（2015）二中民终字第6779号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-10-12

案件名称

北京地博天成珠宝城有限公司与赵金容房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京地博天成珠宝城有限公司,赵金容

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第6779号上诉人（原审被告、反诉原告）北京地博天成珠宝城有限公司，住所地北京市西城区西四北大街大糖房胡同8号。法定代表人董伟，总经理。委托代理人张晓黎，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）赵金容，女，1990年4月4日出生。委托代理人杨述方（赵金容之母），1969年10月5日出生。委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。上诉人北京地博天成珠宝城有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第00683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，赵金容起诉至原审法院称：我与北京地博天成珠宝城有限公司（下称地博天成公司）于2013年8月15日签订《房屋合作使用合同》，约定地博天成公司提供坐落于北京市西城区×××胡同8号外租228号-232号二楼给我经营养生会馆，使用期限是2013年8月25日至2015年8月24日，年使用费380000元。我在该合同签订当日按约定支付地博天成公司押金30000元和使用费190000元。我对合同中约定的涉案房屋进行了经营前的装修后，到卫生局办理审批手续时，卫生局工作人员到现场查看发现涉案房屋上面有违章建筑，地博天成公司拒绝提供合同中约定的房产证原件，致使双方所签订的《房屋合作使用合同》不能履行，双方协商解除合同未果。故诉至法院要求：1、解除双方于2013年8月15日签订的《房屋使用合同》；2、地博天成公��返还押金30000元及房屋使用费190000元；3、地博天成公司赔偿装修费用147437.67元及鉴定费10000元；4、诉讼费由地博天成公司承担。地博天成公司辩称：赵金容所述合同签订的日期属实，合同签订后涉案房屋一直由赵金容使用，至今没有腾退并交还给我公司，赵金容应向我公司支付在此期间的房屋使用费。房产证的原件并不是办理审批手续的要件，合同中约定相关证件由赵金容自行办理并承担相应后果，赵金容擅自装修涉案房屋并承担法律后果，赵金容主张的装修损失没有合同依据。我公司同意与赵金容解除合同，但不同意赵金容的其他诉讼请求。地博天成公司反诉称：我公司出租给赵金容的涉案房屋是有合法证照的房屋，合同目的并非不能实现。现提出反诉，请求判令：1、解除双方于2013年8月15日签订的《房屋使用合同》，赵金容将北京市西城区×××228号-232号二楼腾退并交还我公司；2、赵金容支付自2014年2月25日起至2014年9月11日止的房屋使用费208432元，同时判令赵金容支付房屋使用费一倍的滞纳金208432元；3、反诉费由赵金容承担。赵金容针对地博天成公司辩称：合同签订后，地博天成公司将涉案房屋租赁给我使用，但地博天成公司实际租赁的房屋与合同约定的房屋面积不符。其中有房产证部分的房屋面积仅为127平米，而并非合同约定的300平米。后经有关单位审核发现涉案房屋面积不符合申请要求，地博天成公司以欺骗手段与我订立了房屋使用合同，该合同应当予以解除。地博天成公司同意后我对涉案房屋进行了装修，为此花费装修费160000元，我已经将涉案房屋的钥匙退还给地博天成公司，此后并未实际使用涉案房屋。我不同意地博天成公司的反诉请求。原审法院经审理认为：双方于2013年8月15日签订的《房屋合作��用合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规和政策强制性规定，应认定为有效协议，双方均应依约履行合同义务。双方签订合同后，赵金容依约支付了房屋租金，地博天成公司亦将房屋交付给赵金容使用，双方均履行了合同义务。从双方约定的合同内容看，虽名为合作使用合同，实为具有租赁合同的特征，故本案适用租赁合同的相关条款予以处理。合同签订后，赵金容申请办理卫生许可证未果，致使赵金容租赁房屋的目的无法实现，并于2013年11月21日向地博天成公司发出解除《房屋合作使用合同》通知书，其行为符合法律规定，故法院认定双方签订的合同于2013年11月21日解除。地博天成公司应退还赵金容交纳的押金及多收取的租金。赵金容要求地博天成公司退还全部租金，于法无据，法院不予支持。关于装修损失。我国法律规定，因不可归��于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，首先，在赵金容办理营业执照的过程中，地博天成公司提供了产权证明及产权单位允许在租赁地址经营的经营场所证明，协助赵金容办理相关手续，已尽到了协助义务；其次，双方未约定产权面积；再次，在办理相关证照过程中，赵金容对地博天成公司提供的产权证明并未提出异议，视为认可，因此西城卫生局以未提供产权证明，不符合法定条件和标准，决定不予行政许可，致使合同目的不能实现，导致合同解除，并非地博天成公司违约所致，故双方合同的解除并非地博天成公司违约所致，赵金容的装修损失应由双方分担。地博天成公司所述二楼1号房屋及已封堵的两间房屋不在赵金容承租的范围内，对此法院认为，首先，双方合同约定“该房屋坐落于北京市西��区×××8号外租228号—232号二楼”，而未约定具体房间的朝向、间数，致使赵金容无法明确其承租房屋的范围。其次，地博天成公司未提供证据证明上述房屋不在其承租房屋的范围之内。故上述房屋的装修损失亦应由地博天成公司分担。关于地博天成公司所述，赵金容在未通知其即进行了装修，违反合同约定一节，对此法院认为，赵金容在对租赁的房屋进行装修时，虽未取得地博天成公司书面同意，但根据庭审中查明的事实，地博天成公司的办公地址与赵金容承租的房屋地址一致，在赵金容装修的过程中，地博天成公司并未提出异议，故法院视为赵金容的装修行为得到地博天成公司的认可。地博天成公司的该项答辩意见，依据不充分，法院不予采信。关于反诉，赵金容于2013年11月21日以快递的方式向地博天成公司发出解除房屋合作使用合同通知书，双方签订的合同即已解除，此后赵金容并未实际占有、使用该房屋，现该房屋由地博天成公司占有，其要求赵金容腾退该房并支付自2014年2月25日起至2014年9月11日止的房屋使用费208432元及房屋使用费一倍的滞纳金208432元一节，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月判决：一、确认赵金容与北京地博天成珠宝城有限公司于二○一三年八月十五日签订的《房屋合作使用合同》于二○一三年十一月二十一日解除；二、判决生效后十日内，北京地博天成珠宝城有限公司返还赵金容押金三万元；三、判决生效后十日内，北京地博天成珠宝城有限公司返还赵金容房屋使用费八万八千六百六十四元；四、判决生效后十日内，北京地博天成珠宝城有限公司给付赵金容房屋租金七万三千七百一十八元八角三分；五、驳回赵金容其他诉讼请求；六、驳回北京地博天成珠宝城有限公司之��诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，地博天成公司不服，上诉至本院称：合同系我公司与赵金容、杨述方共同签订，杨述方应为共同诉讼人；租赁合同对于房屋产权及面积有明确约定即平面图红线内显示部分，没有产权证的部分不在租赁房屋范围之内，房屋产权证及复印件系租赁合同的附件；双方办理房屋交接时，我方给赵金容提供两份228号及232号租赁房屋的房产证复印件并加盖产权单位的公章，并非在赵金容办理营业执照之时提供；原审法院认定我方不予收取赵金容邮寄寄送的钥匙违背客观事实，一审判决后，我方通过邮局查询获知钥匙系马蒙蒙收取，但其并非我公司的员工、我方也不认识此人；卫生局未批准赵金容的卫生许可不属于不可抗力情形，赵金容以不可抗力提前解除合同没有根据，应承担相应责任，原审法院认定的租赁合同解除日期2013年11月21日解除违背客观事实及法律规定，双方的租赁合同应于2014年9月11日法院进行评估时解除，我方此时才收回房屋；赵金容对涉案房屋进行装修前没有向我方报请书面批准，我方不应分担其装修费用，原审法院判令我方负担租赁合同之外房屋的装修费用缺乏法律依据，赵金容擅自拆改租赁合同之外的房屋与我方无关；赵金容一直实际占有租赁房屋应承担占用期间的租金及滞纳金；故要求撤销原判第二、三、四项，依法改判驳回赵金容的全部诉讼请求并支持我方的原审反诉请求。赵金容同意原判。经审理查明：坐落于北京市西城区×××228号平房2间（建筑面积27.7平方米）系北京市无线电元件二厂的私房，×××232号2层共计18间房屋（建筑面积262.8平方��）系西城区房屋土地经营管理中心（下称房管中心）的房产。上述房屋均由地博天成公司承租。228号房屋二层与230号房屋二层及232号房屋二层整体相连相通。2013年8月15日，地博天成公司（甲方）与赵金容（乙方）签订《房屋合作使用合同》，双方约定：该房屋坐落于北京市西城区×××8号外租228号—232号二楼；甲方（地博天成公司）提供给乙方（赵金容）房屋用于经营养生会馆，乙方自行办理营业执照及相关手续；房屋使用期限为2年，自2013年8月25日起，2015年8月24日止；每年使用费人民币380000元，押金30000元；乙方因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以进行装修，但应事先得到甲方的书面同意后方可按有关规定办理手续，组织施工。双方未就租赁房屋的产权状况及面积进行约定。合同签订后，赵金容依约于同日交纳了押金30000元及半年的房屋使用费190000元，此后，赵金容对涉案房屋进行装修。在赵金容办理营业执照过程中，地博天成公司提供了228号房屋一层及232号房屋二层的产权证复印件。2013年11月12日，北京市西城区房屋土地经营管理中心出具《经营场所证明》：拟设立北京梦馨园美容美发有限公司，住所地北京市西城区×××232号二楼。同意将位于上述地址130平米房屋提供给该单位使用。北京市无线电元件二厂出具《经营场所证明》：拟设立北京梦馨园美容美发有限公司，住所北京市西城区×××228号。同意将位于上述地址27平米房屋提供给该单位使用。2013年12月18日，北京市西城区卫生局审查后认为赵金容提出的关于公共场所卫生许可证核发行政许可申请不符合法定条件和标准，决定不予行政许可，具体理由为：“北京市西城区×××228号二层，设美容室一间，但申请人提交的北京市西城区×××228号房产证��中不能证明北京市西城区×××228号二层有房产证明。北京市西城区×××230号二层设有美容室一间、办公室一间，但申请人未提交北京市西城区×××230号二层的产权证明”。另查，赵金容于2013年11月21日以快递的方式向地博天成公司发出解除房屋合作使用合同通知书，并将房屋钥匙退还地博天成公司。地博天成公司称收件人并非其公司职员。审理中，赵金容申请对位于北京市西城区×××228号-232号二楼的装修费数额进行鉴定（装修时间点为2013年9月）。经北京市高级人民法院摇号确认，委托北京筑标建设工程咨询有限公司对赵金容的申请事项进行鉴定。2014年10月10日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，列明双方争议费用包含：“（1）入口不锈钢框玻璃门门框及把手刷漆。赵金容主张为重新刷漆，地博天成公司不认可，列为争议费用。（2��二层消毒间和卫生间防水。因消毒间外墙壁有过水痕迹，地博天成公司认为消毒间和卫生间未做防水，列为争议费用。（3）二层1号房间、楼梯间装修工程和安装工程。地博天成公司否认此区域为租赁给赵金容的区域，列为争议费用。（4）被封堵的房间1号、2号装修工程和安装工程。二层有两个房间在现场勘查前已封堵，现场勘查时无法进入，为保证鉴定结果完整、公正，工程做法参照4号房间进行鉴定。因为地博天成公司否认此区域为租赁给赵金容的区域所以列为争议费用。（5）拆除原铁楼梯。地博天成公司认为原铁楼梯走向与现有木楼梯不同，因为不能提供拆除前楼梯的图纸及相关依据，拆除原铁楼梯工程量无法确定，暂按现有木楼梯走向计算拆除原铁楼梯工程量，列为争议项目。”据此得出鉴定意见：“一、无争议项目金额为104882.57元；二、争议项目金额为42555.1元（包括入口门口刷漆29.48元；卫生间、消毒间地面墙面防水1418.6元；二层房间1、楼梯间21848.18元；封堵房间1、2，14984.87元；原铸铁楼梯拆除261.73元）。其中装饰工程无争议部分73031.98元；争议部分27643.12元，合计100675.10元。安装工程无争议部分31850.59元；争议部分14911.98元，合计46762.57元。装饰工程及安装工程两项共计147437.67元。”鉴定后，地博天成公司对该《工程造价意见书》提出异议，北京筑标建设工程咨询有限公司于2014年11月12日出具《异议回复函》就地博天成公司提出的异议进行逐条回复，坚持原有的鉴定意见。对此，地博天成公司认为二楼的1号房屋及已被封堵的两间房屋不在赵金容的承租范围内。上述事实，有《房屋合作使用合同》、付款凭证、产权证、《经营场所证明》、《工程造价鉴定意见书》、《行政许可答复》、《异议回复函》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：赵金容与地博天成公司签订的《房屋合作使用合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。地博天成公司上诉称杨述方亦是签约主体应参加诉讼；因地博天成公司提起反诉系以赵金容为被反诉人主张的权利，赵金容对地博天成公司的反诉请求进行了实体答辩，双方对主体问题并未有异议，现地博天成公司二审期间要求追加当事人缺乏依据，本院不予支持。《房屋合作使用合同》名为合作，实为租赁合同；《房屋合作使用合同》对于租赁的房屋楼层、房间数及面积约定不明确，赵金容实际使用228号房屋一二层、230号房屋二层及232号房屋二层并对上述房屋进行了装修；地博天成公司只认可出租给赵金容228号房屋一层及232号房屋二层；合同虽约定赵金容对租赁的房屋进行装修时应取得地博天成公司书面同意，但地博天成公司的办公地址与赵金容承租的房屋地址一致，在赵金容装修的过程中，地博天成公司并未提出异议，应视为地博天成公司认可赵金容的装修行为，即地博天成公司认可赵金容实际使用228号房屋二层及230号二层。双方所约之合同对租赁场所及面积约定不明，赵金容作为承租人对于租赁房屋的产权状况未尽到审慎的审查义务，地博天成公司提供未取得产权登记的房屋造成赵金容未能办理卫生许可，双方对于合同的无法履行均存在过错。228号房屋二层及230号二层房屋因未取得产权无法办理卫生许可登记，双方所约之合同目的不能实现，赵金容要求解除合同，并于2013年11月21日向地博天成公司送达解除《房屋合作使用合同》通知书及房屋钥匙，双方的合同提前解除，本院对此不持异议。合同解除之后，地博天成公司应向赵金容退还剩余租金及押金，赵金容对退还的剩余租金及押金数额不持异议，本院对原审判决该项结果予以维持。因赵金容与地博天成公司对合同的提前解除均存在过错，原审法院判令由地博天成公司分担赵金容的装修损失，并无不妥，应予维持。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费10000元，由赵金容负担5000元（已交纳）；由北京地博天成珠宝城有限公司负担5000元（赵金容已预交，北京地博天成珠宝城有限公司于本判决生效之日起7日内支付赵金容）。一审案件受理费6812元，由赵金容负担2664元（已交纳2050元，余款614元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京地博天成珠宝城有限公司负担4148元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费7582元，由北京地博天成珠宝城有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费14394元，由北京地博天成珠宝城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李明磊代理审判员　　胡珊珊代理审判员　　王军华二〇一五年九月十五日书　记　员　　张晓鸥搜索“”