（2015）韶武法民一初字第1004号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-23
案件名称
韶关市志兴物业服务有限公司与何初莲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市武江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韶关市志兴物业服务有限公司,何初莲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第1004号原告：韶关市志兴物业服务有限公司。。法定代表人：邹志军，公司总经理。委托代理人：邹济云，公司经理。被告：何初莲。原告韶关市志兴物业服务有限公司（下称志兴物业公司）诉被告何初莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由代理审判员凌永芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告志兴物业公司的委托代理人邹济云、被告何初莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告志兴物业公司诉称：我公司于2004年5月份起按照相关约定对志兴名苑商住小区实施物业管理，从即日起我公司向包括被告在内的全体业主提供相应服务（被告名下物业为志兴名苑某房，建筑面积为96.50平方米），并严格按照市物价局核定的约定收费标准向全体业主收取相关管理服务费用，但被告自2006年4月至2008年12月无故拖欠物业服务费累计壹仟伍佰玖拾叁元玖角整。我公司多次发函追缴及电话洽谈均无果，无奈只有诉至法院，请求法院依法判决被告支付所欠物业服务费壹仟伍佰玖拾叁元玖角整（￥1593.9元）、违约金伍佰零捌元伍角整（￥508.5元）并由被告承担本案诉讼费。被告何初莲辩称：我是在2004年8月份购买了房产，在2004年8月24日签订物业服务合同，然后装修入住，但是后来发现房屋漏水，我向开发商反映，开发商和物业也多次维修，直到2006年4月份我家的门框和窗框也变形脱落了，我向物业反映，但是两年都没有修好漏水，我就口头向物业要求从此之后的物业费我就不交了。物业每次都说工人很忙，到了2008年12月原告派了一个工程师过来检测，发现是梁漏水，就采取了不锈钢挡水，但是梁子已经经过雨水冲刷，已经空心了，对于楼体造成影响。2008年12月份开始没有漏水，我就开始缴纳物业费。我和原告的合同是2004年8月签订的，从2004年8月份到2006年3月的物业费我是缴纳了，从2006年4月份到2008年11月份的物业我是没有缴纳的，我现在要求是原告将我的装修全部弄好，还要把梁子全部维修好。物业公司和房地产开发商是同一个老板，现在我们已经成立了业主委员会，如果原告不予维修好，到时候我的损失由谁负担？经审理查明：被告是韶关市武江区新华南路新津小区志兴名苑某房的房主，该房屋的建筑面积为96.50㎡。2004年8月24日，原告（合同上名称为变更前的“韶关市志兴物业有限公司”）与被告签订了一份《志兴名苑前期物业管理协议》，约定由原告为被告所在的志兴名苑商住小区提供物业服务。原告依据该协议每月按照《志兴名苑住户手册》所制定的收费标准（或物价局核定的收费标准）向业主收取物业管理费。如业主违反协议不按规定交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天以实欠费用总额的5%向业主收取滞纳金。合同期限为3年（合同终止期为2007年8月31日）。合同签订后，被告每月15日前向原告交纳物业服务费。前期物业管理协议到期后，原告、被告未重新签订物业服务合同，但原告仍一直在志兴名苑小区进行物业管理服务。按韶关市物价局核定的志兴名苑物业服务收费标准，住宅物业服务费为每月0.50元每平方米，计费起始时间为前期物业管理服务协议。2006年4月，被告房屋因漏水导致部分门窗受损，被告将情况反映给原告及房屋开发商，至2008年12月被告房屋的漏水才得到改善，于是2006年4月至2008年12月的物业费被告未交纳，2008年12月之后至今的物业费被告仍每月按时交纳。原告庭审中明确本案诉请的物业费在2006年4月至2007年12月按每月0.4元每平方米主张，2008年1月至2008年12月按每月0.5元每平方米主张。违约金从被告欠费之日起按每日千分之一计算至原告起诉之日止。另查明：原告2010年11月17日向被告发出一份催缴通知书，要求被告交纳所欠2006年4月至2008年12月的物业管理费，被告在该份催缴通知书上签名确认。原告也分别于2007年12月8日、2008年12月11日、2009年12月9日、2010年12月4日、2011年12月7日、2012年12月15日、2014年3月20日将书面催费通知张贴在小区公示栏上的形式向被告催收拖欠的费用。本院认为：被告作为志兴名苑的业主，其与原告签订了《志兴名苑前期物业管理协议》，在前期物业管理协议到期后双方虽未重新签订物业服务合同，但原告仍继续为被告所在小区提供物业管理服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务公司，按约定实际履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，被告未按时向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付2006年4月至2008年12月的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持，经计算被告所欠物业服务费应为1376.64元（2006年4月至2007年12月：95.60㎡×0.4元／㎡／月×21月；2018年1月至2008年12月：95.60㎡×0.5元／㎡／月×12月）。至于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，因被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的计算标准问题，前期物业管理协议约定逾期违约金按每日5%计算，原告现主张按每天千分之一的标准计算违约金，尚属合理，本院予以支持。原告现按508.50元主张，属原告对自己权利的自由处分，本院按原告主张的数额予以支持。对于被告提出因原告未及时积极解决其房屋漏水问题及房外横梁维修保养问题，因此拒绝交纳2006年4月至2008年12月的物业服务费。因物业公司在提供物业管理服务后，业主就应当按照合同约定支付物业管理费用，物业公司在管理过程中如存在管理不善等违约行为或房屋质量不合格等问题，业主应通过向政府相关职能部门反映以得到协调处理，或依法律途径追究物业公司或房屋开发商的法律责任，被告以此拒交物业服务费是没有法律依据的。至于被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据原告提交的证据，原告从2007年起至2014年每年均向被告进行了催收，原告并未怠于主张权利。且被告一直居住在该小区，2009年1月至今的物业服务费一直按时足额交纳，其对欠交上述期限的物业服务费及原告的催收是明知。因此本院认定本案原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告诉讼时效的抗辩本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告何初莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2006年4月至2008年12月的物业服务费1376.64元及违约金508.50元，共计1885.14元给原告韶关市志兴物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何初莲负担。本判决为终审判决。代理审判员 凌永芳二〇一五年九月十五日书 记 员 梁增有 微信公众号“”