（2015）宁执异字第86号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-26

案件名称

异议人南京天朝文化艺术有限公司与孙慨、苏赵红、刘生喜金融借款合同纠纷一案的执行裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院执行裁定书（2015）宁执异字第86号异议人（被执行人）南京天朝文化艺术有限公司，住所地南京市江宁区科学院芝兰路18号。法定代表人苏赵红。异议人（被执行人）刘生喜，男，汉族，1973年5月11日生。异议人（被执行人）苏赵红，男，汉族，1988年5月27日生。异议人（被执行人）孙慨，男，汉族，1981年11月27日生。委托代理人华东，江苏东银律师事务所律师。申请执行人江苏紫金农村商业银行股份有限公司谷里支行，住所地南京市江宁区谷里街道金谷东街17号。法定代表人魏鸿，该支行行长。委托代理人刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托代理人李静，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被执行人ＸＸ，男，汉族，1962年4月5日生。本院在执行申请执行人江苏紫金农村商业银行股份有限公司谷里支行（以下简称紫金农商行谷里支行）与被执行人南京天朝文化艺术有限公司（以下简称天朝公司）、ＸＸ、刘生喜、苏赵红、孙慨金融借款合同纠纷一案中，天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨因不服本院委托南京大陆土地房地产评估有限公司（以下简称大陆评估公司）作出的宁大陆房地估字（2015）第160号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》），向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人天朝公司的法定代表人苏赵红、苏赵红、孙慨及其委托代理人华东，申请执行人紫金农商行谷里支行的委托代理人刘宝、李静到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨异议称：1、《估价报告》对位于南京市江宁区科学园天元东路综合楼幢2室房地产（以下简称委估房地产）的评估价值严重低于市场实际价值，天朝公司曾委托评估机构对委估房地产进行了评估，所得到的评估价值为10110万元，比大陆评估公司的评估价值高出了将近20%。2、委估房地产的面积存在重大误差，没有按照房地产登记证书上记载的建筑面积计算。3、执行法院在选定评估机构时未通知当事人参加，程序违法。综上，为保障异议人的合法权益，请求撤销该《估价报告》。异议人为证明其主张的事实，提交了下列证据：1、南京金汇通房地产评估事务所有限公司对委估房地产出具的评估报告一份，系2013年天朝公司向紫金农商行谷里支行抵押贷款时委托评估，估价结果为9181万元。2、2015年8月南京金汇通房地产评估事务所有限公司对委估房地产出具的一份预评估函，评估价格为10110万元。3、2015年5月，因案外人了解房地产投资价值需要，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对委估房地产隔壁的江宁区科学园天元东路56号1幢商业房地产出具的评估报告一份，估价结果为均价22697元每平方米。申请执行人紫金农商行谷里支行答辩称：异议人提供的证据与本案没有关联性；在选定评估机构时，我们收到了执行法院的书面通知，评估机构由执行法院通过公开方式随机摇号产生，程序合法；因此，请求驳回天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨的异议。经审查查明，紫金农商行谷里支行与天朝公司、ＸＸ、刘生喜、苏赵红、孙慨金融借款合同纠纷一案，本院依据（2014）宁商诉保字第6号民事裁定书，于2014年3月18日诉前保全查封了天朝公司所有的委估房地产。2014年11月7日，本院作出（2014）宁商初字第77号民事判决书，判决：一、天朝公司自判决生效之日起十日内偿还紫金农商行谷里支行借款本金4000万元、借款期间利息128102.39元及罚息（以4000万元本金为基数，自2014年3月13日起至本判决确定的给付之日止，依年利率11.7%计算）、复利（其中借款期内利息128102.39元的复利自2014年3月13日起至本判决确定的给付之日止依年利率7.8%计算，借款期外罚息的复利自2014年3月13日起至本判决确定的给付之日止依年利率11.7%计算）；二、天朝公司自判决生效之日起十日内偿还紫金农商行谷里支行借款本金1500万元、借款期间利息156604.8元及罚息（以1500万元本金为基数，自2014年4月18日起至本判决确定的给付之日止，依年利率10.8%计算）、复利（其中借款期内利息156604.8元的复利自2014年4月18日起至本判决确定的给付之日止依年利率7.2%计算，借款期外罚息的复利自2014年4月18日起至本判决确定的给付之日止依年利率10.8%计算）；三、紫金农商行谷里支行就上述第一、二项债权有权以天朝公司抵押的位于南京市江宁区科学园天元东路的房产（房产证号为江宁房权证东山字第J××号）折价或拍卖、变卖的所得价款在5500万元范围内优先受偿；四、ＸＸ、刘生喜、苏赵红、孙慨对天朝公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回紫金农商行谷里支行的其他诉讼请求。如天朝公司、ＸＸ、刘生喜、苏赵红、孙慨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320974元、财产保全费5000元，合计325974元，由紫金农商行谷里支行负担3210元，天朝公司、ＸＸ、刘生喜、苏赵红、孙慨共同负担322764元。该判决生效后，因天朝公司、刘生喜等未履行义务，紫金农商行谷里支行向本院申请执行，本院于2015年1月6日立案受理。在执行过程中，本院依法委托大陆评估公司对委估房地产的市场价值进行评估。大陆评估公司于2015年7月24日作出《估价报告》，估价结果为：委估房地产于估价时点2015年6月30日的估价总值为8570万元，均价为14392元每平方米。天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨对《估价报告》不服，向本院提出书面异议。在异议听证中，大陆评估公司的注册评估师谢琴出庭接受质询，针对天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨提出的异议称：1、本次评估，我公司根据房屋所有权证等产权资料，通过调查委估房地产附近区域的近期交易实例，采用市场法作为主要估价方法，选取具有可比性的案例作为比较，按照各方面因素修正，得出的估价结果，应是客观公正的。2、异议人提交的两份评估报告与《估价报告》的估价时点和评估目的均不同；预评估函只是为了咨询，不是正式报告；异议人提交的证据都不具有可比性。3、《估价报告》中明确了估价范围，是按照委估房地产的房屋所有权登记表上载明的建筑面积5954.61平方米进行评估。本院认为：首先，大陆评估公司具备相应的评估资质，其采用的估价原则、估价程序及估价方法，符合房地产估价规范的要求。因相应证据的估价时点和估价目的均不同，对委估房地产的估价结果，异议人不能证明已经明显地偏离了市场价值。其次，关于委估房地产的建筑面积，《估价报告》中表述与对应房屋所有权登记表上载明的建筑面积5954.61平方米一致。再次，本院是在通知各方当事人后，通过公开的随机摇号方式选定评估机构，程序合法。最后，大陆评估公司对委估房地产作出的估价结果，仅是本院在委托拍卖中参照的保留价，委估房地产的实际价值最终是由市场决定。综上所述，天朝公司、刘生喜、苏赵红、孙慨的异议理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：驳回南京天朝文化艺术有限公司、刘生喜、苏赵红、孙慨的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审　判　长　　沈　通审　判　员　　于静明代理审判员　　金　鑫二〇一五年九月十五日见习书记员　　李　好微信公众号“”