（2015）启开民初字第01415号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-11
案件名称
朱亚新与陆永安、王水英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
启东市人民法院
所属地区
启东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱亚新,陆永安,王水英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2015）启开民初字第01415号原告朱亚新。委托代理人朱黄飞，江苏东疆律师事务所律师。被告陆永安。被告王水英。原告朱亚新与被告陆永安、王水英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由代理审判员魏清见适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱亚新的委托代理人朱黄飞、被告陆永安到庭参加诉讼，被告王水英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月18日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定两被告将汇龙镇文汇新村5号楼102室的房屋出售给原告，价款包括配套设施费共计89.80万元。价款中包括拆迁证款39.80万元，余款为支付给开发商的费用，双方同时约定，支付给开发商的费用超过50万元的，超过部分由两被告承担。合同并对过户、违约等进行了约定。同日，原告向两被告支付了40.30万元。2014年6月3日，开发商告知原告应缴纳房屋总价和配套设施费共计702920元。后原告通知两被告支付合同约定的款项207920元，被拒绝。故现要求判令两被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；判令两被告支付房屋差价207920元，支付违约金10万元；本案的诉讼费用由两被告承担。被告陆永安辩称，双方签订合同约定的房屋面积为127平方米，车库面积是8平方米，但现在房屋面积为130多平方米，车库面积为18平方米。原告支付的价格多是因为得到的面积大，差价不应由被告承担。被告王水英未应诉、答辩。经审理查明，2011年4月21日，被告陆永安与启东市土地储备中心签订房屋拆迁补偿安置协议，约定陆永安的安置地点为文汇新村，安置面积为42平方米。2013年8月15日，被告陆永安选定文汇新村5号楼102室为安置房。2013年12月18日，两被告与原告签订房屋买卖合同，约定两被告将拆迁安置房（当时在建）文汇新村5号楼102室出售给原告，房屋面积为127㎡，车库面积为8㎡，房屋和车库包括配套设施费的总价为人民币89万多，不超过89.80万元。房款由两部分组成，一是拆迁证款39.80万元，在合同订立之日由原告一次性支付给两被告。二是交房时由原告付给开发商的49万元，不超过50万元，如超过，超过部分由两被告承担。付给开发商的房款构成如下：42㎡×2750元／㎡=115500元，12.60㎡×3921元／㎡=49404.60元，72.40㎡×4368元／㎡=316243.20元，8㎡（车库）×900元／㎡=7200元，合计488347.80元，加配套设施费总计不超过50万元。合同就违约责任约定，如原告违约，在违约之日两被告返还原告的房款中可扣除25万元违约金，如两被告违约，两被告必须在违约之日除返还原告的房款之外另加付给原告25万元的违约金。房款和违约金如不按约定日支付，每延期一日，违约方须按房款的0.3%的金额补偿给对方。合同签订当日，原告支付给两被告40.30万元，其中40万元为拆迁证款，3000元为原告贴补给被告陆永安的车旅费。另查明，启东市土地储备中心出具的房价计算表显示案涉房产建筑面积为130.34㎡，超规定面积75.74㎡，金额为530180元；车库面积为18.70㎡，金额为24310元；总房价为698667元，含配套设施费实际应交款为707920元。上述事实，由原告提供的补偿安置协议书、房屋买卖合同、房价计算单、选房协议、公证书、收条及到庭当事人庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，原告朱亚新与被告陆永安、王水英签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自的义务。原告要求两被告继续履行合同于法有据，本院予以支持。双方在合同中约定了拆迁证的转让和房屋价款的结算，拆迁证是一种权利凭证，我国法律、法规并无明文禁止转让，故双方签订的转让协议，合法有效。双方对房屋价款的约定，亦属意思自治，双方均应按合同约定履行。按照合同约定，房款超出50万元的部分由两被告负担，但因房屋及车库的实际面积比双方合同约定的面积大出许多，超出的207920元均由两被告负担显属不公。合理的做法应是超出的价款减去原告因获得超出合同约定面积应付的价款的差额由两被告负担。房屋超出面积应付价款为23380元［（130.34㎡-127㎡）×（530180元÷75.74㎡）］，车库超出面积应付价款为13910元［（18.7㎡-8㎡）×（24310元÷18.70㎡）］。两被告应负担170630元（207920元-23380元-13910元）。至于违约责任，双方对违约约定不明，但从双方对违约需返还房款的约定上看，双方约定的需承担责任的违约应为一方不出售拆迁证或一方不购买拆迁证，并非不按时支付差价应承担的违约责任，故本院对原告要求支付违约金的诉请不予支持。被告王水英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆永安、王水英继续履行与原告朱亚新签订的购买本市汇龙镇文汇新村5号楼102室的房屋买卖合同；二、被告陆永安、王水英应于本判决生效之日起十日内支付原告朱亚新房屋差价款170630元；三、驳回原告朱亚新的其他诉讼请求。本案受理费依法减半收取7747元（原告已预交），由原告朱亚新负担3454元，由被告陆永安、王水英负担4293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15494元（该院开户行户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。代理审判员 魏清见二０一五年九月十五日书 记 员 陈琳琳 来自：