（2015）沧民终字第2548号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-23
案件名称
赵占军与河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司,赵占军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第四十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第2548号上诉人（原审被告）河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地：肃宁县肃宁镇武垣路南侧。负责人兰进，该公司经理。委托代理人张微，河北浮阳律师事务所律师。上诉人（原审原告）赵占军。委托代理人杨建华、赵芳琴，河北杨建华律师事务所律师。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、上诉人赵占军因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第184号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人张微，上诉人赵占军委托代理人杨建华、赵芳琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、赵占军双方于2011年7月25日签订了商品房买卖合同，赵占军购买河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司开发的金岛状元城8-1-601号住房一套，赵占军向河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付购房款487422元，合同约定商品房交付日期为2011年12月31日前，逾期交房按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。原审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当承担违约责任。双方于2011年7月25日签订了商品房买卖合同，双方均无异议，对其真实性应予以确认。赵占军主张应当继续履行双方签订的商品房买卖合同，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司无异议，应予以支持。赵占军主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应当在2011年12月31日之前交付经验收合格的商品房，并要按照合同第11条办理交接手续，因至今河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司仍未向赵占军提供验收合格的房屋，因此对于不符合合同约定及法律规定的交付条件的房屋，赵占军拒绝入住，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应依法依约承担违约责任，违约金从2012年1月1日起计算到交付验收合格的房屋之日止，违约金按评估的租金的损失来确定。赵占军同时主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行而违约应支付违约金，违约金按评估的租金的损失来确定，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司称涉案房屋已经验收合格并交付，将管线、线路、入户的接口安装完毕，无法正常运行非河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司责任，关于道路、绿化，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司已经经过了主管部门的验收，结果是验收合格，因此河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司并未违约。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第九条约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金”，第十四条约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按第九条执行”。双方并未约定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期，根据通常理解，应当理解为基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期为约定的交付商品房的日期，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司逾期交付，应视为上述设施未达到使用条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司房屋应以取得《建设工程竣工备案表》之日为竣工验收合格之日，在此之前均不能视为竣工验收合格，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司取得《河北省建设工程竣工备案证明书》的时间为2013年12月25日，无论河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司房屋交付的时间为何时，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司均应支付约定交付之日第二日即2012年9月1日至其取得《河北省建设工程竣工备案证明书》之时的违约金，赵占军主张参照鉴定的租金的价格确定违约金的数额，原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同中明确约定逾期交付房屋按照日万分之零点二计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。赵占军并未提交证据证实因违约造成的损失，故赵占军诉请调整违约金缺乏事实依据，不予支持，故赵占军诉请的违约金应按照合同约定日万分之零点二计算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：在商品房买卖合同未约定违约金或者损失计算方式的，可以参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而签订的商品房买卖合同中已经约定了违约金，故对赵占军提交的鉴定评估报告不予采纳，鉴定费2000元应由赵占军自行承担。因双方就取得《河北省建设工程竣工备案证明书》后房屋是否交付、何时交付、配套基础设施是否正常运行均未能提交证据证实，原审法院无法确定，故对于违约金暂计算至2013年12月25日，如赵占军有证据证实河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司房屋交付时间晚于2013年12月25日或配套基础设施仍无法正常运行，可另行主张2013年12月25日之后的违约金。赵占军主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付10%购房款同期银行利息，原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同约定付款方式为“首付297422元整，余下19万元按揭贷款”，其下有“说明：出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余的10%，待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后方予收取”的字样，但赵占军已按照约定交付了房款，交付房款的行为应为买受人的自愿行为，并不违反当事人意思自治原则，也不损害国家、集体或他人的合法权益，亦不违反法律禁止性规定，应属合法有效的行为。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司接受了房款，应视为双方以自己的行为对合同约定的变更，双方已对该说明进行了变更，故赵占军诉请10%房款的利息缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。赵占军主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应参照鉴定的租金的价格支付逾期办理房地产权属证书违约金，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司主张办理房证是买受人的义务或办证的主体是购房人，除非依据商品房司法解释第18条的规定特别的委托了房地产公司全权办理房证的情况下，出卖人不能办理才应当承担违约责任，从本案15条的合同条款来看显然没有这样特别委托约定，因此河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司不应承担违约责任。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定：出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。该约定应视为河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司对办理产权权属证书的承诺，属于河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司的自愿行为，并不违反法律法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，应为合法有效的约定。该条约定自交房之日起十八个月内办理完毕，交房应当为交付验收合格取得《河北省建设工程竣工备案证明书》后的房屋，此前的交付因违反法律规定而属于无效交付，即河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向赵占军有效交付的时间应为取得《河北省建设工程竣工备案证明书》后，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司取得《河北省建设工程竣工备案证明书》的时间为2013年12月25日，在此之后的交付行为方为有效，即使按照2013年12月25日计算，尚未超过双方约定的十八个月，赵占军诉请违约金缺乏事实依据，原审法院不予支持。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司主张已向赵占军支付违约金3333.97元，有赵占军出具的收据予以证实，原审法院予以确认，在计算河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付的违约金时应予扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审判决如下：一、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司继续履行与赵占军签订的商品房买卖合同。二、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付赵占军2012年1月1日至2013年12月25日的逾期交房违约金、公共基础设施配套建筑未达到使用条件违约金共计10801.26元。三、驳回赵占军的其他诉讼请求。上述判决第二项于本判决生效后十日内履行清。案件受理费2667元，赵占军承担2000元，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担667元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、上诉人赵占军均不服上述民事判决，向本院提起上诉。上诉人河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司上诉称：1、原审判决认定“以取得《河北省建设工程竣工备案证明书》之日为竣工验收合格之日”的事实错误，上诉人提供的竣工验收报告载明了验收合格及具体的验收时间。2、上诉人交付房屋时已通知全部业主，包括被上诉人在内的业主对上诉人逾期交房所产生的违约责任达成一致协议，认可并接受了上诉人支付的违约金；被上诉人再次要求支付违约金无事实依据。3、原审判决认定部分基础设施、公共设施无法正常运行，属认定事实错误。请求撤销原审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求。赵占军针对以上内容辩称，1、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司认为建设单位自行进行的竣工验收之日为合同约定的“经验收合格”之日错误。赵占军认为竣工验收备案可视为最基本的验收合格。2、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司从未向赵占军支付逾期交房和部分基础设施配套建筑无法正常运行的违约金。3、原审判决认定河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向赵占军支付部分基础设施配套建筑无法正常运行的违约金并无不妥。上诉人赵占军上诉称，1、原审判决河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向赵占军支付逾期交房违约金、公共基础设施配套建筑未达到使用条件违约金至2013年12月25日错误，赵占军认为应支持赵占军原审主张违约金计算至起诉之日止。2、原审判决未支持赵占军主张的河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司逾期办理房证违约金是错误的，根据双方合同第15条约定，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应自2012年7月31日起18个月内（即2014年1月31日前）为赵占军办理完毕房屋产权证；河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司未履行上述约定，应承担违约责任。3、原审判决对被上诉人多收取10%房价款给赵占军造成的利息损失不予支持是错误的。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司一次性收取赵占军全部房款违反合同第6条说明部分约定，应赔偿赵占军利息损失。4、原审判决案件受理费2667元，赵占军承担2000元，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担667元欠妥。5、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付给赵占军的3333.97元是多收的取房价款的违约金，原审法院将该款在违约金中扣除是错误的。综上，请求改判原审判决第二项增加河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付赵占军各项违约金9640.1元。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司针对以上内容辩称，赵占军的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1、涉案工程已于2012年12月30日经竣工验收合格，对此之前的逾期交房违约金问题双方已达成一致，并实际支付了相应数额的违约金，此后河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司不存在再次违约。2、关于公共基础设施配套建筑，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司均是按照相关规定进行施工并经竣工验收合格，不存在违约行为。3、关于逾期办证违约金。合同第15条的约定是违法的，办理房屋产权证的申请人应为赵占军，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司只是协助办证，实际是否出具产权证和什么时间出具，均由房地产管理机关根据相关规定办理，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司没有权利和义务为赵占军办理产权证。4、关于赵占军主张10%房屋价款利息损失缺乏事实和法律依据，对此河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司不存在违约。5、赵占军认为原审判决案件诉讼费承担欠妥理由不能成立，诉讼费用是由法院根据案件事实和裁判结果依法确定。二审法院经审理查明，原审中河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向原审法院提供涉案工程2012年12月30日《竣工验收报告》及建设主管部门2013年12月25日出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》，该备案证明书记载“金岛状元城7、8、10、11、13、15、16、17号住宅楼工程，建设单位于2013年8月20日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，现准予备案”。其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司原审中提供涉案工程2012年12月30日《竣工验收报告》，主张其向赵占军交付的房屋已经竣工验收合格，其不存在违约行为；但《竣工验收报告》记载的时间（2012年12月30日）与建设主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》记载的时间（2013年8月20日）不一致。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理行为的，责令停止使用重新组织竣工验收。因此，建设主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》记载的时间（2013年8月20日）应为涉案工程的最终竣工验收合格时间。在此之前河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司向赵占军交付房屋违反双方合同第8条的约定，应按照合同第9条约定向赵占军支付违约金，对河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司关于其不存在违约行为、不支付违约金的上诉主张，赵占军关于应支付违约金至本案起诉之日的上诉主张本院均不予支持。但原审判决以河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书（副本）》的时间2013年12月25日作为涉案工程的最终竣工验收合格时间属认定事实有误，本院应予纠正。河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付赵占军逾期交房违约金的具体数额为5819.82元（487422元×0.00002×597天）。根据双方《商品房买卖合同》第14条的约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条处理。但该条款只约定“水、电、天然气接通入户、电梯达到使用条件、暖气全部接通”等使用条件，对达到使用条件的具体日期并未约定。原审判决“根据通常理解”推定基础设施、公共配套建筑达到使用条件的日期为双方合同约定的房屋交付之日，因河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司逾期交付应视为未达到使用条件不妥。赵占军主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金，河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司主张就合同第14条的约定不存在违约、不应承担违约责任，因双方在一、二审诉讼中均未能提供证据证明，基础设施、公共配套建筑是否达到双方合同约定的使用条件。故，对赵占军关于河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付因部分基础设施、公共配套建筑无法正常运行的违约金的主张，本案不予处理，当事人可另行解决。双方商品房买卖合同第6条约定付款方式为“一次性付款”，赵占军主张10%房款的利息损失缺乏事实和法律依据，对其该项上诉主张本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》的规定，办理房屋权属登记及发证的机关为政府房地产管理部门，申请人为房屋所有权人；同时双方商品房买卖合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后（）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3或2、3项处理”。但诉讼中赵占军并未举证证明其已向政府房地产管理部门申请权属登记，并“因出卖人责任”致使其不能在规定期限内取得房地产权属证书；因此对赵占军关于河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付逾期办证违约金的主张本院不予支持。另，赵占军主张河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司已经给付其3333.97元是多收取的房价款的违约金，因河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司对此观点不予认可，赵占军也没有提供相应的证据予以佐证，故原审法院判决以上款项在河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司应支付的违约金中扣除并无不当。赵占军还主张原审判决有关案件受理费承担不妥，本院认为原审中赵占军的诉讼请求标的较高，而其诉讼请求得到支持数额较低，原审有关诉讼费分担并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第184号民事判决第一项、第三项；二、撤销河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第184号民事判决第二项；三、河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司于本判决生效之日起十日内支付赵占军逾期交房违约金2485.85元。（应支付违约金5819.82元减除已经支付的3333.97元，尚应支付2485.85元。）一审案件受理费2667元，由赵占军承担50元，由河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担2617元；二审案件受理费120元，由河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司、赵占军各承担60元。本判决为终审判决。审判长 刘晓莉审判员 张 梅审判员 于长江二〇一五年九月十五日书记员 米 兰 更多数据：