（2015）中中法民一终字第903号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-23
案件名称
杨毅、沈佳、杨某某与中山市海伦堡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第903号上诉人（原审原告）：杨毅，男，1971年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：沈佳，女，1979年9月25日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：杨某某，男，2006年3月31日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。法定代理人：杨毅，男，1971年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。系上诉人杨某某父亲。法定代理人：沈佳，女，1979年9月25日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。系上诉人杨某某母亲。上述三上诉人共同委托代理人：曾学彬，广东益诺众承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市海伦堡房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：吕江涛，该公司总经理。委托代理人：丘晓安、刘翔，分别系该司部门经理、法务代表。上诉人杨毅、沈佳、杨某某与被上诉人中山市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年9月6日，杨毅、沈佳、杨某某（买受人）与海伦堡公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同一份，约定：为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定；合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。买受人购买位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园＊＊＊座＊＊房的房屋，建筑面积共215.90平方米，套内建筑面积215.90平方米，总金额为2853318元；付款方式为分期付款，2011年9月6日支付1161328元，2012年2月27日支付580664元，2012年5月27日支付580664元，2012年8月27日支付530662元；出卖人应当在2012年9月27日前，将取得建筑工程竣工验收报告并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人在发出书面通知后十四天内，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续，如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付，因买受人未付清房价款、契税、专项维修资金、物业管理费等应付款的，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理产权证而无需承担违约责任；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，在接获买受人书面通知后，由出卖人按约定标准据实负责修补、返工，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人以该商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人承担；买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件三约定了装饰、设备标准；住宅质量保证书约定了对地基和主体结构，屋面防水，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏，抹灰脱落，门窗翘裂、五金件损坏等的保修范围和期限；合同附件五为住宅使用说明书；双方还约定了其他权利义务。2012年9月8日，海伦堡公司向杨毅、沈佳、杨某某送交收楼通知书一份，载明涉案房屋收楼时间为2012年9月27日，要求业主收房。当日，杨毅、沈佳、杨某某以涉案房屋有下列问题，拒绝收楼：1地下木门框破损；2.墙身有裂（负一楼）；3.负一下梯边间有裂；4.外围外墙边有多处裂纹；5.草地旁围墙有大裂；6.铁门没有门栓；7.地面有漏水（大厅、厨房、娱乐房、三楼主人房）。2013年3月5日，海伦堡公司作出催缴款通知书，要求杨毅、沈佳、杨某某按照合同约定剩余房款10662元及滞纳金。2013年6月27日，杨毅、沈佳、杨某某在维修工调度及验收单中载明涉案房屋多处渗水，要求海伦堡公司维修。2013年11月5日，海伦堡公司再次作出催缴款通知书。2013年11月30日，海伦堡公司作出催收楼通知书，要求业主办理收楼手续。2014年1月26日，杨毅、沈佳、杨某某支付了房款10662元及滞纳金2564元。2014年9月29日，杨毅、沈佳、杨某某申请广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行查验，该公司作出的房屋查验咨询报告载明，房屋基本信息为中山海伦堡花园＊＊＊-＊＊，毛坯房，建筑面积为540平方米，验房总结为墙面漏网、墙砖、面空鼓、墙面裂纹、天花吊顶阴角裂纹等。杨毅、沈佳、杨某某主张提供商品房买卖合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此部分格式条款无效。海伦堡公司不确认涉案房屋存在质量问题，对上述房屋查验咨询报告亦不予确认，并提交了建筑工程竣工验收报告及竣工验收备案表，辩称涉案房屋已经具备交付条件，不存在延期交付的行为。2015年1月15日，杨毅、沈佳、杨某某以涉案房屋尚存在大量质量问题，根本未达到交付标准，海伦堡公司延期交房构成违约为由诉至原审法院，请求判令：1.海伦堡公司支付杨毅、沈佳、杨某某逾期交房违约金（违约金自2012年9月28日起计至实际交付之日止，暂计至2014年11月10日违约金为880177.20元）；2.本案诉讼费由海伦堡公司承担。原审法院认为：杨毅、沈佳、杨某某与海伦堡公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨毅、沈佳、杨某某主张商品房买卖合同系格式合同，部分条款限制了其权利，应无效。经查，商品房买卖合同中载明合同文本中相关条款后有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方可以对不合理的条款作补充说明，故杨毅、沈佳、杨某某的该项主张不成立，原审法院不予认可。杨毅、沈佳、杨某某主张涉案房屋存在质量问题，延期支付房款，并拒绝收房，其提交了房屋查验咨询报告予以证明。海伦堡公司辩称涉案房屋不存在质量问题，买受人延期付款，根据合同约定，出卖人有权拒绝交楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”杨毅、沈佳、杨某某提交的房屋查验咨询报告中，对房屋基本信息描述为建筑面积为540平方米，与涉案商品房买卖合同中约定的建筑面积为215.90平方米不符，原审法院无法核实该报告所称的房屋是否为涉案房屋，且海伦堡公司对该报告也不予确认，故原审法院对房屋查验咨询报告不予采信。杨毅、沈佳、杨某某没有提供证据证明涉案房屋主体结构质量不合格或者房屋存在质量问题严重影响正常居住，其提出的房屋墙面裂纹、墙砖空鼓、渗水等问题，属房屋质量问题，在保修期内，可由出卖人承担维修责任。海伦堡公司提交了建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表，并提供了住宅质量保证书、住宅使用说明，表明涉案房屋已经符合交房条件。海伦堡公司通知买受人在2012年9月27日交付房屋，杨毅、沈佳、杨某某在当日不予办理收房手续，违反了双方的约定。杨毅、沈佳、杨某某在2014年1月26日交付房屋余款10662元，属逾期缴纳房款，根据双方约定，海伦堡公司有权顺延交房日期。综上，杨毅、沈佳、杨某某逾期交付房款，在约定时间内不办理收房手续，是造成逾期交房的原因，根据双方约定，海伦堡公司无需支付逾期交房的违约金，杨毅、沈佳、杨某某的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杨毅、沈佳、杨某某的诉讼请求；案件受理费12602元，减半收取6301元（杨毅、沈佳、杨某某已预交），由杨毅、沈佳、杨某某负担。上诉人杨毅、沈佳、杨某某不服原审判决，向本院提起上诉称：本案中，上诉人没有任何违约行为，被上诉人因为工程质量问题延迟交楼应承担违约责任，原审法院认定本案的事实及法律判断有误。一、关于上诉人延迟支付购房款10662元是否构成违约问题。上诉人提交的证据可以明显证明，该延迟支付行为是基于在约定交付商品房前上诉人与被上诉人就涉案房产存在的质量问题久不解决，而由上诉人以这种暂不支付少数房款作为督促被上诉人积极及时解决质量问题的手段。该行为是上诉人行使法定的先履行抗辩权，以保障自身合法权益。而且，在被上诉人尚未完全消除商品房质量问题前，上诉人就已经在2014年1月26日就补缴了该部分房款，同时也主动依约支付了所谓的滞纳金。被上诉人的利益没有任何损害，上诉人的行为是行使法定的合同权利而非原审法院认定的“违反了双方的约定”。二、关于商品房买卖合同及附件中部分条款是否属于无效格式条款的问题。商品房买卖合同虽然在说明部分记载“...文中相关条款后都有空格，供双方自行约定或补充约定…视为双方同意内容”。但是，该合同的文本原本是中山市统一的合同格式、有装订的文本，意旨在双方充分协商的前提下以手写的方式填写才为真正意义上的“双方同意内容”。本案买卖合同是在被上诉人单位内签订的，文本全部内容均由被上诉人在其办公电脑中直接以电子文档形式打印，相关的内容已完成准备妥当并按照其单方意思成文，只对购房者、坐落、面积、金额等“常变内容”稍微更改，而对其他违约责任、合同义务等“非常变内容”不做更改。故其中关于明显减损上诉人一方权利的内容（包括第七条、第八条、第十二条等）明显属于合同法规定的无效条款。即使合同的文本不属于无效范畴，但补充协议的全部内容是由被上诉人单方制作，减损了上诉人的权利而没有经充分协商合意。故该补充协议部分内容应属无效，原审判决认定有误。三、关于涉案商品房是否达到交付条件及是否能够正常使用的问题。1.买卖合同约定的交付条件内容系被上诉人制作的单方条款，属于无效，其理由依照前述。2.上诉人认为，即便涉案房产所属范围有取得合法的竣工备案，该备案也只能证明在范围内的建筑物主体结构不存在质量问题，而无法证明其他潜在的、不易被发现的严重影响正常居住的情况。至今，不仅该房内部大量的漏水、墙内空鼓、裂缝、面差等严重问题，极度不符合《住宅装饰装修工程施工规范》及《GB50210建筑装饰装修工程施工质量验收规范》等国家强制性的施工质量标准，而且该房南向一方的外墙的墙面砖也没有完成施工。即便被上诉人获得相关工程的竣工备案证明，也不能达到涉案房产的具体工程质量标准而可以供上诉人使用。这些严重的质量及未完工问题既不可以满足正常使用者的使用要求，又不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定的“严重影响正常居住行使”的条件。3.上诉人在双方交流解决验收交付房产过程中，已经明确表示需要委托第三人对房产进行质量检验，根据该第三方出具的报告证明，前述的严重质量问题的确客观存在。上述报告中，除该面积不对等以外，其他任何记载的房产内容均为上诉人所购买的涉案房产，之所以产生报告面积不符的情况，是由于上诉人所购买的房产属于别墅，登记的建筑面积只有215.9平方米，而包括地下室、车库等赠送面积在内，勘验单位的实际勘验面积确为约540平方米。原审法院仅仅以该报告中记载的堪察面积不符约定建筑面积为由不认可该报告的全部内容，没有查明事实情况。四、关于被上诉人是否有权顺延交房的问题。1.上诉人的延迟支付房款的情况属于行使法定的先履行抗辩权的行为，不属于违约或违法行为，被上诉人无权根据合同延迟交付。2.上诉人已经在2014年1月全部交清房款，同时也履行了所谓的滞纳金义务。证明被上诉人已经明确接受所谓上诉人“违约”所履行的违约责任。至此，上诉人全部履行合同责任和义务，被上诉人不能简单地再以未全部支付房款作为延迟交楼的理由。3.即便被上诉人有权延迟交楼，但根据法律平等原则，其也只能延迟到上诉人全部交清房款时为止（即2014年1月26日为止），交清房款后的延迟时间部分被上诉人依然需要承担违约责任。原审法院认定上诉人因为逾期支付房款而被上诉人有权顺延交房日期有误。综上所述，被上诉人由于工程质量不符合标准存在明显违约的过错行为，极大损害了上诉人的合同权益，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金（自2012年9月28日起至实际支付之日为止，暂计至2014年11月10日，违约金金额为880177.20元），以及由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人海伦堡公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。一、上诉人未按照合同约定支付购房款，该行为已经构成违约。二、商品房买卖合同是由双方自愿协商签订的，内容没有违反法律规定，合同条款合法有效，对双方均具有法律效力，上诉人没有证据证明合同无效。三、被上诉人在一审中已经提交证据证明涉案房屋达到交付条件。四、由于上诉人未按照合同约定付清购房款，被上诉人有权按照合同约定顺延交付时间，顺延交房的条件已经有合同明确约定。五、被上诉人已按照约定向上诉人发出收楼通知书和催收通知书，上诉人没有办理相关的收楼和付款手续，产生的后果应由上诉人自行承担，按照合同约定，被上诉人的收楼通知书期限届满时即视为上诉人已经收楼。综上，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人杨毅、沈佳、杨某某向本院提交了广东省装饰行业协会消费者专业委员会和广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司于2015年5月22日出具的关于涉案房屋的装饰装修工程质量鉴定报告。拟证明涉案房屋存在大量不合格施工，多达120多处不符合相关国家标准情况，涉案房屋装饰装修工程为质量不合格工程，不符合可提供正常使用的条件。被上诉人海伦堡公司质证认为，上诉人杨毅、沈佳、杨某某二审提交的上述证据不属于新证据，且鉴定报告显示的委托人是曾学彬，非上诉人本人，鉴定报告没有显示三上诉人委托曾学彬进行鉴定的材料，鉴定报告与本案无关，鉴定报告是曾学彬单方申请制作，未经被上诉人的确认，涉案房屋不存在三上诉人所称的质量问题，即使存在质量问题，依照合同约定，被上诉人承担的是质量保修责任，合同未赋予三上诉人以所谓质量问题拒绝收楼的权利。被上诉人海伦堡公司于二审期间向本院提交了如下证据材料：1.中山市城乡规划局于2012年2月16日向海伦堡公司出具的工程验收批复书；2.中山市燃气管理办公室于2012年10月11日审核的燃气工程验收意见书；3.中山市公安消防局于2012年6月26日向海伦堡公司出具的建设工程消防验收意见书；4.中山市电力工程有限公司于2012年5月10日出具的证明；5.中山坦洲自来水有限公司对海伦堡公司于2012年6月2日关于室内给水工程验收的申请的意见；6.中山市住房和城乡建设局于2012年12月7日向海伦堡公司核发的建设工程竣工验收备案登记证；7.单位（子单位）工程质量竣工验收记录和单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、检查评定记录。拟证明涉案房屋已取得合同约定和国家规定的竣工验收资料，涉案房屋的质量合格。上诉人杨毅、沈佳、杨某某质证认为，对被上诉人海伦堡公司提交的上述证据真实性、合法性没有异议，但认为竣工验收资料均为整体验收，不是单个验收，备案登记证不能明确表明涉案房产的装修工程达到国家规定标准。本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：杨毅、沈佳、杨某某二审提交的广东省装饰行业协会消费者专业委员会和广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的装饰装修工程质量鉴定报告的鉴定结论记载，涉案房屋装饰装修工程施工质量问题主要表现为：墙面抹灰层空鼓、有裂缝、不平整，平整度不符合要求、缺损；金属网格及钢筋裸露，墙体渗水；天花及外立面基层腻子不平整、爆灰；地面找平层空鼓；外立面瓷砖未修复及渗水等，本报告所列项目属质量不合格工程。二审中，本院组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘验，上诉人杨毅、沈佳、杨某某购买的涉案房屋不带装修，为毛坯房；涉案房屋的墙身有裂缝现象，但已有多处修补痕迹，未见有渗水；涉案房屋有一处外立面未贴有外墙砖。上诉人杨毅、沈佳、杨某某认为当日未有下雨，房屋未有显示漏水，但鉴定报告中已明确记载了漏水、渗水情况。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的主要焦点在于海伦堡公司是否存在向杨毅、沈佳、杨某某延迟交楼的违约行为。海伦堡公司提交的竣工验收报告、规划验收批复、消防批复、水、电、燃气以及竣工验收备案登记表可证实涉案房屋已达到了合同约定及法定的交付条件。海伦堡公司于2012年9月8日已通知杨毅、沈佳、杨某某在合同约定的交房日期内即2012年9月27日前办理收楼手续。杨毅、沈佳、杨某某认为涉案房屋存在质量问题而未办理收楼手续，从而主张海伦堡公司承担延迟交楼的违约责任。从杨毅、沈佳、杨某某举证的证据材料来看，杨毅、沈佳、杨某某在收楼过程中向海伦堡公司反映的房屋质量问题为墙面裂纹、空鼓、渗水等问题，二审举证的鉴定报告是其诉讼委托代理人单方委托鉴定，该鉴定报告只是对相关装饰、设备进行了鉴定，并未鉴定房屋主体结构质量不合格。另外，依本院现场勘察来看，杨毅、沈佳、杨某某主张的房屋质量问题非房屋主体结构质量问题。杨毅、沈佳、杨某某提交的鉴定报告中亦未认定涉案房屋的相关装饰、设备质量瑕疵构成安全隐患，从而对正常生活造成显著不利影响，即严重影响正常居住使用，本院在本案中对杨毅、沈佳、杨某某存在严重质量问题即质量重大瑕疵不予认同。对于商品房存在的一般质量瑕疵，开发商应承担的是质量违约责任及修复责任，本案双方当事人在商品房买卖合同中对此亦进行了约定。杨毅、沈佳、杨某某上诉认为其与海伦堡公司的此约定为无效条款，但根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，造成对方人身伤害的和因故意或者重大过失造成对方财产损失的合同免责条款无效，本案双方当事人签订的商品房买卖合同条款并非属于上述法定无效情形，本院对杨毅、沈佳、杨某某的该上诉主张不予支持。因此，在海伦堡公司已在合同约定的日期通知杨毅、沈佳、杨某某办理收楼手续，且海伦堡公司交付的商品房符合交房条件情况下，本院对杨毅、沈佳、杨某某在本案主张海伦堡公司承担逾期交房违约责任不予支持。对于杨毅、沈佳、杨某某主张案涉商品房存在渗漏、空鼓、裂缝等质量瑕疵的问题，其可另行主张权利。综上所述，上诉人杨毅、沈佳、杨某某的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12602元，由上诉人杨毅、沈佳、杨某某共同负担。本判决为终审判决。审判长 张煌辉审判员 牛庆利审判员 官 琳二〇一五年九月十五日书记员 易嘉璇 关注公众号“”