（2015）长经开民初字第00640号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-05-04
案件名称
吉林长电启泰物业有限公司与李金海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司,李金海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第七十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十四条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第00640号原告：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司，住所：长春经济技术开发区。法定代表人：肖铁金，该公司总经理。委托代理人：袁志刚，该公司职员。委托代理人：郑爱妮，吉林大华铭仁律师事务所律师。被告：李金海，男，汉族，1963年6月14日生，住长春经济技术开发区。原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称启泰物业）与被告李金海物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告启泰物业的委托代理人袁志刚、郑爱妮、被告李金海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告启泰物业诉称：被告是原告服务的临河风景小区的业主，房屋面积为122.38平方米。2009年7月1日-2014年12月31日期间，被告以窗户漏水为理由拒绝缴纳物业费11418.07元。原告为维护自己的合法权益诉至我院，请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠的物业费11418.07元，滞纳金按同期贷款利率执行；2、诉讼费由被告承担。庭审期间，原告放弃滞纳金的诉请。被告李金海答辩称：1、我入住小区第一年房屋漏水，我联系物业，物业同意给修理，也维修过不止一次，但是始终没有修好。我在网上查询到《吉林省物业服务收费实施细则》，根据第二条第二款规定：房屋外观包括屋面和天台，物业修理过外墙面，但是仍然漏水，我认为是天台漏水导致；我就此问题和物业协商过，给我的回复是质保已经到期，地产不管，但是房屋从最初入住就漏水，当时尚在质保期内；2、根据上述规定第二条第三款，对于私搭乱建，小区一楼赠送花园，现在一楼所有业户私自加大了花园面积将近三分之一，我认为物业应该进行管理；3、根据上述规定第四条公共秩序维护部分，小区随意停车，无人管理，有无蓝牙均可进入，且车辆不低于20台，我认为物业对此也应该进行管理；4、楼道中没有任何消防设施，不确定是否符合消防要求；5、卫生保洁第四款，目前小区后门不关闭，饭店将后门处作为放置垃圾的场所，我方向物业提出过，物业回复该门系防火通道不能关闭；6、按照此规定，垃圾应该每天收两次，我认为原告没有履行该义务；7、小区公共用地问题，根据物权法第73条、74条规定，物业在小区内占用公共用地收费停车。经审理查明：2008年9月26日，原告（乙方）与临河风景小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为临河风景小区提供物业管理服务；物业服务期限为两年，自2008年10月1日至2010年9月30日止；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护与管理，清洁服务，协助维护秩序，协助做好安全防范工作，消防服务等；物业服务费收费标准为：住宅及商业物业均为每月每平方米1.35元；业主违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用总额的3‰天比例交纳滞纳金。甲、乙双方于2010年9月、2012年10月续签了《物业服务合同》，约定物业服务期限自2010年10月1日至2014年9月30日。2013年12月15日，双方签订《物业服务合同》补充协议，协议载明：为了保持临河风景小区服务质量，更好的为业主提供服务，保障物业公司可持续发展，经临河风景业主大会表决通过，自2014年1月1日起对临河风景小区物业费收费标准进行调整，住宅由每月每平方米1.35元调整到每月每平方米1.70元。另查明：被告李金海是临河风景小区的业主，房屋建筑面积122.38㎡。被告李金海自2009年7月1日至2014年12月31日未交物业管理费，共计欠费11418.67元。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、收费许可证明正本及副本、房屋建筑面积计算成果表、住户资料表、物业服务合同三份及补充协议、费用催缴通知单等在卷为凭，足资认定属实。本院认为：原告与临河风景小区业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应信守履行，享有权利，承担义务。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，被告李金海作为小区业主应及时交纳物业管理费。关于李金海认为物业收费标准过高不合法的抗辩主张，原告提交了吉林省物价局制发的收费许可证，收费标准为住宅1.25元／月／平方米（不含电梯费），收费对象为临河风景小区，批准收费的机关及文号为长发改联（2008）170号，可以证实原告的收费于法有据，且若对原告的收费标准存有异议，应当由业主委员会向相应的行政部门提出，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。关于被告提出的天台漏水的问题。被告主张其房屋自2006年入住就开始存在漏水问题，并认为其房屋漏水是因天台漏水所致。原告则认为2006年该房屋仍处于保修期内，原告不应将开发商的维修责任转移给被告。另外，根据双方的陈述，涉案天台属于业主共有部分。根据物权法的规定，对于建筑物共用部分业主共同享有权利和承担义务。被告不主张通过筹集和使用物业维修基金的程序解决其主张的天台漏水问题或者向相关义务人主张权利，却以此为由拒交物业管理费，缺乏法律依据，故本院不予支持。关于被告李金海认为启泰物业提供的物业服务不达标违反合同约定的问题。经过核实，原告已按照合同的约定每日上下午定时清运垃圾、逐层陈列消防设施、对于私搭乱建及园区商户违规行为物业公司虽无执法权，也已通过行政部门执法予以约束，被告提供的照片并不能充分证明启泰物业在物业服务中存在瑕疵。被告李金海在其客观上接受了启泰物业的服务，理应承担及时交纳物业管理服务费的义务。作为启泰物业亦应接受业主的合理化建议，进一步提升物业管理及服务质量，改进和完善物业服务，不断提高全体业主的满意度。被告李金海的房屋面积为122.38㎡，按照2009-2013年度物业服务收费标准住宅为每月每平方米1.35元（含电梯费）、2014年度物业服务收费标准住宅为每月每平方米1.7元（含电梯费），被告李金海共计欠物业费11418.05（1.35元／月／㎡×122.38㎡×54个月＋1.7元／月／㎡×122.38㎡×12个月）元。原告当庭放弃滞纳金的诉讼请求，遵循当事人民事法律行为意思自治的原则，对于原告的主张法庭予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决如下：被告李金海于判决生效之日起十日内给付原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司自2009年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费11418.05元。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由被告李金海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 徐佳丽代理审判员 孙 烨人民陪审员 王晓娜二〇一五年九月十五日书 记 员 陶海红 来源：