（2015）湛中法民一终字第534号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-03-23
案件名称
李向阳,周雨娥与湛江富虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省湛江市中级人民法院
所属地区
广东省湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李向阳,周雨娥,湛江富虹房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）湛中法民一终字第534号上诉人（原审原告）：李向阳。上诉人（原审原告）：周雨娥。上列上诉人的委托代理人：马运华，广东鸿峰律师事务所律师。上列上诉人的委托代理人：李海雯。被上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区。法定代表人：赵庆森，总经理。委托代理人：全露露，该公司职员。上诉人李向阳、周雨娥因与被上诉湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。书记员张荣担任记录。上诉人李向阳、周雨娥的委托代理人马运华、李海雯，被上诉人富虹公司的委托代理人全露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：李向阳、周雨娥于2009年11月5日与富虹公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.200908825号），购买富虹公司位于湛江市赤坎区南桥北路2号x号楼504房，总价款472560元整。合同还约定：出卖人富虹公司的交房最后期限为2010年11月30日，逾期不超过60天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人富虹公司应每日按已付房款万分之二支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，李向阳、周雨娥依约付清购房款，但富虹公司至今未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，以致引发双方纠纷，李向阳、周雨娥遂诉诸原审法院，请求判令：1、富虹公司履行办理房产证的义务。2、富虹公司向李向阳、周雨娥支付逾期办证违约金9451.20元。3、富虹公司承担本案诉讼费用。另查明：因富虹公司逾期交房的问题，李向阳、周雨娥与富虹公司于2013年7月18日签订了《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》。协议约定：双方确认违约期限为2010年11月30日至2010年12月30日，共计30天；富虹公司同意一次性支付李向阳、周雨娥违约金1314.69元；李向阳、周雨娥同意该违约金赔付发生后，双方不得再对《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求。协议签订后，富虹公司已赔付上述违约金给李向阳、周雨娥。原审法院审理认为：李向阳、周雨娥与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》以及《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对李向阳、周雨娥和富虹公司均具有法律约束力，双方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，李向阳、周雨娥请求富虹公司办理房产权属证是富虹公司法定附随的义务，因此李向阳、周雨娥该项请求合法有据，予以支持。关于李向阳、周雨娥请求富虹公司赔偿逾期办证违约金的问题。虽然双方签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》名为赔偿逾期交房违约金，但根据上述协议约定的内容，李向阳、周雨娥在领取协议约定的赔偿金后，不得再对《商品房买卖合同》提出任何违约赔偿要求，当然也包括逾期办证违约金的赔偿要求。因此，李向阳、周雨娥该项请求依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为李向阳、周雨娥办理湛江市赤坎区南桥北路2号“富虹·上游城”13号楼504房的房产权属证；二、驳回李向阳、周雨娥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担。李向阳、周雨娥不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。李向阳、周雨娥与富虹公司于2013年7月18日所签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔偿协议》（以下简称“《协议书》”），从标题到内容根本没有涉及到富虹公司逾期办证违约赔偿金的条款，更无法说明李向阳、周雨娥放弃逾期办证违约金的权利主张。双方在签订《协议书》时富虹公司尚不存在逾期办证的违约情形，富虹公司巧用此款来规避其之后所应当承担的违约责任，这对李向阳、周雨娥来说极为不公平。因此，在房屋交付使用之后，富虹公司因自身的原因导致李向阳、周雨娥无法按时办理房产证，这是富虹公司新的违约行为，对此违约行为，李向阳、周雨娥要求富虹公司承担违约责任是合法、有理有据的。2、根据《协议书》内容，李向阳、周雨娥在领取协议书约定的赔偿金后，不得再对《商品房买卖合同》任何违约赔偿要求，但具体是指面积差的违约赔偿要求还是质量问题的违约赔偿要求抑或是逾期办证违约赔偿要求，对此《协议书》第六条的约定并不明确。况且该《协议书》是富虹公司一方提出的格式合同，此条款明显限制李向阳、周雨娥的合法权利，属于格式条款，故在签订协议时，富虹公司明显负有提示与注意之义务。根据《中华人民共和国合同法》的立法精神，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。李向阳、周雨娥于2012年10月28日才收房的事实原审判决并没有予以认定，双方签订《协议书》时达成一致确定逾期交房违约期限为2010年11月至2010年12月30日，共计30天。富虹公司一次性给付1000多元的逾期交房违约金，而根据《商品房买卖合同》的约定，富虹公司理应赔付的违约金为113414元。相差如此之大，这对李向阳、周雨娥来说是极为不公平的。只是因李向阳、周雨娥急于装修房屋，迫于无奈只好放弃这一逾期交房违约金的巨额赔偿请求，其自由处分自己的权利自不必说，但现在富虹公司依然故我，拿出格式条款限制李向阳、周雨娥其他合法合理的诉求，是没有任何法律依据的。原审判决认定富虹公司未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的事实清楚，富虹公司理应承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判，一、二审案件诉讼费由富虹公司负担。被上诉人富虹公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据李向阳、周雨娥的上诉理由及富虹公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：富虹公司应否向李向阳、周雨娥支付逾期办证违约金。李向阳、周雨娥与富虹公司签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人不得擅自变更或者解除该协议。根据该协议第六条的约定，李向阳、周雨娥在领取1314.69元违约金赔偿款后，不得再对《商品房买卖合同》及该协议提出任何违约赔偿要求。该协议的上述条款明确约定李向阳、周雨娥除了不得对该协议本身所约定的逾期交房违约金再提出赔偿要求外，还明确约定李向阳、周雨娥不得再就《商品房买卖合同》对富虹公司提出违约赔偿要求，这当然也包括逾期办证违约金的赔偿要求，故李向阳、周雨娥现在又以富虹公司违反《商品房买卖合同》的约定为由，要求富虹公司向其支付逾期办证违约金的理由不能成立，原审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。李向阳、周雨娥的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李向阳、周雨娥负担。本判决为终审判决。审判长 陈 春 丽审判员 邓 浓审判员 唐 文 飞二〇一五年九月十五日书记员 张荣（代）附：相关法律及司法解释条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第6页共7页 微信公众号“”