（2015）渝北法民初字第01440号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-10
案件名称
重庆上品物业管理有限公司与李洁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆上品物业管理有限公司,李洁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2015)渝北法民初字第01440号原告重庆上品物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号，组织机构代码证：66085050-2。法定代表人唐治平，董事长。委托代理人刘财娟，女，汉族，1983年4月24日出生，住重庆市綦江县。委托代理人任利容，女，汉族，1972年3月8日出生，住重庆市渝北区。被告李洁，女，汉族，1985年5月4日出生，住重庆市巴南区，现住重庆市渝北区。原告重庆上品物业管理有限公司与被告李洁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，被告李洁向本院提出管辖权异议申请，本院于2015年7月7日作出（2015）渝北法民管异初字第00452号民事裁定书,驳回被告李洁管辖权异议申请��并已发生法律效力后，依法由审判员江真渝担任审判长，与人民陪审员雷娅、聂先亮组成合议庭，适用普通程序于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告重庆上品物业管理有限公司的委托代理人刘财娟、任利容和被告李洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆上品物业管理有限公司诉称：被告系原告实施物业管理的小区住户，自2012年6月起，被告无故拖欠原告物业费，经多次催收无果，故起诉来院并请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3107.35元；2、判令被告向原告赔偿损失（即违约金）4055.09元；3、本案诉讼费由被告负担。被告李洁辩称，未交纳物业服务费的期间属实，原告服务存在一定问题，消防通道停车，业主无法通行；小区停水、停电频繁；保安上班睡觉、玩手机，岗亭经常无人；小区运动设施收费，无法接受，故未缴纳物业费。经审理查明：原告重庆上品物业管理有限公司系叁级物业管理服务企业。2011年11月29日重庆市环保建设（集团）有限公司为甲方与重庆上品物业管理有限公司为乙方，签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对其开发的位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX实施前期物业管理服务。合同对委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务等进行了约定。其中物业服务费用收费标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.50元/月·平方米（含电梯费），商业物业3.0元/月·平方米，住宅改为办公用房的3.0元/月·平方米，住宅改为经营用房的4.5元/月·平方米。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日至15日交纳物业服务费用。��逾期未按规定缴纳物业管理费，物业公司按《物业管理条例》及小区《业主临时管理规约》每日加收千分之三的滞纳金。合同期限为自接房之日起至业主委员会成立并聘请新的物业公司之日止，本合同终止。重庆市物价局于2009年7月30日、2010年9月9日、2011年3月4日、2012年6月14日分别备案同意原告在XX物业服务收费执行标准为：住宅1.50元/月·平方米（含电梯费），商业3.00元/月·平方米。原告在实际执行收费中自愿将住宅物业服务费降至1.30元/月·平方米一直收取至今。之后，双方按合同履行了权利义务，且原告一直为该小区提供物业服务至今。被告李洁系重庆市渝北区XX街道XX大道XX号X幢XX-X房屋的业主，该房屋建筑面积为82.42平方米，系住宅。被告李洁从2012年6月1日起至2014年10月31日期间未向原告交纳物业服务费，原告经催收无果，故起诉来院并请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3107.35元；2、判令被告向原告赔偿损失（即违约金）4055.09元；3、本案诉讼费由被告负担。另查明，原告分别于2014年1月10日、2014年6月12日、2014年10月21日对被告所欠物业服务费进行了书面催收。上述事实，有营业执照、资质证书、《前期物业服务合同》、房产查询记录、重庆市物业服务收费备案表、催收函快递单、照片、当事人当庭陈述等在案为据，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在��告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与重庆市环保建设（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原告从签订该合同后一直依约为该小区提供物业服务至今，且住宅物业服务费自愿降至1.30元/月·平方米一直收取至今，并书面催收物业服务费用，故被告应按该实际物业服务费的收费标准进行交纳。故被告应支付从2012年6月1日起至2014年10月31日期间的物业服务费1.30元/月·平方米×82.42平方米×29个月=3107.23元；对于被告辩称小区保安上班睡觉，岗亭有时无人的事实，因被告举示了相应照片，且原告庭审中亦予以自认，因此，被告的该抗辩理由成立，原告的物业服务存在一定瑕疵，故对原告要��被告赔偿损失（即违约金）的诉讼请求，本院依法不予主张；对原告的其他诉讼请求和被告的其他抗辩理由，因未举示充分证据和不符合法律规定，本院依法均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李洁在本判决生效之日起五日内给付原告重庆上品物业管理有限公司自2012年6月1日起至2014年10月31日期间的物业服务费3107.23元；二、驳回原告重庆上品物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告李洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 江真渝人民陪审员 雷 娅人民陪审员 聂先亮二〇一五年九月十五日书 记 员 易夕寒