（2015）沧民终字第2439号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-07
案件名称
郭昌与刘栋卿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘栋卿,郭昌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第2439号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘栋卿，渔民。委托代理人：司学飞，河北建兴人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭昌，个体。委托代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。上诉人刘栋卿因与被上诉人郭昌房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2015）黄民初字第2184号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告郭昌诉称，2014年12月9日原被告签订《厂房买卖合同》，被告将坐落于黄骅市开发区二号路南六号路南侧的房地产（四间二层楼偏房两肩院落厂房，建筑面积891.3平方米）卖给原告，上述房地产的交易价格为240万元。原告向被告交清房款，被告已经交付钥匙。原告多次催促被告协助办理房屋及土地使用权的过户手续，但是被告一直拖延。为此，原告依法向你院起诉，请求判令被告立即协助原告办理转让房屋和土地使用权的过户手续。原审被告刘栋卿辩称，因为原告未按约定的付款期限履行付款义务，所以原告无权要求被告协助办理相应的过户手续。原审被告刘栋卿反诉称，2014年12月9日，双方签订《厂房买卖合同》，依照该合同第三条之规定，双方签订之日起被反诉人给付反诉人购房款20万元，2014年12月15日前给付30万元，余款190万元2015年2月16日前付清。但根据实际履行的情况，被反诉人并未按约定的付款期限履行付款义务。因此，被反诉人无权要求反诉人协助其办理转让厂房的房屋和土地使用权的过户手续。同时，根据该合同第六条之规定，被反诉人之行为已构成违约，依照约定应支付违约金48万元。故反诉人提起反诉，要求被告承担逾期付款的违约责任，支付违约金48万元。原告郭昌辩称，被告提出的反诉与本诉没有因果关系，不属于合并审理的反诉请求，本诉标的是要求被告履行一定的行为，被告反诉的请求标的是要求给付违约金，因此这两个诉求标的是完全不同的，这两个诉求之间没有因果关系，原告的请求所依据的是合同的条款与被告反诉所依据的事实和理由不同，因此我们认为被告的反诉内容不成立。退一万步讲，即使被告反诉的违约金成立，原告在实际履行中已经将违约金偿付完毕，另外我们认为原、被告所签订的合同中约定的违约金过高，由法院按实际损失进行调整，原告起诉被告本身就说明了被告没有按照合同第五条的约定配合原告办理过户手续，被告也存在严重的违约行为，对于是否追究被告的违约金，我们保留诉权。原审判决认定，原告郭昌与被告刘栋卿双方本着公平自愿的原则于2014年12月9日签订《厂房买卖合同》，被告将坐落于黄骅市开发区二号路南六号路南侧的房地产，四间二层楼偏房两肩院落厂房，建筑面积891.3平方米（详见2010第319号土地证）卖给原告，双方约定上述房地产的交易价格为人民币240万元。约定的交款时间为双方签订之日起原告给付被告购房款20万元，2014年12月15日前给付30万元，余款190万元2015年2月16日前付清。协议第六条约定如任何一方违约，支付守约方48万元违约金。原告于2014年12月9日付款20万元，12月15日付款20万元，12月20日付款10万元（比约定付款时间晚5天），2015年1月16日付款20万元、15万元，2015年2月6日付款15万元、20万元，2015年2月15日付款20万元，2015年3月10日原告与被告一同在沧州银行为被告偿还房屋抵押贷款100万元及利息4800元（比约定付款时间晚22天），至此原告将全部买房款已经交付给被告，被告给原告出具收条一张，并将房产证及房屋的钥匙交付给原告。后原告请求被告协助办理房屋及土地使用权过户手续，被告以原告违约应支付违约金为由，至今未办理。中国人民银行2014年12月份六个月以内同类贷款利率为5.6%。上述事实，有双方当事人陈述、《厂房买卖合同》、2010第319号土地证、黄骅市第11××14号房产证、农业银行及沧州银行的对账单在案佐证。原审判决认为，原告郭昌与被告刘栋卿本着自愿公平的原则，经双方协商就坐落于黄骅市开发区二号路南六号路南侧的房地产（房产号119914，土地证2010第319号）买卖达成协议，并于2014年12月9日签订《厂房买卖合同》，就购买价款、交付时间、履行方式、违约责任等进行了约定。该合同系双方自愿签订且不违背法律的相关规定，本院予以确认。合同签订后，原告积极履行合同义务，并于2015年3月10日将最后一批购房款100万元按被告指示在沧州银行替被告偿还贷款本金100万元及利息4800元。原告履行合同义务后，被告给原告出具了收款凭证并将房产证及房屋的钥匙交付给原告。至此，双方履行合同无争议。但被告之后未按合同第五条之约定，积极协助原告办理过户事宜，虽经原告多次请求，被告以原告逾期付款为由，拒不履行合同义务。因此，对原告请求法院判令被告协助原告办理厂房的房屋和土地使用权的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告刘栋卿反诉请求原告给付违约金48万元，但庭审中，双方对给付购房款的时间及数额均无争议，原告方即使构成违约，也仅仅是第二期10万元晚交付5天，且被告未能提供证据证实原告迟延履行给其造成损失，故被告请求按双方约定违约金48万元给付明显过高。因原告要求对该部分应按实际损失进行调整，因此对被告之主张，应按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，按本金10万元支付5天的利息即115.07元。而被告所主张的最后一期100万元，系原、被告双方对履行方式的变更，原告已按被告之要求，履行了给付义务并支付银行贷款利息4800元。因此，在本合同履行过程中，原告之履行未构成根本违约，对被告的反诉请求，本院酌情予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘栋卿于本判决生效之日起三日内配合原告（反诉被告）郭昌办理房产号119914房产，土地证2010第319号土地的所有权过户手续；二、原告（反诉被告）郭昌于本判决生效三日内给付被告（反诉原告）刘栋卿违约金元人民币115.07元。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）刘栋卿承担；反诉案件受理费4250元，由原告（反诉被告）郭昌承担50元，被告（反诉原告）刘栋卿承担承担4200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，被告刘栋卿不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：一审判决对被上诉人郭昌的违约行为和违约金的法律适用是错误的，请求二审作出公正的判决。被上诉人郭昌以原审判决认定事实清楚，证据确实充分为由，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人刘栋卿与被上诉人郭昌签订的房屋买卖合同真实合法有效，被上诉人郭昌已将约定的房价款全部给付上诉人刘栋卿，上诉人刘栋卿亦已将房屋交付被上诉人郭昌，上诉人刘栋卿依法应积极配合办理房屋所有权及土地使用权的过户手续。原审判决对案件事实和违约责任的认定清楚正确，上诉人刘栋卿对自己的上诉请求没有提出足够的事实和理由，本院依法不予支持。原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4250元由上诉人刘栋卿负担。本判决为终审判决。审判长 郭景岭审判员 刘晓莉审判员 李 霞二〇一五年九月十五日书记员 王金娜 来自：