（2015）长民初字第1188号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-21
案件名称
广西梧州财信物业管理有限责任公司与向群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
梧州市长洲区人民法院
所属地区
梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西梧州财信物业管理有限责任公司,向群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十五条，第七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第七十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条
全文
广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第1188号原告广西梧州财信物业管理有限责任公司，住所地梧州市西堤三路28号第二座1单元502房1室。法定代表人李强，该公司董事长。委托代理人张锦燕，该公司员工。委托代理人李宁，广西正立律师事务所律师。被告向群。委托代理人刘荣进，广西东中律师事务所律师。原告广西梧州财信物业管理有限责任公司与被告向群物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告广西梧州财信物业管理有限责任公司的委托代理人张锦燕、李宁，被告向群及其委托代理人刘荣进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西梧州财信物业管理有限责任公司诉称，原告与梧州市兴隆花园业主委员会于2013年3月1日签订了委托管理期限自2013年3月1日起至2014年2月29日止的《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》，约定由原告向兴隆花园提供物业管理服务，物业管理费标准为非电梯楼每户按建筑面积0.52元每平方米计收，电梯楼每户按建筑面积0.55元每平方米计收。2014年11月1日，原告与梧州市兴隆花园业主委员会签订了委托管理期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止的《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》，约定由原告向兴隆花园提供物业管理服务，物业管理费标准为非电梯楼每户按建筑面积0.80元每平方米计收，电梯楼每户按建筑面积0.85元每平方米计收。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从通知业主缴纳五日后起每天按欠款的3‰交纳滞纳金。被告身为兴隆花园E栋304房业主，享受了原告提供的物业服务却没有按时向原告交纳物业服务费用。被告自2014年9月至2015年4月30日，累计拖欠物业费、水费、分摊电费、垃圾费共652.84元，期间经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞不交纳。为此，原告诉请法院判令被告立即支付2014年9月至2015年4月30日拖欠的物业费、水费、分摊电费、垃圾费共652.84元及滞纳金235.37元，合计888.21元。被告向群辩称，原告以2014年11月1日签订的物业管理合同为依据起诉被告拖欠物业费及滞纳金，其认为原告用以诉讼的《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》效力不朔及被告。原告的物业服务与收费标准不相称也不合理，对比2013年3月1日起至2014年2月29日止的物业管理合同，单价骤升并强迫业主接受。该合同是在没有依法召开全体业主大会讨论和取得过半数以上业主同意的情况下签订的，严重侵害了业主的合法权益，是一份无效合同，对业主无约束力。另外，从原告提供的账本复印件和欠费情况表看，被告不存在欠交水费、分摊电费、垃圾费，唯一欠交的是未经业主大会决定的物业费。原告的诉讼事实不清、证据不足，理由不成立，请求驳回其诉讼请求。经审理查明，2013年3月1日，原告广西梧州财信物业管理有限责任公司与梧州市兴隆花园业主委员会签订《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》，约定原告成为梧州市银湖北路1号兴隆花园A、D、E栋住宅楼的物业管理方；该小区物业管理收费标准为非电梯楼每户按建筑面积0.52元／平方米计收，电梯楼每户按建筑面积0.55元／平方米计收；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从通知业主缴款五日后起每天按欠款的3‰交纳滞纳金；合同期限自2013年3月1日起至2014年2月29日止。2014年3月1日，梧州市兴隆花园业主委员会与原告广西梧州财信物业管理有限责任公司签订一份《补充协议》，约定因管理成本增加从2015年起需适当提升物业管理服务费，由梧州市兴隆花园业主委员会讨论后与原告共同协商，在双方达成一致意见前，在原合同有效期内双方按原约定履行义务。2014年11月1日，原告广西梧州财信物业管理有限责任公司与梧州市兴隆花园业主委员会再次签订《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》，约定原告成为梧州市银湖北路1号兴隆花园A、D、E栋住宅楼的物业管理方；该小区物业管理收费标准为非电梯楼每户按建筑面积0.80元／平方米计收，电梯楼每户按建筑面积0.85元／平方米计收；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从通知业主缴款五日后起每天按欠款的3‰交纳滞纳金；合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。被告向群住宅（非电梯楼）在上述合同约定的物业服务范围之内，房屋建筑面积106.29㎡，2014年9、10月应交纳物业管理费为每月55.30元，2014年11月起每月应交纳物业管理费为85.03元。原告按照合同约定为该小区提供了物业服务，被告自2014年9月至2015年4月共欠物业管理费620.78元，未欠公摊水电费、垃圾费等其他费用。原告经催讨无着，诉至本院。以上事实，有梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同、补充协议、物业收费记账本、当事人的庭审陈述等证据为证，并经庭审核实，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订物业管理服务合同的主体资格。本案中梧州市兴隆花园业主委员会代表业主与原告广西梧州财信物业管理有限责任公司签订《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律规定，没有法律规定的无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，本案中所签订的《梧州市兴隆花园物业服务管理委托合同》的效力及于包括被告向群在内的全体业主。关于被告提出的业主委员会选聘物业公司时没有依法召开全体业主大会讨论和取得过半数以上业主同意的辩论意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定，选聘物业服务企业等涉及小区全体业主共同利益的重大事项应当由全体业主共同决定，业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同。至于业主委员会对外签订物业服务合同是否经全体业主表决，是否真实体现全体业主的意志，这是业主与业主委员会之间的内部管理问题，属于另一法律关系，不在本案的审查范围之内，被告以此为由拒交物业费的辩解意见不能成立，本院不予支持。被告作为小区业主，在接受了原告广西梧州财信物业管理有限责任公司的服务后，应当支付相应的物业服务费用。基于此，原告要求被告给付所欠的2014年9月至2015年4月物业管理费620.78元的诉讼请求，本院予以支持。被告拖欠物业费，依合同约定需每天按欠款的3‰交纳滞纳金，但物业合同约定的滞纳金过高，本院依法予以调整。滞纳金调整为按被告欠交的物业服务费金额，依照中国人民银行贷款基准年利率6%的1.3倍分段计算，据此被告应向原告支付的滞纳金为16.80元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告向群于本判决生效之日起十日内给付原告广西梧州财信物业管理有限责任公司2014年9月至2015年4月的物业服务费620.78元；二、被告向群于本判决生效之日起十日内给付原告广西梧州财信物业管理有限责任公司滞纳金16.80元。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告广西梧州财信物业管理有限责任公司负担7元，被告向群负担18元。如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员 吕晓雯二〇一五年九月十五日书记员 刘 惠附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 来自：