（2015）湛吴法审监民再字第2号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-21
案件名称
庄观尚与吴川市大山江街道办事处建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书
法院
吴川市人民法院
所属地区
吴川市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
庄观尚,吴川市大山江街道办事处
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2015）湛吴法审监民再字第2号原审原告：庄观尚，又名庄观上，男，住吴川市，公民身份号码×××4214。委托代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。原审被告：吴川市大山江街道办事处。法定代表人：邱爱明，主任。委托代理人：冼琼炜，广东仁乐律师事务所律师。原审原告庄观尚与原审被告吴川市大山江街道办事处（以下简称大山江街道办）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年2月22日作出（2010）吴民初字第704号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2014年12月22日作出（2014）湛吴法立民申字第5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月5日、7月14日两次公开开庭审理了本案，原审原告庄观尚及其委托代理人陆华平、原审被告大山江街道办的委托代理人冼琼炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年8月5日，原审原告庄观尚向本院起诉称：1994年6月11日湛江国土局以湛地政（1994）50号《关于吴川县大山江镇蔡氏岭工业小区建设征用土地问题的批复》，同意由吴川县国土局统一征用蔡氏岭地段土地共39026平方米，并将该块土地定向出让给大山江村镇建设办。大山江村镇建设办与吴川县国土局签订土地出让合同，交纳税、费后，取得该块土地使用权。1994年8月18日，大山江街道办下属的村镇建设办公室与庄观尚签订《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》，将其征用蔡氏岭段土地共39026平方米转让给庄观尚使用。庄观尚在大山江街道办的协助下向上级政府部门依法交纳了相关的规费后，取得了受让土地的使用权。其后，庄观尚将部分土地转让给欧日益［土地证号：吴府国用（1995）字第0821O40O3**号，920.58平方米］、李昌盛［土地证号：吴府国用（1995）字第082104003**号，1013.08平方米］、梁毅［吴府国用（1995）字第特32号，500平方米］、梁阳秀［吴府国用（1995）字第08210400324号，1999.92平方米］、陈亚荣［吴府国用（1995）字第08210400321号，1443.64平方米］及庄观尚自用部分［土地证号：吴府国用（1995）字特**号，1210平方米］，共计6147.22平方米。尚余32878.18平方米未办理土地登记手续。1996年11月13日、11月25日、12月12日，吴川市国土局、吴川市人民政府分别作出吴国土处字（1996）第80号《土地违法案件行政处罚决定书》、吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人﹤国有土地使用证﹥的通知》、吴国土字（1996）第79号《土地违法案件行政处罚决定书》，决定吊销庄观尚等六人的《国有土地使用证》，没收地上建筑物和土地使用权，并处罚款约500万元。但庄观尚一直不知道上述具体行政行为及其处罚结果。2009年3月30日，庄观尚在湛江国土局处获悉上述行政行为及相应的处罚结果时，才知道受让的土地被没收、证件被吊销。庄观尚不服上述三个具体行政行为，于2009年7月3日依法向湛江市中级人民法院提起行政诉讼。湛江市中级人民法院随后指令坡头区人民法院审理。经审理，坡头区人民法院于2009年11月6日分别作出（2009）湛坡法行初字第1O号、第9号、第8号行政判决书，判决撤销了吴国土处字（1996）第80号《土地违法案件行政处罚决定书》，吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人﹤国有土地使用证﹥的通知》、吴国土字（1996）第79号《土地违法案件行政处罚决定书》等三个具体行政行为。上述三份判决已于2010年1月22日发生法律效力。虽然庄观尚及欧日益等六人的国有土地使用证得以恢复，土地可以继续使用，但庄观尚受让的39026平方米土地尚有32878.78平方米未办理国有土地使用证，土地权属尚处于不确定状态，不利于庄观尚正常行使土地使用权。经与大山江街道办协商上述土地的办证事宜，但大山江街道办怠于协助。为此，特依《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉请判决确认由大山江街道办下属的村镇建设办公室转让给庄观尚的，现位于大山江蔡氏岭工业小区内尚余的32878.78平方米未办理《国有土地使用证》的土地使用权属庄观尚享有。后庄观尚根据法院的释明，于2011年1月11日向法院提出如下变更诉讼请求申请：判令大山江街道办继续履行原、被告于1994年8月18日签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》，并尽快协助庄观尚办理尚余32818.78平方米土地的《国有土地使用证》手续。庄观尚在原审审理期间提供的证据有：（1）《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》1份，证明争讼的土地使用权是庄观尚于1994年8月18日从大山江街道办处有偿转让来的；面积39026平方米，价款4995328元；土地开发的规划许可证、施工准建证由大山江街道办协助办理；大山江街道办负责拆迁地上附着物、建筑物、坟墓等。但大山江街道办未按约定拆迁地上附着物、建筑物、坟墓等。（2）《收入收据》11份，证明庄观尚依约陆续支付给大山江街道办土地转让款共计3908556.43元。（3）《收款收据》等5份，证明庄观尚大山江街道办向吴川市国土局缴交相关税费共279941元。（4）（2009）湛坡法行初字第8号、第9号、第1O号行政判决书共3份，证明庄观尚取得上述土地使用权后，已将其中部分土地共6147.22平方米办理了《国有土地使用证》，尚有32818.78平方米在办证过程中由于吴川市府及吴川国土局等错误行政处罚决定而没有继续办理，后湛江市坡头区人民法院作出三份行政判决书，撤销上述错误处罚决定。（5）《案件处理结果发生法律效力通知书》三份，证明湛江市坡头区人民法院作出的三份判决书已生效，庄观尚受让的土地使用权得以恢复。（6）庄观尚、梁毅、陈亚荣、欧日益、李昌盛、梁阳秀国有土地使用证6份，证明庄观尚受让大山江街道办土地已办证面积6141.22平方米，余下32878.78平方米未办证；（7）出让图1份，证明各证面积及位置。大山江街道办事处原审辩称：庄观尚至今尚欠我方土地转让款1116771.51元，我方同意继续履行合同，协助庄观尚办理尚余土地过户登记手续，前提是付清该款，并按合同约定计算利息。大山江街道办事处原审审理过程中提供的证据有：（1）《征用那贞蔡氏岭土地协议书》1份，《关于征用蔡氏岭良发土地协议书》1份，《蔡氏岭工业小区挖（填）土工程协议书》1份，湛地政（1994）15号《关于大山江镇蔡氏岭工业小区建设用地问题的通知》1份，《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》1份。证明土地来源合法，所征土地经上级领导批复，而且转让土地给庄观尚属实。（2）吴国土处字（1996）第79号、第80号《土地违法案件行政处罚决定书》共2份，证明上述土地经政府处罚收回。（3）《蔡氏岭开发区土地转让费收付情况》1份，证明我方收到庄观尚付土地款的情况。（4）《关于大山江蔡氏岭工业区开发建设遗留问题的报告》1份，证明我方向相关上级部门报告要求对上述土地确权，但上级部门至今未有答复。（5）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》1份，属提交的相关法律依据。本院原审查明：吴川县大山江镇人民政府村镇建设办公室是原吴川县大山江镇人民政府的下设职能部门，没有独立法人资格。吴川县大山江镇人民政府现已更名为吴川市大山江街道办事处（即本案被告）。被告村镇建设办公室于1993年10月28日和1994年4月22日分别与吴川市大山江镇黄竹尾管区那贞村、良发村签订《征用那贞蔡氏岭土地协议书》和《关于征用蔡氏岭良发土地协议书》，共征用位于蔡氏岭的土地39026平方米用作工业小区建设用地，经湛江市国土资源局作出湛地政（1994）50号批复同意由吴川市国土局统一征用该39026平方米土地并定向出让给被告村镇建设办。被告村镇建设办与庄观尚于1994年8月18日签订《关于有偿转让使用蔡氏岭土地协议书》，约定：被告村镇建设办公室（甲方）将位于新3**国道大山江桥头北侧“蔡氏岭”一块面积为39026平方米土地转让给庄观尚（乙方）作为企业用地，自双方签字后，使用权归乙方；甲方将上述土地平整后，乙方以每平方米128元付给甲方作为征地补偿费和转让费及土地开发费，共款4995328元；自双方签字之日起5天内，乙方付给甲方定金10万元，一个月内付50万元（包定金10万元），三个月内付土地转让费总额的50%，五个月全部付足；乙方如不按上述要求如期付款，所欠部分每逾期一天，甲方罚乙方违约金百分之一，如超期五个月，甲方可选择继续执行罚息或终止协议，收回土地使用权，乙方付给甲方的定金不再退回；在开发过程中，如有土地权属争议或纠纷，由甲方负责办妥；土地开发的规划许可证、施工准建证属村镇办公室办得到的，甲方为乙方免费办理，属县办理的以及垦复基金、耕地占用税、上缴县国土局、征地管理费、出让金、土地开发税以及向县有关部门缴交的一切费用由乙方直接支付，但甲方要努力支持乙方做好以上工作；该工地的附着物（包括林木、青苗）、建筑物、坟墓甲方在两个月内负责拆迁完毕。大山江街道办作为“鉴证单位”在该协议书上盖章。合同签订后，大山江街道办平整了土地，但在该地上至今还有一口坟墓未迁。庄观尚先后共付给大山江街道办土地转让费10笔，共计3878556.43元，分别为：1994年10月5日付款80万元，1994年11月17日付款85万元，1994年12月14日付款1087864.5元，1995年1月13日付款30万元，1995年1月22日付款10万元，1996年2月16日付款35万元，1991年10月28日付款16O691.93元，2000年3月23日付款3笔分别为6万元、3万元、14万元。尚欠土地转让款1116771.57元至今未付清。原告庄观尚亦将部分土地分别转让给欧日益、陈亚荣、李昌盛、梁毅、梁阳秀和吴川市交警大队。1994年10月19日，被告村镇建设办补办了相关手续，与吴川市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并按合同履行了缴纳土地税费的义务，取得了该宗土地的《国有土地使用证》，然后办理了转让给庄观尚、欧日益、陈亚荣、李昌盛、梁毅、梁阳秀的过户手续，吴川市国土资源局给上述六人核发了《国有土地使用证》。该六证的土地面积合计5626.2平方米，加上预留地共计6147.22平方米，余下32878.l8平方米未办证。1996年11月25日，吴川市人民政府作出吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人﹤国有土地使用证﹥的通知》，以大山江镇村镇建设办在未取得《国有土地使用证》前即与庄观尚签订《关于有偿转让使用蔡氏岭土地协议书》，以及庄观尚在未取得《国有土地使用证》前即将土地转让给欧日益、陈亚荣、李昌盛、梁毅、梁阳秀且是以大山江镇村镇建设办之名转让给上述五人为由，吊销了庄观尚、欧日益、李昌盛、梁毅、梁阳秀、陈亚荣六人的《国有土地使用证》。1996年11月13日和12月12日，吴川市国土资源局先后作出吴国土处字（1996）第80号、第79号《土地违法案件行政处罚决定书》，以庄观尚非法购买和非法转让土地为由，没收庄观尚非法所得498.56807万元上缴国库和没收欧日益、陈亚荣、梁阳秀在非法占地上新建的建筑物；终止《国有土地使用权出让合同》无偿收回其39026平方米国有土地的使用权；吊销庄观尚骗取的《国有土地使用证》，并没收其在非法占用土地上的建筑物。庄观尚不服，于2009年7月3日分别向湛江市中级人民法院提起了行政诉讼。湛江市中级人民法院依法指定湛江市坡头区人民法院审理，湛江市坡头区人民法院于2009年11月6日分别作出了（2009）湛坡法行初字第9号、第10号、第8号行政判决书，撤销了吴川市人民政府和吴川市国土资源局的上述处罚决定。吴川市人民政府和吴川市国土资源局均没有提起上诉，该三份行政判决书已于2010年1月22日发生法律效力。本院原审认为，本案属国有土地使用权转让合同纠纷。大山江街道办的下属职能部门村镇建设办将政府国土管理部门出让给其使用的蔡氏岭39026平方米国有土地转让给庄观尚，双方签订了书面的土地转让合同《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》。大山江街道办的主要领导在该协议上签名，且大山江街道办作为“鉴证单位”在该协议书上盖章，因此大山江街道办是同意其下属职能部门村镇建设办将上述土地转让给庄观尚的。虽然该协议书是在被告村镇建设办取得该土地国有使用权证书之前签订的，但在签订该协议2个月之后被告村镇建设办取得了该块土地的国有土地使用权证书，并且双方已实际部分履行，即庄观尚先后共支付给大山江街道办土地转让款共计3878556.43元，只欠土地转让款1116771.57元；大山江街道办已将该块土地部分过户给庄观尚使用，尚余32878.78平方米土地未办理过户登记手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此双方签订的土地转让合同是其双方真实意思表示，除双方约定的逾期付款违约金过高不受法律保护外，其余条款合法有效，受法律保护。大山江街道办尚有32878.78平方米国有土地使用权未办理过户给庄观尚，及在该土地上尚有一口坟未拆迁；庄观尚尚欠被告大山江街道办转让费1116771.57元，主要是因政府国土管理部门作出没收该块土地等行政处罚决定所造成的。现该行政处罚已经人民法院判决撤销，庭审中大山江街道办对庄观尚诉请继续履行合同，协助办理尚余的32878.78平方米的国有土地使用权转让登记手续没有异议，只是要求庄观尚要付清尚欠的土地转认费1116771.57元及按约定计付利息。因此，双方签订的国有土地使用权转让合同应继续履行。庄观尚的诉讼请求有理，本院予以支持；大山江街道办要求庄观尚付清尚欠的土地转让费1116771.57元及按合同约定计付利息，因没在本案中提出反诉，在继续履行合同时可与庄观尚协商解决，或另行向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第十九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条的规定，并经审委会讨论决定，本院于2011年2月22日作出的（2010）吴民初字第704号民事判决，判决如下：一、原、被告双方于1994年8月18日签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》除双方约定的逾期付款违约金过高不受法律保护外，其余条款合法有效，应继续履行。二、被告应在本判决生效后一个月内协助庄观尚向国土管理部门办理蔡氏岭尚余32878.78平方米国有土地使用权转让登记过户手续。本案件受理费46763元，由庄观尚负担23382元，大山江街道办负担23381元。该费庄观尚已预交，可在庄观尚尚欠的土地转让费本息中抵扣。本院再审过程中，原审原告庄观尚称，我方的诉讼请求与原审相一致，原审判决正确，我方服从。原审被告大山江街道办再审时辩称，原审判决正确。后来我方起诉庄观尚欠土地转让款一案中，经吴川市人民法院（2011）湛吴法民初字第337号民事判决书处理，庄观尚已经付清了土地转让款，我方也协助了庄观尚办理了国有土地使用权证。本案合同已经履行完毕。除原审期间提供的证据以外，庄观尚在再审期间向本院补充提供的证据有：（1）（2013）湛中法行终字第94号、第92号、第93号《行政判决书》各一份，拟证明经坡头区人民法院、湛江市中级人民法院判决认定吴川市人民政府作出的吴府函（1996）24号通知，吴川市国土局作出的吴国土处字（1966）第79号、第80号行政处罚决定书没有生效。（2）吴府国用（2014）第00219号国有土地使用权证，拟证明吴川市人民政府于2014年5月23日向庄观尚颁发了涉案转让的土地国土证。原、被告双方转让土地合法。（3）1994年11月7日至11月19日的收据5张，拟证明大山江街道办已按出让合同付清了出让金、青苗费、复垦基金等费税。（4）税收缴交书5张，拟证明原、大山江街道办已缴交清涉案土地转让的有关税费共1665764.46元。（5）庄观尚、陈亚荣、欧日益、李昌盛、梁日秀、梁毅等六人的《国有土地使用证》登记资料，拟证明吴川市人民政府同意办理他们的国土登记并发证，在2000年7月-11月又给予年检并换发新证。除原审期间提供的证据以外，大山江街道办在再审期间向本院补充提供的证据有：（1）《国有土地使用权出让合同》，拟证明吴川县国土局于1994年10月19日与大山江街道办签订出让合同，将涉案土地出让给大山江街道办。并付清出让金。（2）（2011）湛吴法民初字第337号民事判决书，拟证明涉案土地转让有效，判庄观尚付清给大山江街道办土地转让费1116771.57元，违约金508503.93元和赔偿金339400元，上述款项庄观尚已付清。再审期间，本院依职权向吴川市国土局调取了吴川市人民政府于2014年5月13日颁发给庄观尚的吴府国用（2014）第00219号国有土地使用权证的有关土地登记档案资料（共20页）：（1）地籍调查表，（2）宗地图，（3）土地登记审批表，（4）土地登记申请书，（5）土地登记卡，（6）土地使用权交易（转让）鉴证申请、审批表，（7）吴府国用（1994）第00219号《国有土地使用权证》及审批发文用纸，（8）土地登记申请审核情况公告，（9）吴府办函（1994）34号批复，（10）征地管理费、测量费、出让金、出让业务费、转让费、交通通讯基金、耕地占用费、复垦基金等收费收据。上述证据材料，经再审庭审质证，庄观尚对大山江街道办提供的证据及本院调查取证的证据真实性、合法性、关联性均无异议，大山江街道办对庄观尚提供的证据及本院调查取证的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对庄观尚和大山江街道办在再审时提供的补充证据和本院所调查取证的证据，将根据其与本案待证事实的关联性予以采纳。本院再审查明：吴川县大山江镇人民政府村镇建设办公室是原吴川县大山江镇人民政府的下设职能部门，没有独立的法人资格。现吴川县大山江镇人民政府已更名为吴川市大山江街道办事处（即本案被告）。被告的村镇建设办公室于1993年10月28日和1994年4月22日分别与吴川县大山江镇黄竹尾管区那贞村、良发村签订《征用那贞蔡氏岭土地协议书》和《关于征用蔡氏（良发）土地协议书》，共征用位于蔡氏岭的土地39026平方米用作工业小区建设用地。被征用地的补偿费（青苗、生活安置补偿费等）按每平方米59元计算，征地款共计为2302534元。1994年6月11日，湛江市国土局作出湛地政（1994）50号批复，同意由吴川县国土局统一征用该39026平方米土地并定向出让给被告的村镇建设办，作为开发建设蔡氏岭工业小区用地。大山江街道办在得知湛江市国土局的用地批复后，在未与吴川县国土局签订土地出让合同前，即投入开发使用了该土地。同年8月3日，大山江街道办与庄观尚签订了《蔡氏岭工业小区挖（填）土工程协议书》，以挖土数量93431.40立方米，填土数量6009.10立方米，共99440.5立方米，以每立方米9元的价格发包给庄观尚挖（填），工程款共计894964.5元。同年8月18日，经大山江街道办的领导班子开会讨论决定，同意将蔡氏岭土地转让给庄观尚开发建设工业小区使用。并于当天与庄观尚签订《关于有偿转让使用蔡氏岭土地协议书》。协议约定：被告村镇建设办公室（甲方）将位于新3**国道大山江桥头北侧“蔡氏岭”一块面积为39026平方米土地转让给庄观尚（乙方）作为企业用地，自双方签字后，使用权归乙方；甲方将上述土地平整后，乙方以每平方米128元付给甲方作为征地补偿费和转让费及土地开发费，共计4995328元；自双方签字之日起5天内，乙方付给甲方定金10万元，一个月内付50万元（包含定金10万元），三个月内付土地转让费总额的50%，五个月全部付足；乙方如不按上述要求如期付款，所欠部分每逾期一天，甲方罚乙方违约金百分之一，如超期五个月，甲方可选择继续执行罚息或终止协议，收回土地使用权，乙方付给甲方的定金不再退回；在开发过程中，如有土地权属争议或纠纷，由甲方负责办妥；土地开发的规划许可证、施工准建证属村镇办公室办得到的，甲方为乙方免费办理，属县办理的以及垦复基金、耕地占用税、上缴县国土局、征地管理费、出让金、土地开发税以及向县有关部门缴交的一切费用由乙方直接支付，但甲方要努力支持乙方做好以上工作；该工地的附着物（包括林木、青苗）、建筑物、坟墓甲方在两个月内负责拆迁完毕。大山江街道办作为“鉴证单位”在该协议书上盖章。合同签订后，大山江街道办平整了土地，但在该地上至今还有一口坟墓未迁。庄观尚先后共付给大山江街道办土地转让费10笔，共计3878556.43元，分别为：1994年10月5日付款80万元，1994年11月17日付款85万元，1994年12月14日付款1087864.5元，1995年1月13日付款30万元，1995年1月22日付款10万元，1996年2月16日付款35万元，1997年10月28日付款16O691.93元，2000年3月23日付款3笔分别为6万元、3万元、14万元。至本案起诉时，庄观尚尚欠大山江街道办土地转让款1116771.57元。1994年10月19日，吴川县国土局发出吴国土通字（1994）15号通知给大山江街道办，并于当天与大山江街道办签订了吴国土出字（1994）35号《国有土地使用权出让合同》，将征用的蔡氏岭土地39026平方米出让给大山江街道办使用。合同第9条约定：乙方在实施本案合同有关规定，待建设项目竣工后，经有关部门验收并在60天内依照有关规定到甲方办理土地登记手续，核发国有土地使用证。第10条约定：乙方取得土地使用权后，按城市建设总体规划要求投入开发建设的资金（不含出让金）达到总投资额的25%以上，才能转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押土地使用权。但必须事前报甲方和有关部门办理有关手续，交纳有关费（税）。经批准方可实施上述事项。合同签订后，大山江街道办按照合同规定于1994年11月7日缴交清了所有出让金、费税。1995年7月31日，庄观尚在大山江镇政府的协助下，将转让来的土地中一部分转让给欧日益、陈亚荣、李昌盛、梁毅、梁阳秀5人使用，连同庄观尚自留使用的土地在内，一共5626.2平方米，分别由吴川市国土局办理了六个国有土地使用权证给他们。吴川市国土局在办理国土证、地籍调查审批时确认上述土地为国有、土地来源合法、手续齐全、土地界线清楚，无争议、用途合理、申请资料齐全、符合要求，准予登记，同意发证。1996年11月25日，吴川市人民政府作出吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人（国有土地使用证）的通知》，以庄观尚在未依法取得该块土地使用权即将土地转让给欧日益、陈亚荣、李昌盛、梁毅、梁阳秀，及以庄观尚冒充以上五人之名与大山江村镇建设办签订《关于蔡氏岭工业小区土地转让协议》骗取《国有土地使用权证》和逃避国家税费为由，吊销了庄观尚、欧日益、李昌盛、梁毅、梁阳秀、陈亚荣六人的《国有土地使用证》。1996年11月13日和12月12日，吴川市国土资源局先后作出吴国土处字（1996）年第80号、第79号《土地违法案件行政处罚决定书》，以庄观尚、大山江镇政府非法购买和非法转让土地为由，没收庄观尚非法所得498.56807万元上缴国库和没收欧日益、陈亚荣、梁阳秀在非法占有地上新建的建筑物；终止《国有土地使用权出让合同》，无偿收回其39026平方米国有土地使用权；吊销庄观尚骗取的《国有土地使用证》，并没收其在非法占有土地上的建筑物。庄观尚不服，于2009年7月3日分别向湛江市中级人民法院提起了行政诉讼。湛江市中级人民法院依法指定湛江市坡头区人民法院审理，湛江市坡头区人民法院审理后于2009年11月6日分别作出了（2009）湛坡法行初字第9号、第10号、第8号行政判决，撤销了吴川市人民政府和吴川市国土资源局的上述处罚决定。吴川市人民政府和吴川市国土资源局均没有提起上诉，该三份行政判决书已于2010年1月22日发生法律效力。2011年9月2日，湛江市坡头区人民法院作出（2011）湛坡行监字第1号、第2号、第3号行政裁定书，认为其于2009年11月6日作出的（2009）湛坡法行初字第8号、第9号、第10号行政判决在程序上与实体上处理均存在不当，裁定再审。再审后，湛江市坡头区人民法院分别作出（2011）湛坡法行再字第1号、第2号、第3号行政裁定书，分别撤销其原审（2009）湛坡法行初字第8号、第9号、第10号行政判决书，驳回庄观尚的起诉。庄观尚不服向湛江市中级人民法院上诉，湛江市中级人民法院审理后分别作出（2012）湛中法行终字第91号、92号、93号行政裁定书，分别撤销湛江市坡头区人民法院作出的上述行政裁定书，由湛江市坡头区人民法院继续审理。湛江市坡头区人民法院继续审理后，于2013年10月10日分别作出了（2011）湛坡法行再字第1号、第3号、第2号行政判决，分别认为吴川市国土局作出的吴国土处字第79号、80号处罚决定和吴川市人民政府所作的吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人（国有土地使用证）的通知》已向原告庄观尚送达的证据不足，上述的处罚决定和通知尚未发生法律效力，庄观尚的诉讼请求缺乏依据，遂判决驳回庄观尚的诉讼请求。庄观尚对上述判决不服，上诉于湛江市中级人民法院，湛江市中级人民法院审理后于2014年1月23日分别作出了（2013）湛中法行终字第92号、93号、94号行政判决，维持坡头区人民法院（2011）湛坡法行再字第1号、第3号、第2号行政判决。本院作出的（2010）吴民初字第704号民事判决书后，原审原、被告均表示服从不上诉。2011年4月25日，大山江街道办向本院起诉庄观尚土地使用权转让合同纠纷一案，请求判令庄观尚付清土地转让款1116771.57元及逾期付款违约金，本院于2011年8月8日作出了（2011）湛吴法民初字第337号民事判决，判令庄观尚限期支付清尚欠大山江街道办土地转让金1116771.75元及逾期付款违约金；判令大山江街道办赔偿给庄观尚坟墓占地经济损失339400元。该判决生效后，庄观尚已付清尚欠大山江街道办土地转让款1116771.57元，违约金508503.93元，大山江街道办也赔偿给庄观尚339400元坟墓占地经济损失。2014年3月5日，庄观尚在大山江街道办的协助下向吴川市国土局申请办理尚有32878.78平方米土地的初始登记，经吴川市国土局地籍调查、宗地测绘、土地登记审批，又经过庄观尚向吴川市土地交易服务中心对该土地使用权交易（转让）鉴证申请、审批、核定转让、登记土地面积为30675.3平方米。2014年4月17日，吴川市国土局将该土地登记审核情况予以公告。2014年5月13日，经吴川市国土局核准，同意办理庄观尚30675.3平方米的国有土地初始登记，并于当日由吴川市人民政府发给庄观尚吴府函（2014）第00219号《国有土地使用证》。在办理该国有土地使用权证过程中，大山江街道办交清了办证税费共1309037.74元，庄观尚交清了办证税费356126.72元。再查明，2000年5月至6月，吴川市人民政府为1995年7月至11月间颁发给陈亚荣吴府国用（1995）字第08210400321号、欧日益吴府国用（1995）字第0821O40O322号、李昌盛吴府国用（1995）字第08210400323号、梁阳秀吴府国用（1995）字第08210400324号、梁毅吴府国用（1995）字第特32号《国有土地使用证》进行年检，换发新证。庄观尚的吴府国用（1995）字第特33号《国有土地使用证》因其他借贷案件已被查封，未能年检换发新证。本院再审认为，本案属国有土地使用权转让合同纠纷。而本案截至案外人吴川市大山江街道河东社区良发村民小组向本院提出再审申请时，庄观尚已经按协议规定付清了土地转让款及违约金给大山江街道办，大山江街道办也于2014年5月协助庄观尚办理涉案土地的《国有土地使用证》，原审原、被告双方已就其签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》完全履行完毕。所以本案的焦点主要是原审判决是否程序合法、事实是否清楚、处理结果是否正确的问题。本院认为，原审程序合法，至于原审事实是否清楚的问题，关键是原审认定原审原、被告双方签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》有效的意见是否正确。这也是案外人吴川市大山江街道河东社区良发村民小组认为本院原审判决认定事实错误的焦点问题。湛江市国土局批复同意将涉案蔡氏岭39026平方米土地定向出让给被告村镇建设办使用后，经原大山江镇政府的领导班子讨论研究，1994年8月18日，被告村镇建设办与庄观尚签订了《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》。二个月之后，吴川县国土局与吴川县大山江镇政府签订了《国有土地使用权出让合同》，大山江镇政府交清了土地出让金与有关税费。这可以视为大山江镇人民政府在签订《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》时已取得了涉案土地的使用权，但未办理国有土地使用权证。原审认定这时大山江镇政府已取得了土地使用权证是错误的。庄观尚与大山江镇政府签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》是否有效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，债权合同的生效应当具备三个条件：（1）行为人具备相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。据此，土地使用权转让合同成立只要具备上述条件，即可依法生效。本案中，原审原、被告均表示转让行为是真实的，具备了合同的第（1）（2）项生效要件，关键是双方的转让行为是否违反法律和社会公共利益。由于本案的转让合同是在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前签订的，所以本案处理应适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》并结合出让合同的约定处理。依照该法第七条、第八条的规定，对于未取得国有土地使用权证书即签订的土地使用权转让合同，一般应认定其无效，但如果符合如下两个条件，应当认定其有效：（1）转让方已按合同约定的期限和条件投资开发利用了土地；（2）在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的。一、本案转让方大山江街道办是否已按合同约定期限和条件投资开发利用了土地。根据原大山江镇人民政府与吴川市国土局于1994年10月18日签订的《国有土地使用权出让合同》第九条和第十条的约定，大山江镇政府在取得涉案土地使用批复后，须在使用该土地建设工业小区且经验收方可办证；若转让土地使用权，须按城市建造总体规划要投入开发建设的资金（不含出让金）达到总投资额的25%以上，且事前报吴川市国土局和有关部门办理有关手续，缴交有关费税，经批准方可实施。本案中，原大山江镇政府取得湛江市国土局对涉案土地使用权的批复后，于1994年8月3日与庄观尚签订挖（填）土工程协议书，投入了894964.5元开发平整土地，进行建设。至于原大山江镇政府是否达到出让合同第十条约定的总体规划开发建设资金25%以上的要求，由于该工业小区没有明确项目投资总额，没法认定。且依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第八条规定：“……如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意转让的，可以认定合同有效，……”，原大山江镇政府与庄观尚签订的转让合同是符合转让方已按合同约定的期限和条件投资开发利用土地这一条件。二、涉案土地是否在一审诉讼期间经有关主管部门批准、补办了土地使用权登记手续。虽然，吴川市人民政府于1996年11月25日作出吴府函（1996）24号《关于吊销庄观尚等六人（国有土地使用证）的通知》，吴川市国土资源局于同年11月13日和12月12日先后作出吴国土处字（1996）第80号、第79号《土地违法案件行政处罚决定书》，没收庄观尚非法所得498.56807万元上缴国库和没收欧日益、陈亚荣、梁阳秀在非法占有土地上新建的建筑物、终止《国有土地使用权出让合同》，无偿收回共39026平方米国有土地使用权，吊销庄观尚等六人的《国有土地使用证》。但最终经湛江市中级人民法院（2013）湛中法行终字第92号、93号、94号行政判决认定上述的处罚决定和通知未送达，尚未发生法律效力。由此可见，吴川市人民政府于1995年7月至11月颁发给庄观尚等六人的《国有土地使用证》，因吴川市国土资源局作出的吴土处字（1996）第80号、第79号的处罚决定书未发生法律效力而尚是合法的权属证书。2000年5月至6月，吴川市人民政府为其颁发给陈亚荣、欧日益、李昌盛、梁阳秀、梁毅五人的《国有土地使用证》进行了年检、换发新证。庄观尚的《国有土地使用证》由于已被查封，没能年检和换发新证。2014年3月5日，庄观尚向吴川市国土资源局申请对剩下的三万多平方米的土地办理国土登记，经吴川市国土资源局地籍调查、宗地测绘、审批，又经吴川市土地交易服务中心对该土地使用权交易（转让）鉴证、审批，核定转让、登记土地面积为30675.3平方米。2014年4月17日，吴川市国土资源局将该土地登记审核情况予以公告。2014年5月13日，经吴川市国土资源局核准，同意办理该土地初始登记，并于当日由吴川市人民政府发给庄观尚吴府函（2014）第00219号《国有土地使用证》。在办证过程中，大山江街道办交清了办证税费共1309037.74元，庄观尚交清了办证税费356126.72元。涉案土地从上述一系列的转换过程中，先是政府部门发证给庄观尚等六人，后吊销处罚，再后又年检换发新证，最后办理了给庄观尚国有土地初始登记。反映出一个从肯定、否定、再肯定，最后完善了整块土地的办证程序，整体来讲符合了涉案土地在一审诉讼期间经有关主管部门批准、补办了土地使用权登记证或变更登记手续的条件。综上所述，原大山江镇政府与庄观尚签订的《关于有偿转让蔡氏岭土地协议书》，符合《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条的规定，已按出让合同约定的期限和条件开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的可认定合同有效，该协议书应当认定为有效合同。原审判决部分基本事实认定错误，适用法律存在瑕疵，应予以纠正，但处理结果正确，应予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持本院于2011年2月22日作出的（2010）吴民初字第704号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 陈治潭审 判 员 曾华亮代理审判员 简振华二○一五年一五年九月十五日书 记 员 赖彩丽附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。第十九条第一款土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。第八条以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。 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