（2015）屯民一初字第01276号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-27
案件名称
黄山市房产经营公司与范德虹排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
黄山市屯溪区人民法院
所属地区
黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2015）屯民一初字第01276号原告：黄山市房产经营公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：洪宏春，经理。委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。委托代理人：余琼，安徽道同律师事务所律师。被告：范德虹，女，1963年7月3日出生，汉族，下岗工人，住安徽省黄山市屯溪区。原告黄山市房产经营公司诉被告范德虹排除妨碍纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由审判员汪卫东适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告黄山市房产经营公司的委托代理人郑明继、余琼，被告范德虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄山市房产经营公司诉称：黄山市屯溪区老街34号直管营业性公房为原告经营管理。2012年年底，被告未征得原告同意擅自拆建，原告据此向法院提起诉讼，案经黄山市中级人民法院调解，双方达成和解，原告同意被告继续承租老街34号直管营业性公房，双方待修复完成后重新签订租赁合同，租金按同地段直管营业性公房租赁标准执行。该直管营业性公房于2014年10月修复完成，被告在未与原告签订公房租赁合同，占有该房屋进行经营使用，原告多次催促被告签订租赁合同并缴纳房屋租金，至今未果。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、被告腾空搬出黄山市屯溪区老街34号直管公房；2、被告赔偿原告租金损失17503元（此后按日赔偿91.64元至被告搬出之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。黄山市房产经营公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份复印件一份，证明原告基本身份，诉讼主体资格；证据二、（2013）屯民一初字第00816号民事判决书、（2013）黄中法民一终字第00472号民事调解书，证明被告应承担之义务；证据三、安徽道同律师事务所律师催告函及快递回执单，证明被告拒绝与原告签订租赁合同，其非法占用原告直管公房之事实；证据四、老街34号店铺保护性修复工程方案一组，证明老街34号的基本情况；证据五、老街51号和52号租赁合同复印件两份及老街营业用房租金测算表，证明同地段直管公房的租金标准。范德虹在庭审中辩称：被告的住房分为前面是营业性用房17.85平方米，一楼后面是住房20平方米左右，二楼也是住房，住房面积合计79.75平方米。老街公房有两种标准，一、全部是住房；二、原有就是商业性房屋。被告下岗后，将原有公房缩小住房面积，改为部分营业性用房，两种标准的租赁收费不一样，原来不收营业性用房的租金，全部是按住房租金收取的。2001年至2002年被告开始收取营业性用房租金，2003年至2004年又不收取营业性用房的租金，2005年至今又开始收取营业性用房的租金。原来被告租赁的公房，营业性用房面积是按30元／平方米计算的，住房面积是按1.1元／平方米计算的。现在原告要求被告按现在的标准即营业性用房面积按60.84元／平方米计算无异议，但面积按36.47平方米计算有异议，面积应该按照17.85平方米计算；住房面积按原来的1.1元／平方米计算，面积按原告出具的59.7平方米与一楼其他面积20.63平方米计算，不同意按原告的价格计算。被告要求继续租赁该公房。范德虹为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、收据复印件一份，证明被告的居住住房收费标准，每月126元，不含营业性用房；证据二、房屋租赁发票复印件一份，证明被告使用的营业性用房的收费标准为697元／月；证据三、房屋租赁卡复印件一份，证明被告居住的老街34号是按房屋租赁卡交费的，不签合同的；证据四、租赁合同复印件一份，证明除营业性用房面积17.85平方米在合同之内，其他住房面积不在合同内，按房屋租赁卡交费的。范德虹对原告提交的证据质证如下：证据一、无异议；证据二、无异议；证据三、已收到，且到原告处协商签订合同事宜，因为原告将被告使用的公房的性质变为营业性用房，所以未签订租赁合同；证据四、无异议；证据五、无异议，证明目的有异议，与被告租住的公房不是同一性质的公房。黄山市房产经营公司对被告提交的证据质证如下：证据一至证据四，与本案无关联性，本案出租的房屋与原来不是一码事，现新建的老街34号房屋并结合老街同地段的租金水平来执行。本院对原告提交的证据认证如下：证据一、证据二、证据四，被告无异议，本院经审查予以确认；证据三系催告函及快递回执单，被告已收到，本院经审查予以采信；证据五，与本案具有关联性，本院经审查予以采信。本院对被告提交的证据认证如下：证据一至证据四，与本案无关联性，本院经审查不予认定。经审理查明：2006年12月19日，范德虹与黄山市房产经营公司签订《黄山市房产经营公司营业性用房租赁合同》，约定黄山市房产经营公司将黄山市屯溪老街34号直管营业性公房出租给范德虹使用，租赁期自2007年1月1日至2009年12月31日，租赁房屋建筑面积17.85平方米，月租金536元。该租赁合同到期后，范德虹继续缴纳租金至2012年12月31日。2012年12月范德虹在未完成修缮审批手续的情况下自行将承租的房屋内部结构由木结构改为砖混结构，外部未改变。2013年1月4日黄山市房产经营公司书面通知范德虹立即停止施工，由该公司组织有资质的队伍进场施工。2013年4月19日黄山市城乡规划局作出黄城规函（2013）53号《关于老街34号店面房的整改通知》，责令黄山市房产经营公司对老街34号店面房进行整改，恢复原结构原风貌。2013年5月22日黄山市房产经营公司书面通知范德虹，要求其接通知后十天内腾空房屋交给公司按照规划恢复原风貌，否则将依法强制搬出。范德虹未腾空房屋，2013年6月7日黄山市房产经营公司诉至本院，要求范德虹搬出黄山市屯溪区老街34号店面房。2013年8月6日，本院作出（2013）屯民一初字第00816号民事判决，判决被告范德虹于本判决生效之日起十日内搬出黄山市屯溪区老街34号店面房。范德虹不服该判决，向黄山市中级人民法院提起上诉，经中院的调解达成如下协议：一、黄山市房产经营公司同意范德虹继续承租黄山市屯溪老街34号直管营业性公房，双方待修复完成后重新签订租赁合同，租金按同地段营业性公房租赁标准执行；二、范德虹在本调解协议生效之日起十日内预交修复款70000元给黄山市房产经营公司，由黄山市房产经营公司负责修复，该款仅为黄山市房产经营公司对黄山市屯溪老街34号直管营业性公房的整改、恢复原结构原风貌所用，具体修复数额根据结算多退少补；三、范德虹在屯溪老街管理办公室和黄山市规划局规划审批后十日内搬出黄山市屯溪老街34号直管营业性公房，待修复完成重新签订租赁合同后再搬入；四、黄山市屯溪老街34号直管营业性公房2013年11月底之前未交纳的租金按2012年租金标准由范德虹在本调解协议生效之日起十日内支付给黄山市房产经营公司，此后报批及恢复期间的租金黄山市房产经营公司不再收取；五、范德虹交给黄山市房产经营公司的15000元，已由黄山市房产经营公司转付给黄山市屯溪老街36号房主，该15000元与黄山市房产经营公司无关；六、双方纠纷就此了结，互不再追究；另查明：黄山市屯溪老街34号直管营业性公房于2014年10月修复完成，范德虹在修复期间一直住在黄山市屯溪老街34号直管营业性公房的后半部分。黄山市屯溪老街34号直管营业性公房修复完成后的建筑面积为116.80平方米，年租金为32993元（月租金2749元）；其中，一楼营业面积36.47平方米，2015年至2016年度的租金标准为60.84元／平方米；一楼其他面积20.63平方米，2015年至2016年度的租金标准为8.11元／平方米；二楼面积59.70平方米，2015年至2016年度的租金标准为6.08元／平方米。2014年10月10日范德虹在未与黄山市房产经营公司签订租赁合同的情况下搬入黄山市屯溪老街34号直管营业性公房，至今未向黄山市房产经营公司支付房屋租金。再查明：2015年4月23日，安徽道同律师事务所受黄山市房产经营公司的委托指派郑明继律师向范德虹发出律师催告函，要求范德虹接函后10日内与黄山市房产经营公司签署公房租赁合同并缴纳租金，否则黄山市房产经营公司依法强制其腾空搬出老街34号房，并主张其所造成的所有损失。本院认为：根据《中国人民共和国民事诉讼法》第四十九条第三款之规定，当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。本案中，黄山市中级人民法院作出的（2013）黄中法民一终字第00472号民事调解对原被告双方具有约束力，双方应自觉履行；根据调解第一项“黄山市房产经营公司同意范德虹继续承租黄山市屯溪老街34号直管营业性公房，双方待修复完成后重新签订租赁合同，租金按同地段营业性公房租赁标准执行”。被告同意黄山市屯溪老街34号直管营业性公房以17.85平方米的计算的租金按同地段营业性公房租赁标准执行并签订租赁合同。黄山市屯溪老街34号直管公房分为一楼营业性部分（36.47平方米）和一楼其他部分（20.63平方米）及二楼住房部分（59.70平方米），且该房屋的一楼其他部分及二楼住房部分不属于营业性公房，故原告要求被告租赁该房屋的一楼其他及二楼住房部分租金按8.11元／平方米及6.08元／平方米标准执行，被告有异议，故被告未与原告续签租赁合同，原告起诉来院要求被告腾空搬出。本院认为当事人双方纠纷应是房屋租赁关系，庭审中，向原告释明该案的法律关系为房屋租赁关系，其坚持该案为排除妨害纠纷且不变更诉讼请求。综上，原告主张被告腾空搬出黄山市屯溪区老街34号直管公房及赔偿租金损失17503元（此后按日赔偿91.64元计算至被告搬出之日止），无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄山市房产经营公司诉讼请求。案件受理费119元（原告已预交），由原告黄山市房产经营公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 汪卫东二〇一五年九月十五日书记员 方 曾附法律相关条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”