租赁合同》中约定，承租人不得转租，但2013年11月1日攀枝花市民意兴工贸有限公司法定代表人刘伟强把该场地转租给了周友恒，签订了《租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，若出租人德昌县永郎九年制学校不同意转租，行使的应是解除权，有权解除其与攀枝花市民意兴工贸有限公司签订的《场地租赁合同》，但并不当然导致承租人与次承租人之间的转租合同即上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》无效，出租人不同意转租并不影响转租合同的效力，且在本案中，次承租人周友恒在使用租赁物生产经营期间，出租人德昌县永郎九年制学校并未提出过异议。上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁协议》合法、有效，双方当事人应按照《租赁协议》约定行使权利，全面履行义务。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》无效，属法律适用错误，应予以纠正，对上诉人提出的上诉人与被诉人签订的《租赁协议》合法有效的主张，本院予以支持。关于被上诉人是否应向上诉人支付剩余租金30，000.00元及违约金5，400.00元的问题，从审理查明的事实来看，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》，期限从2013年11月1日至2014年10月31日止，租金为130，000.00元，该协议履行至2014年5月时，因出租人德昌县永郎九年制学校因修建食堂及厕所，需收回已出租的场地，要求被上诉人搬离其承租的场地，被上诉人于2014年5月底撤离，离《租赁协议》约定的届满期限尚有5个月，本案的情形应属于因第三人德昌县永郎九年制学校主张权利，导致承租人周友恒对租赁物不能使用、收益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，承租人周友恒有权要求出租人刘伟强减少租金，综合来看，上诉人与被诉人之间的《租赁协议》约定一年的租金为130，000.00元，被上诉人已经支付了100，000.00元，使用租赁物7个月，离《租赁协议》届满期限尚有5个月，尚有30，000.00元租金未支付，被上诉人辩称的因不能对租赁物使用、收益，故不再支付剩余租金的理由，有事实依据，符合法律规定，本院予以采纳，故对上诉人请求支付剩余租金30，000.00元的请求，本院不予支持。综上所述，被上诉人不支付剩余租金30，000.00元，是因为第三人对租赁物主张权利，导致被上诉人对租赁物不能使用、收益，而并不是被上诉人存在违约，对被上诉人辩称的，不应支付违约金的理由，本院予以采纳，故上诉人提出的要求被上诉人支付违约金5，400.00元的请求，本院不予支持。上诉人主张德昌县永郎九年制学校给上诉人发的通知和向被上诉人出具的证明，内容相互矛盾，但从通知和证明以及一审法院对学校的调查情况看，要求被上诉人于2014年5月底前搬走，是因为学校修建食堂、厕所，而要求上诉人于2014年12月底前搬离，是因为学校应上级要求，修建运动场，需要使用之前出租给上诉人的整个场地。因此学校出具的证明和通知并不矛盾，对上诉人的这一主张，本院不予支持。关于一审判决是否违反法定程序的问题，上诉人主张的一审法院依职权调取证据，违反相关法律规定及法定程序的理由，在二审审理中，上诉人对一审法院依职权调取的证据《场地租赁合同》的真实性予以了认可，且人民法院在审理案件过程中，为了查清案件事实，依职权对公民、法人或其它组织调查取证，并无不妥，故对上诉人的这一上诉理由，本院不予支持。对上诉人提出的被上诉人在一审开庭时迟到2个小时，在上诉人提出抗议的情况下仍然开庭审理，一审判决违反法定程序的理由，本院认为，一审开庭审理时被上诉人无故迟到，人民法院可根据情形对被上诉人进行警告、训勉，一审法院为了查清本案的事实，继续开庭审理，并无不妥，上诉人的这一上诉理由不成立，本院不予支持。对上诉人在一审中提出的要求被上诉人赔偿其丢失的租赁物品电机、太阳能热水器、冰柜、折叠床共计人民币2，200.00元的诉讼请求，一审判决已支持了上诉人的这一诉讼请求。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币740.00元由上诉人刘伟强承担。本判决为终审判决。审 判 长 马 俊审 判 员 郑 坚代理审判员 邱学南二〇一五年九月十五日书 记 员 朱国锋附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 百度搜索“”