（2015）连民终字第01902号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-09-30

案件名称

武传扬、武传红与孙学华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武传扬,武传红,孙学华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第01902号上诉人（原审原告）武传扬。上诉人（原审原告）武传红。两上诉人共同委托代理人武祥浦。上诉人（原审被告）孙学华。委托代理人刘茜，江苏海晟律师事务所律师。上诉人武传扬、武传红因与上诉人孙学华房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭审理了本案。上诉人武传扬及上诉人武传扬、武传红的共同委托代理人武祥浦，上诉人孙学华的委托代理人刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武传扬、武传红一审诉称：2012年12月7日，武传扬、武传红、孙学华经充分协商，武传扬、武传红将坐落在玉龙花园22-8号房屋一幢整体出租给孙学华使用。双方签订房屋租赁合同，合同约定租期四年，从2012年12月8日至2016年12月7日止，年租金36000元，违约方支付守约方三个月租金作违约金。合同签订后，孙学华不守信用，不按合同约定履行，合同未到期单方终止合同，武传扬、武传红现场查看，孙学华租房期间将武传扬、武传红院内房屋一间墙体拆除改为车库，将该幢房屋所有窗帘拆除占为己有，给武传扬、武传红造成7000元损失。为此起诉至法院，请求判令孙学华承担租房违约金9000元、赔偿损失7000元，给付物业管理费628元，诉讼费用由孙学华承担。孙学华一审辩称：2014年11月29日，孙学华向武传扬、武传红提出提前解除租赁合同，武传扬、武传红与孙学华双方协商答应两不找，在同一天孙学华将房屋钥匙交还给武传扬、武传红，双方都同意了才没有要求武传扬、武传红返还押金4000元。7000元的损失是不存在的，窗帘是自己安装的，小房屋也是经武传扬、武传红同意才拆除的，并没有恢复重建这一说法，物管费孙学华已经按时交纳，如果没有交清物管费，物管公司也不会让我们搬离，证明我们没有拖欠物管费。原审法院经审理查明：2012年12月7日，武传扬、武传红（甲方）与孙学华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于玉龙花园22-8号的房屋一幢（包括院落及院落添附房屋）整体全部出租给乙方使用。装修及设备情况：已进行简单装修，一楼客厅有立柜式空调一台、二楼挂壁式空调二台。租赁期共48个月，从2012年12月8日起至2016年12月7日止。租金为每年36000元，每年给付一次，2012年12月8日交付一次，以后每年租金均应在每年的12月8日前。甲方收乙方押金4000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金4000元。合同还约定：租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，守约方有权解除本合同，甲方违约的除退还未到期部分的租金，还需赔偿乙方相当于三个月房租的违约金，乙方违约的，甲方收取的未到期部分房租不予退还，还需赔偿甲方相当于三个月房租的违约金。合同签订后，武传扬、武传红将房屋交付孙学华使用，孙学华交纳了两年的房屋租金以及押金4000元。2014年11月29日，因经营不善，孙学华找到武传扬、武传红要求不再继续租赁房屋，并将房屋钥匙交还武传扬、武传红，实际搬离了租赁房屋。原审法院另查明：房屋租赁期间，经武传扬、武传红同意，孙学华将院内的一间房屋改建为车库。武传扬、武传红认为孙学华口头承诺租期届满后恢复原状才同意孙学华改建，而孙学华陈述双方均认为该房屋风水不好，武传扬、武传红为将房屋出租给孙学华才同意改建，并不存在恢复原状的说法。原审法院还查明：租赁房屋有土地使用权证、规划许可证，但目前尚未取得房产证。租赁房屋出租给孙学华时，已进行了简单装修，窗户、客厅均挂有窗帘，但孙学华交还房屋时，窗帘均已灭失。另武传扬、武传红于2009年购买窗帘支出费用3050元。原审法院认为：在租赁期间内，孙学华将房屋钥匙交还武传扬、武传红，搬离房屋，武传扬、武传红亦已接收了房屋，应视为双方协议解除了租赁合同，故武传扬、武传红认为孙学华单方终止合同构成违约，要求孙学华给付违约金9000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于武传扬、武传红主张的房屋墙体拆除损失4000元，因该房屋改建系武传扬、武传红同意，武传扬、武传红也未举证证明存在恢复原状的承诺或协议，故对武传扬、武传红要求孙学华赔偿4000元损失，原审法院不予支持。因武传扬、武传红原有窗帘均已灭失，孙学华应予赔偿，但考虑武传扬、武传红于2009年支出窗帘费用3050元及相应折旧，原审法院酌情由孙学华赔偿武传扬、武传红窗帘损失2000元。至于物业费628元，因武传扬、武传红未实际缴纳，其不存在损失，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、孙学华于判决生效后十日内赔偿武传扬、武传红2000元；二、驳回武传扬、武传红的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由武传扬、武传红负担175元，由孙学华负担25元。上诉人武传扬、武传红不服原审判决，向本院提起上诉称：1、孙学华未按合同约定的租期履行合同，存在违约的事实，武传扬、武传红向孙学华主张违约金9000元合理合法。一审法院认为要求孙学华支付9000元违约金无事实和法律依据不能成立。2、拆除墙体是孙学华为了方便停车而拆除改造，武传扬、武传红事后原谅了孙学华的行为，但是以孙学华同意赔偿为前提条件，现孙学华租期未到而违约，武传扬、武传红不同意孙学华不赔偿墙体拆除损失4000元。综上，原审判决认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。上诉人孙学华针对上诉人武传扬、武传红的上诉理由和请求答辩称：1、原审判决认定协商解除房屋租赁合同正确，孙学华不应承担违约责任。2、涉案房屋系武传扬、武传红为了将房屋租赁给孙学华自行拆除墙体，不是孙学华拆除，原审判决孙学华不承担墙体拆除的赔偿责任正确。3、涉案房屋窗帘系孙学华自行安装，武传扬、武传红在交付房屋时并没有窗帘，租赁合同中也没有明确载明涉案房屋有窗帘。双方协商解除时商定两不找的方案，武传扬、武传红的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回武传扬、武传红的诉讼请求。上诉人孙学华不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定武传扬、武传红与孙学华协议解除房屋租赁合同认定事实清楚，但判决孙学华承担2000元窗帘损失无事实和法律依据。租赁房屋交接时并无窗帘，孙学华自行安装窗帘并使用，原审判决认定租赁房屋交付时挂有窗帘属认定事实错误。综上，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。上诉人武传扬、武传红对上诉人孙学华的上诉理由和请求的答辩同上诉意见。本院经审理查明：原审判决查明的事实除“窗户、客厅均挂有窗帘，但孙学华交还房屋时，窗帘均已灭失”以外的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，上诉人孙学华向本院提交窗帘购买收据，证明上诉人孙学华自己安装了窗帘及窗帘的规格。上诉人武传扬、武传红质证后认为该证据与本案无关。本院认证意见：本院审查后对上述证据的真实性予以确认。武传扬、武传红在二审期间陈述同意解除涉案房屋租赁合同，但孙学华应支付违约金，押金应用于抵充赔偿损失。本案二审争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否经双方协商一致解除，如非协商解除，孙学华是否应支付违约金9000元；2、孙学华是否应当支付墙体恢复费用4000元；3、孙学华是否应支付窗帘费用2000元。本院认为：关于涉案房屋租赁合同是否经双方协商一致解除的争议。孙学华称其向武传扬、武传红提出提前解除租赁合同，双方协商两不找解除合同，武传扬、武传红对此予以否认。本案中，孙学华虽将涉案房屋钥匙交予武传扬、武传红，但未能提供充分证据证明武传扬、武传红已同意提前解除房屋租赁合同，在孙学华明确表示不继续履行房屋租赁合同时，武传扬、武传红接收钥匙与房屋的行为系在孙学华单方解除房屋租赁合同后对自己权利的救济行为，原审法院据此认定武传扬、武传红与孙学华协议解除房屋租赁合同依据不足，本院依法予以纠正。孙学华单方解除涉案房屋租赁合同无法定或约定依据，其应当依据房屋租赁合同的约定向守约方武传扬、武传红支付违约金。涉案房屋租赁合同约定的违约金计算标准为三个月房租即9000元，结合本案房屋租赁合同约定的租金及履行情况，本院认为该违约金并不过高，对违约金金额9000元予以确认。关于孙学华是否应当支付墙体恢复费用4000元的争议。本院认为，在孙学华租赁涉案房屋之初，武传扬、武传红对涉案墙体拆除的事实已予以认可，但武传扬、武传红未能提供充分证据证明其与孙学华就该墙体达成恢复原状的协议，故本院对上诉人武传扬、武传红要求孙学华支付墙体拆除损失4000元的上诉请求不予支持。关于孙学华是否应支付窗帘费用2000元的争议。本院认为，涉案房屋租赁合同注明的装修及设备情况并无窗帘，武传扬、武传红也未能提供充分证据证明其将涉案房屋交付孙学华时房屋内有窗帘，原审法院认定涉案房屋窗户、客厅均挂有窗帘属事实认定错误，本院依法予以纠正。上诉人孙学华关于其不应承担2000元窗帘损失的上诉理由和请求成立，本院依法予以支持。二审期间，武传扬、武传红、孙学华均同意解除涉案房屋租赁合同，故涉案房屋租赁合同已解除，因武传扬、武传红未能举证证明因合同解除产生损失，故应退还孙学华交纳的4000元押金。综上，上诉人武传扬、武传红的部分上诉理由和请求成立，上诉人孙学华的上诉请求和理由成立，对其成立部分，本院依法予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。孙学华应给付武传扬、武传红5000元（9000-4000）。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00086号民事判决第一项；二、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第00086号民事判决第二项；三、孙学华于本判决生效后十日内给付武传扬、武传红5000元。一审案件受理费200元，由武传扬、武传红负担120元，由孙学华负担80元；二审案件受理费250元，由武传扬、武传红负担200元，由孙学华负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨代理审判员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一五年九月十五日书　记　员　　刘雨君法律条文附录一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”