（2015）甬北民初字第490号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-09-30
案件名称
宁波市城市广场物业管理有限公司与宁波市吴泰进出口股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波市城市广场物业管理有限公司,宁波市吴泰进出口股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬北民初字第490号原告：宁波市城市广场物业管理有限公司。法定代表人：朱洪(公民身份号码:3302041966********)。委托代理人：李淮。委托代理人：黄国英。被告：宁波市吴泰进出口股份有限公司。法定代表人：吴伟铭。原告宁波市城市广场物业管理有限公司为与被告宁波市吴泰进出口股份有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年4月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李淮、黄国英到庭参加了诉讼。被告宁波市吴泰进出口股份有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市城市广场物业管理有限公司起诉称：位于宁波市江北区中马路68弄2、3号房产系被告所有，建筑面积887.38平方米。原告接受宁波城建投资控股有限公司委托对被告所在的江北老外滩物业进行前期物业管理服务。2008年老外滩物业业主成立了“宁波市江北区老外滩商业广场业主委员会”（以下简称业主委员会），原告与该业主委员会签订了管理期限三年的物业服务合同（2008年6月1日至2011年5月31日），合同期限届满后，原告与被告再次续订了管理期限五年的物业服务合同（2011年6月1日至2016年5月31日）。服务合同中对物业服务收费项目、标准及逾期违约金等都作了约定：业主或物业使用人应该及时交纳物业服务费、公共部分和共用设施日常维修费；业主和物业使用人无故逾期交纳以上费用的，从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳违约金等内容。原告先后接受建设单位和业主委员会的委托，一直对本案涉及物业进行物业服务，但被告从2010年7月份开始拒绝支付物业服务费和公共设施日常维修费，期间，原告多次电话、上门及以邮寄书函的方式向被告催讨，可被告至今仍未支付。诉请判令：被告立即支付原告物业服务费121872元、公共设施日常维修费5723元，滞纳违约金139716元，合计267311元。被告宁波市吴泰进出口股份有限公司未作答辩。经审理本院查明：被告宁波市吴泰进出口股份有限公司系宁波市江北区中马路68弄2、3号房屋的业主，房屋建筑面积为887.38平方米。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。原告与宁波市江北区老外滩商业广场业主委员会先后签订了管理期限自2008年6月1日至2011年5月31日及管理期限自2011年6月1日至2016年5月31日的物业服务合同。双方约定：1.原告为位于江北区中马路的老外滩业主提供物业管理服务工作;2.商业用房按建筑面积每月每平方米4.2元计算物业综合服务费，物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为当季度第一个月10日前;3.按建筑面积每月每平方米2元计算公共设施日常维修费（按年收取）;4.业主无故逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳违约金。被告购买了涉案房屋后，涉案房屋的承租人将2013年2月22日以后的物业费付清。物业综合服务费欠费期限为2010年7月1日至2013年2月21日，公共设施日常维修费欠费期限为2010年1月至2013年2月21日。原告放弃违约金按物业服务合同约定的按季计算，主张按照年度计算。原告多次向被告催讨物业管理费，被告至今未付。以上事实有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《老外滩商业广场物业服务合同补充协议》、房产证、契证存根、法定代表人身份证、市场监督管理局登记企业信息表、《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》、《关于宁波老外滩物业管理综合服务费备案报告》、《催缴通知》及邮寄收据、发票等证据以及原告的陈述所证实。由于被告宁波市吴泰进出口股份有限公司未到庭应诉，在本院公告送达应诉通知书和举证材料后，未对原告所诉事实及举证提出异议，视为放弃质证和抗辩的权利。本院审查认为，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，应为有效。综上，经审理本院认定的事实与原告诉称的事实一致。本院认为：原、被告间物业服务合同关系真实、合法有效，对双方均有约束力，双方理应依约履行合同义务。原告已依约为被告提供物业管理服务，被告理应支付物业服务费。故原告主张被告支付2010年7月1日至2013年2月21日期间物业综合服务费及2010年1月1日至2013年2月21日期间公共设施日常维修费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。上述期间的物业综合服务费为118145.8元（4.2元/平方米×887.38平方米×31.7月），上述期间的公共设施日常维修费为5590.5元（2元/平方米×887.38平方米×3.15年）。被告未按期支付物业服务费，根据合同和法律规定应当支付违约金，但原告按照上述标准以年度计算所产生的滞纳违约金相比原告因逾期收取各项费用所产生的实际损失而言，存在过高的情形。本院认为，原告未提供实际损失的证据，故可参照同期中国人民银行所规定的贷款基准利率的四倍来收取滞纳违约金。2010年7月1日至2010年12月31日物业费及2010年公共设施日常维修费合计为24137元，那么2011年1月1日起为逾期起算日，至2014年12月31日，逾期计4年，逾期付款违约金为22437.8元（24137元×5.81%×4倍×4年）。2011年1月1日至2011年12月31日的物业综合服务费及公共设施日常维修费合计46499元，从2012年1月1日起为逾期起算日，至2014年12月31日，逾期计3年，逾期付款违约金为36604元（46499元×6.56%×4倍×3年）。2012年1月1日至2012年12月31日的物业综合服务费及公共设施日常维修费合计46499元，从2013年1月1日起为逾期起算日，至2014年12月31日，逾期计2年，逾期付款违约金为22319.5元（46499元×6%×4倍×2年）。2013年1月1日至2013年2月21日的物业综合服务费及日常维修费合计6780.8元，从2014年1月1日起计算违约金，至2014年12月31日,逾期计1年，逾期付款违约金为1627.4元（6780.8元×6%×4倍×1年）。综述，被告因拖欠物业管理费而应向原告所支付的逾期付款违约金合计为82988.7元（22437.8元+36604元+22319.5元+1627.4元），对原告请求中过高的部分，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁波市吴泰进出口股份有限公司支付原告宁波市城市广场物业管理有限公司物业综合服务费118145.8元、公共设施日常维修费5590.5元、违约金82988.7元（暂算至2014年12月31日，之后的违约金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍的标准计算至实际履行之日止），上述合计206725元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市城市广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5310元，公告费650元，由原告宁波市城市广场物业管理有限公司承担1204元，由被告宁波市吴泰进出口股份有限公司承担4756元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。审 判 长 王媛媛代理审判员 蒋利芳人民陪审员 陈黎杰二〇一五年九月十五日代书 记员 费颖艳 关注微信公众号“”