（2015）渝二中法民终字第00872号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-25
案件名称
丁在华与重庆小天鹅物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁在华,重庆小天鹅物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00872号上诉人（原审被告）丁在华，男，生于1956年4月6日，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）重庆小天鹅物业发展有限公司，地址：重庆市万州区白岩路399号，组织机构代码28762207-6。法定代表人何永福，董事长。上诉人丁在华与被上诉人重庆小天鹅物业发展有限公司（以下简称小天鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院作出（2015）万法民初字第02053号民事判决，丁在华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2014年1月8日，原告小天鹅公司（合同称甲方）与被告丁在华（合同称乙方）签订《重庆市万州区小天鹅综合批发市场商铺租赁合同》，约定“甲方将自有产权商铺及其设施出租给乙方使用，现甲、乙双方本着平等、自愿的原则，就租赁事宜达成如下条文，共同信守执行。第一条商铺的位置、面积及设施，1、位置：重庆市万州区小天鹅综合批发市场天市商城C座10层1至10号；2、面积：套内面积384.4743平方米，建筑面积630.25平方米（含公摊面积）……第二条租赁期限、用途，1、该商铺租赁期共12个月。自2014年1月1日起至2014年12月31日止。……3、租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面告知甲方，协商一致，可重新签订租赁合同。第三条租金及支付方式，1、该商铺全年租金单价为6.5元／平方米，租金总额按套内建面计算共计29989元（大写：贰万玖仟玖佰捌拾玖元整）。全年租金在本合同签订之日一次性付清。……第九条违约责任，双方对上述条款应严格遵照执行，如一方违约，按租金总额的20℅支付违约金。”租期届满后，被告未交还商铺。2015年1月28日，原告委托重庆法韵律师事务所向被告邮寄《律师函》：“您至今尚占用该商铺。现出租方现决定收回商铺自用，不再出租。……望您接到本函件后7日内，腾空所租赁商铺并按合同约定的状况向出租方交还。”至今被告丁在华未将所租商铺交还原告小天鹅公司，也未支付2015年1月1日之后的商铺租金。原告提供万州区小天鹅综合批发市场C座10层其他业主2015年的租赁合同，证明该层同类型商铺的全年租金标准单价为10元／平方米，租金总额按套内建面计算，原告不认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原告小天鹅公司与被告丁在华签订的《重庆市万州区小天鹅综合批发市场商铺租赁合同》已于2014年12月到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，原告在2015年1月28日已经向被告发送律师函，要求被告交回商铺，并没有续订合同的意思表示，故被告应将商铺返还给原告。对于原告要求被告支付违约金5997.8元的诉讼请求，被告逾期不交还商铺，已构成违约，应承担违约责任，对于原告的该项诉讼请求，以实际损失为基础，兼顾公平和诚实信用原则，该院酌情调整违约金为2000元。对于原告要求被告支付原告商铺占用费的诉讼请求，2015年1月1日起至今，被告逾期占有商铺，应支付原告商铺占用费，参照同楼层同类型商铺2015年租金为基础确认被告的商铺占用费，被告应从2015年1月1日起至商铺交还为止按照3844.74元／月支付占用费。对于被告辩称原告非涉案商铺产权人，无权收取租金的理由，并无充分证据证明，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告丁在华在本判决生效后3日内将重庆市万州区小天鹅综合批发市场天市商城C座10层1至10号商铺（套内面积384.4743㎡）交还原告重庆小天鹅物业发展有限公司；二、被告丁在华在本判决生效后3日内支付原告重庆小天鹅物业发展有限公司违约金2000元；三、被告丁在华在本判决生效后3日内支付原告重庆小天鹅物业发展有限公司商铺占用费（以每月3844.74元为标准，从2015年1月1日起计算至交还商铺之日止）；四、驳回原告重庆小天鹅物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费98元，减半收取49元，由被告丁在华负担，原告已预交，由被告直付原告。一审法院宣判后，丁在华对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、本案讼争商铺【即位于重庆市万州区小天鹅综合批发市场天市商城C座10层1至10号商铺（套内面积384.4743㎡）】的所有权属于万州区移民局，被上诉人小天鹅公司只是委托代建人，万州区移民局先是将该商铺委托被上诉人收取租金，但在2011年8月22日后，万州区移民局却将该商铺委托给重庆市万州区龙腾物业管理有限公司收取租金，被上诉人再无收取租金的权利，上诉人也不是讼争商铺的所有权人，其与被上诉人所签订的2014年租赁合同属于无效合同，因此上诉人不应当承担违约金。2、上诉人与被上诉人所签订的2014年租赁合同租期届满后，上诉人已和重庆市万州区龙腾物业管理有限公司签订了新的租赁合同，并已经交了租金给该公司，现上诉人占有、使用该商铺合法，无需将该商铺交还给被上诉人。因此，一审法院判决错误，请求依法改判。小天鹅公司辩称：一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的案件事实与一审相同，本院对一审认定的事实依法予以确认。二审还查明，2014年元月8日，在上诉人与被上诉人之间所签订的2014年的租赁合同中第八条第二款约定：“乙方应于商铺租赁期满后，将承租商铺及附属设施、设备交还甲方”。二审又查明，2015年2月12日，上诉人缴纳了29989元给重庆市万州区龙腾物业管理有限公司作为讼争商铺的2015年1月至12月的租金。在二审过程中，被上诉人提出申请，对于一审判决中判决由上诉人支付被上诉人违约金2000元予以自愿放弃。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”，由此可见，本案讼争房屋的租赁房屋的权属争议并不影响上诉人与被上诉人所签订的2014年租赁合同的法律效力，故该合同应为有效，上诉人认为该合同无效的上诉理由不能成立。本案中，在上诉人所承租的讼争商铺在租期届满后，根据合同相对性原则，应当按照双方所签订的2014年租赁合同第八条第二款：“乙方应于商铺租赁期满后，将承租商铺及附属设施、设备交还甲方”的约定，将讼争商铺交还给被上诉人，而上诉人却并未按约交还，应当承违约责任。故一审法院判决上诉人将讼争商铺交还被上诉人，并且参照同层的其他商铺的租金价格标准，判决由上诉人承担商铺的占用费，以赔偿给被上诉人造成的实际损失，符合租赁合同的约定以及法律的规定。在二审过程中，被上诉人提出申请，对于一审判决中判决由上诉人支付被上诉人违约金2000元予以自愿放弃。本院认为，被上诉人的申请系其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第02053号民事判决第一、三、四项；二、撤销重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第02053号民事判决第二项；一审案件受理费98元，减半收取49元；上诉案件受理费98元，均由上诉人丁在华负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 杨审 判 员 黄文革代理审判员 李 斌二〇一五年九月十五日书 记 员 姜 霞 来自