（2015）武民初字第1933号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-19
案件名称
福建省武平县绮旺家物业管理有限公司与刘添宝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武平县人民法院
所属地区
武平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省武平县绮旺家物业管理有限公司,刘添宝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第1933号原告福建省武平县绮旺家物业管理有限公司（以下称绮旺家物业公司），组织机构代码09832055-4，所在地武平县平川镇东南大厦值班室1楼。法定代表人李华彤，经理。委托代理人熊俐华，福建义恒律师事务所律师。被告刘添宝，男，1973年9月13日生，汉族，经商，住武平县。委托代理人刘荣宝（系被告刘添宝之弟），男，1980年9月8日生，汉族，干部，住武平县。原告绮旺家物业公司与被告刘添宝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法由审判员王智裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绮旺家物业公司的委托代理人熊俐华、被告刘添宝的委托代理人刘荣宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绮旺家物业公司诉称，2014年5月7日，原告与武平县东南大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》，武平县东南大厦业主委员会委托原告对坐落于武平县平川镇枫亭路东南大厦商住小区进行物业管理，委托管理期，试用期一年；自2013年12月20日至2016年12月19日，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取，业主应在6月1日前交清本年度的物业管理费用。合同签订后，原告组织人员开始对小区进行管理、服务。被告是东南大厦商住小区的业主，拖欠2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费共计662元（137.2平方米×0.4元／平方米＊月×12月）。经原告多次催讨，被告以种种理由推托。据此，原告要求判令被告支付拖欠的物业管理费662元。被告刘添宝辩称，对原告诉称的被告拖欠物业费的计算方法无法接受，业主委员会2014年的公告可知，跟原告签订物业管理合同时间是在2014年5月，管理费应该从2014年5月起算。被告房屋属于空置房，平时没有居住，应按空置房标准收取。物业管理存在欠缺，门口的对联被撕坏也没人管理，可见人员进出比较频繁，物业管理存在漏洞。经审理查明，武平县东南大厦业主委员会辞退原物业公司后，原告绮旺家物业公司曾派员对武平县东南大厦商住小区进行物业管理、服务。2014年5月7日，原告绮旺家物业公司（乙方）与武平县东南大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将坐落于武平县平川镇枫亭路东南大厦商住小区（建筑面积为14600平方米）委托于乙方实行物业管理。合同第十三条物业管理服务费：每个月按建筑（套房＋车库）面积每平方米0.4元向物业使用人一年一次性收取，在6月1日前交清本年度物业管理费用。第十八条委托管理期，试用期一年。自2013年12月20日至2016年12月19日止。第二十一条对物业管理服务质量要求进行了约定。第二十二条物业管理服务费：1.本物业的物业管理服务费，住宅房屋车库收乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取。同时还约定了其他委托管理事项和双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等等。合同签订后，原告绮旺家物业公司组织人员继续对该小区进行物业管理、服务。被告刘添宝是武平县东南大厦商住小区的业主，但被告及其家人在武平县东南大厦商住小区居住生活的时间较短。被告刘添宝在武平县东南大厦有房面积132.31平方米，杂物间（MT3－12）面积8.61平方米。被告刘添宝于2014年1月1日至2014年12月31日间的物业管理服务费共计676.42元［（132.31＋8.61）×0.4×12］，但原告绮旺家物业公司诉称其尚欠物业管理服务费662元。上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》1份、被告房屋所有权登记查询单1份，被告提供《2014年度东南大厦业主委员会工作汇报》1份、2014年被告历月用电明细表1份及原、被告陈述等证据，可以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告绮旺家物业公司与武平县东南大厦业主委员会签订《物业管理委托合同》依法成立，具有法律效力。被告作为业主是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，该合同对其具有约束力。作为由物业管理区域内业主代表组成，代表业主意愿、维护业主利益，并监督物业管理公司管理运作的业主委员会，对管理期限以合同条款形式作了确认，同样对被告具有约束力。被告要求从签订合同时（2014年5月）起计算物业管理费，本院不予支持。被告及其家人在武平县东南大厦商住小区居住生活的时间短，但被告的房屋已经装修完好，符合使用条件且已实际使用，不属于“空置房”范畴。被告要求按“空置房”的标准计算物业管理费不符合合同约定，本院亦不予支持。被告辩称其门口的对联被撕坏也没人管理，物业管理存在漏洞。被告未提供证据证明其对联是被人撕坏，亦无法证明原告物业管理服务质量不符合合同第二十一条的约定，但原告确有必要从多方面加强管理以提高业主的满意率。综上，被告尚欠原告物业管理服务费662元应当清偿，原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告刘添宝应于本判决生效之日起十日内支付原告绮旺家物业公司物业管理服务费662元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘添宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 王 智 裕二〇一五年九月十五日书记员 林秋燕（代）附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”