（2015）常鼎民初字第1316号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-24

案件名称

彭某某与余某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

常德市鼎城区人民法院

所属地区

常德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2015）常鼎民初字第1316号原告彭某某。委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告余某某。委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告彭某某与被告余某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员律伟独任审判。于2015年8月14日公开开庭进行了审理。书记员汤亚伟担任法庭记录。原告彭某某的委托代理人蒋彬彦、被告余某某及委托代理人陈国述均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某某诉称：2014年6月22日，原、被告签订《门面租赁协议》，约定原告租赁被告位于谢家铺大市场对面的门面，租赁期限三年，第一年房租70000元，并约定合同期内，原告在告知并与被告协商后可转让门面，且转让费归原告所有。2014年6月27日，原告除向被告付清第一年租金70000元外，还向被告支付了转空费40000元。此后，原告因装修上述门面支付了装修款189700元。然而，因被告出租给原告的上述门面中部分建筑属违章建筑，有关部门已于2015年5月25日强行拆除。为此，原告当初与被告签订租赁合同的合同目的已无法实现，原告已向被告邮寄了解除合同通知，但被告拒绝签收。故诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的《门面租赁协议》中涉及违章建筑的部分无效，并解除该租赁协议的其他部分；2、判令被告返还原告已支付的转空费40000元及原告已支付但未使用期间（2015年5月25日至2015年6月22日）门面租金5562元；3、被告赔偿原告损失131491元。为支持其诉讼主张，原告彭某某向本院提交下列证据：1、门面租赁协议1份、2014年6月27日余某某出具的收条1份，拟证明房屋租期3年，合同期内，原告转让门面在告知被告并协商后，转让费归原告，及被告收取原告房租费70000元、转空费40000元的事实；2、照片4张，短信1条，视频资料1份，拟证被告的部分门面属违章建筑，已经被谢家铺镇政府强行拆除的事实；3、合同解除通知书、邮寄凭证、短信回执各1份，拟证明因被告提供的租赁门面存在违章建筑，原告通知被告解除租赁合同，但被告拒绝签收的事实；4、《装饰工程承包合同》1份、装修款收条3份，拟证原告因装修租赁门面支出装修费189700元。被告余某某辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。门面租赁协议界定的门面不包含临时建筑。签订合同前原告考察过门面，被告告知了原告门面前的临时建筑，如果政府不拆、被告不会拆除，原告在签订合同前知道被告门面存在临时建筑，门面租赁协议是合法有效的；原告要求解除合同构成违约，无权要求被告返还转空费、租金及赔偿原告损失；被告无违约行为，无过错，不应当赔偿原告的损失。被告余某某提交如下证据：5、门面租赁协议1份，拟证明被告出租给原告的门面仅指原告自己所建的两间房屋的门面，不包含临时建筑的事实；6、合同解除通知书1份，拟证明因原告违约而通知被告解除合同的事实；7、致广大集镇居民、经营户的一封信1份，拟证明强拆违章建筑是经过政府宣传的事实；8、强制拆除违章建筑通知书，拟证明违章建筑不是被告所拆，而是政府强拆房屋，政府强拆时通知了原、被告的事实；9、被告代理人对聂某某所作的调查笔录1份，拟证明在租房之前被告告知过原告存在临时建筑，如政府不拆，被告不会拆，及临时建筑和门面很容易区分的事实；10、被告代理人对焦某某所作的调查笔录1份，拟证明临时建筑系前承租人焦某某搭建，临时建筑和门面很容易区分，拆除后不影响经营，且收到余某某给付的40000元补偿费的事实；11、视频资料1份，拟证明拆除临时建筑不会影响经营的事实；12、票据1份，拟证原告拖欠被告水电费的事实。经庭审质证，本院作如下认证：被告对原告提交的证据1的真实性不持异议，对关联性有异议，认为租给原告的门面没有包含该临时建筑，合同中也没有界定临时建筑包含在租赁物中，本院认为该证据能达到证明目的，故予以确认。被告对原告提交证据2不持异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告对门面含违章建筑的证明目的有异议、对短信回执有异议，认为没有收到合同解除通知书，对其他的证据无异议，本院认为该证据不能达到被告提供的门面含临时建筑的证明目的，该短信回执能与邮件凭证相互印证，故对证据3予以确认。被告对原告提交的证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收据不是正规的发票，另收据上面未加盖公司财务章，且该收据仅仅显示是彭老板，并非原告彭某某，装饰合同与本案无关，原告质证理由充分，该证据不足以证明原告的损失，故不予确认。原告对被告提交的证据5的真实性认可，对其关联性有异议，本院对该证据予以确认。原告对被告提交的证据6的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据7的真实性无异议，但认为不能证明原告明知门面存在违章建筑，本院对真实性予以确认。原告对被告提交的证据8的真实性无异议，认为该份证据拆除的建筑系违章建筑，本院对证据8予以确认。原告对被告提交的证据9、10有异议，认为证人未出庭作证，且焦某某与本案存在利害关系，证言不能被采信，原告质证理由充分，故对二证人证言不予采信。原告对被告提交的证据11的关联性有异议，本院认为该视频资料能够呈现违章建筑拆除现场部分情况，本院仅对该证据的真实性予以确认。原告对被告提交的证据12的关系性有异议，该票据不能证明被告的观点，故本院不予确认。经审理查明：原告为经营中国移动手机卖场，在签订租赁协议前对被告的门面进行过考察。原告于2014年6月22日与被告签订《门面租赁协议》，约定原告租赁被告位于谢家铺大市场对面的门面，租期从2014年6月22日起至2017年6月22日止，租赁期限三年。第一年房租70000元，并约定合同期内，原告在告知并与被告协商后可转让门面，转让费归原告所有。2014年6月27日，原告向被告付清第一年租金70000元，并支付了转空费40000元。此后，原告对该门面进行了装修，并入场进行了经营。2015年5月25日，常德市鼎城区谢家铺镇人民政府对被告门面的临时建筑实施了强行拆除。2015年5月28日原告向被告邮寄了合同解除通知书，2015年5月30日该通知到达被告，但被告拒绝签收。被拆违章建筑在双方签订门面租赁协议之前已经存在，位于该建筑第一层，被拆部分明显凸出于该门面第二层及相邻门面的外立面，被拆部分从门面台阶往室内大约有3米多进深。本院认为：本案的争议焦点，一、原、被告签订的门面租赁协议中被告提供的门面是否包含被拆除的违章建筑，及该协议是否存在部分无效情形；二、该门面租赁合同是否应当解除；三、被告是否应当返还原告已支付的转空费40000元及未使用期间的门面租金5562元；四、原告损失有多少，被告是否应当赔偿。关于本案争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的门面租赁合同是双方真实表示，没有合同无效的情形。因此，原、被告签订的门面租赁合同合法有效。关于本案争议焦点二，因政府的拆除行为而使合同的履行发生重大变化，是双方无法无法预见、不能抗拒的客观情况，继续履行合同对原告方明显不公，故可以解除双方签订的门面租赁合同。关于本案争议焦点三，门面空转费是前租赁人收取的转让费，原告要求被告退还无理由。对原告要求返还已支付的未使用期间的门面租金5562元，本院予以支持。关于本案争议焦点四，原告提出189700元装修损失，原告提交的证据不足以证明损失数额，但原告的损失实际发生，结合本案实际情况，被告补偿原告损失45000元。本案租赁合同的解除双方均无过错，合同解除后造成的损失依公平原则处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭某某与被告余某某于2014年6月22日签订的门面租赁合同；二、被告余某某自本判决生效之日起10日内返还原告彭某某租金5562元，并补偿原告彭某某经济损失45000元；三、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3841元，减半收取1920元，由原告彭某某负担1320元，被告余某某负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员　律　伟二〇一五年九月十五日书记员　汤亚伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按法定程序，全面、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”