（2015）湖民初字第2747号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
吴端仁与林宙、林心愉房屋买卖合同纠纷判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴端仁,林宙,林心愉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第2747号原告吴端仁，男，1984年8月8日出生，汉族，身份证住址厦门市翔安区。被告林宙，男，1981年12月25日出生，汉族，住厦门市湖里区。被告林心愉，女，1980年11月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告吴端仁与被告林宙、林心愉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告吴端仁到庭参加了诉讼，被告林宙、林心愉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴端仁诉称，2013年12月11日，林宙、林心愉与吴端仁签订了编号为1308667的《房产买卖居间协议书》，约定吴端仁向林宙、林心愉购买位于厦门市湖里区兴隆路房产，成交总价150万元，林宙、林心愉应于2014年12月31日将讼争房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给吴端仁。合同签订后，吴端仁积极履行合同义务，于2014年6月付清所有购房款；林宙、林心愉在收到吴端仁的全部购房款后将讼争房产交付给吴端仁，却未能全面严格履行《房产买卖居间协议书》的约定，至今未将讼争房产上的户口迁出。吴端仁认为，原、被告双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，对林宙、林心愉具有法律约束力，林宙、林心愉依法负有履行的义务。而林宙、林心愉至今未能迁出讼争房产上的户口，已然构成违约并损害了吴端仁之合法权益，吴端仁有权要求林宙、林心愉承担相应的违约责任。现吴端仁请求法院判令：1、林宙、林心愉立即向吴端仁支付逾期迁出户口的违约金（以房产成交总金额150万元为基数，按日0.05%的标准，自2015年1月1日起计至林宙、林心愉实际迁出全部户口之日止）；2.本案诉讼费用由林宙、林心愉承担。被告林宙、林心愉未作答辩。经审理查明，2013年12月11日，林宙、林心愉与吴端仁签订了合同编号为1308667的《房产买卖居间协议书》，约定吴端仁向林宙、林心愉购买位于厦门市湖里区兴隆路房产，房屋成交总价150万元，吴端仁应于2013年12月18日前支付20万元、于2014年1月26日前支付40万元、于2014年3月1日前支付10万元，剩余80万元通过银行贷款支付。林宙、林心愉应于收到全部房款三日内将房产交付给吴端仁。林宙、林心愉应于2014年12月31日将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给吴端仁。2014年3月27日，讼争房产登记于吴端仁、郑金燕名下。吴端仁已于2014年6月13日付清所有购房款并确认已交接了讼争房产。另查明，林宙、林心愉户口仍落户于讼争房产。以上事实，有吴端仁提供的《房产买卖居间协议书》、转账单据、收款凭据、借款合同、付款通知、借款借据、《厦门市土地房屋权证》，以及本院的庭审笔录为证。本院认为，吴端仁与林宙、林心愉签订的《房产买卖居间协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方之间存在房屋买卖合同关系。吴端仁已依约履行了支付购房款的义务，但林宙、林心愉并未依约于2014年12月31日将落户在讼争房产上的户口全部迁出。林宙、林心愉的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，吴端仁要求林宙、林心愉按合同约定的以房产成交总金额150万元为基数按日0.05%标准支付自2015年1月1日起至实际迁出全部户口之日止的逾期迁出户口的违约金，本院认为，根据上述计算标准林宙、林心愉每天应支付违约金750元，截止本判决作出之日违约金金额已达192750元，该金额仍有继续增加的趋势，林宙、林心愉仅未履行合同中的上述约定，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考虑，可以判断上述违约金已明显高于实际损失，且本案中因林宙、林心愉下落不明，经公告后依法缺席审理，在违约金过高的情形下可以推定林宙、林心愉如果应诉，正常情况下会请求法院对违约金进行调整，现林宙、林心愉下落不明，如果按上述违约金标准进行判决将会违反公平原则并导致利益严重失衡，故本院调整违约金计算标准为以房产成交总金额150万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，并截止至本判决确定还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林宙、林心愉应于本判决生效之日起十日内支付原告吴端仁逾期迁出户口违约金（以150万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年1月1日起计至本判决确定还款之日止）。二、驳回原告吴端仁的其他诉讼请求。如果被告林宙、林心愉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，由原告吴端仁承担500元，被告林宙、林心愉承担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 范功怡人民陪审员 石延庆人民陪审员 何玉莲二〇一五年九月十五日书 记 员 马承威附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。