（2015）松民初字第4434号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-14
案件名称
赤峰五甲万京置业有限公司管理人与王景凤请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤峰五甲万京置业有限公司管理人,王景凤
案由
请求确认债务人行为无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第4434号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。被告王景凤，女，汉族，职业不详，现住赤峰市松山区。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告王景凤请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人鲁晓梅到庭参加诉讼，被告王景凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题，于2013年10月5日向被告借款30万元，赤峰五甲万京置业有限公司自2013年10月8日起每月向被告支付利0.9万元。2014年4月6日，为担保债务的履行，赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订了团购合同，约定将赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼1005室房屋出售给被告，该房屋建筑面积为95平方米，合同单价为3157.89元每平方米，房屋价款为30万元。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份回购协议，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年10月6日前回购上述房屋，同时约定每月6日至8日向被告支付利息0.9万元。赤峰五甲万京置业有限公司自2013年10月8日至2014年8月6日向被告支付了十一个月的利息9.9万元。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告王景凤签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效。被告未作答辩。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告王景凤于2014年4月6日签订的团购合同及回购协议各1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了团购合同及回购协议，同时证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。2、赤峰五甲万京置业有限公司于2013年10月5日为被告出具的30万元的收据、记账凭证和入账通知书各1枚，证明被告向赤峰五甲万京置业有限公司转入人民币30万元，赤峰五甲万京置业有限公司为其出具了30万元的收据。3、付息凭证33枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付了自2013年10月8日至2014年8月6日的利息9.9万元。4、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。本院对原告所举证据认证如下：对原告提交的证据，被告未出庭质证，视为放弃质证权利，且原告提交的4组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的团购合同和回购协议名为房屋买卖实为借贷提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题，于2013年10月5日向被告王景凤借款30万元，约定赤峰五甲万京置业有限公司自2013年10月8日起每月向被告支付利息0.9万元。2014年4月6日，为担保债务的履行，赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订了团购合同，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼1005室房屋出售给被告，该房屋建筑面积为95平方米，房屋价款为30万元，被告应将房款于2014年4月6日前一次性付给赤峰五甲万京置业有限公司。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订1份回购协议，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年10月6日前回购上述房屋，如不回购，双方执行团购合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购；同时约定每月6日至8日向被告支付利息0.9万元。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付自2013年10月8日至2014年8月6日的利息9.9万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《团购合同》以及《回购协议》无效。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告王景凤之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告王景凤与赤峰五甲万京置业有限公司签订的团购合同和回购协议中，关于双方对回购价格、回购期限、利息的约定和被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息9.9万元的事实，同时被告亦无证据证明其于2014年4月6日将房款另行交付给赤峰五甲万京置业有限公司，由此应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告王景凤的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币30万元，双方之间形成的是借贷关系。被告王景凤与赤峰五甲万京置业有限公司签订的团购合同和回购协议是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告王景凤为抵押权人和债权人。回购协议约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年10月6日前回购上述房屋，如不回购，双方执行团购合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王景凤与赤峰五甲万京置业有限公司签订的团购合同和回购协议，属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王景凤与赤峰五甲万京置业有限公司签订的团购合同和回购协议依法应认定无效。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告王景凤借款30万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告王景凤的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告王景凤与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年4月6日签订的团购合同及回购协议无效。案件受理费100元，由被告王景凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 郝文杰代理审判员 张莹莹人民陪审员 丁玉芳二〇一五年九月十五日书 记 员 何茂欣 关注公众号“”