（2015）温泰民初字第256号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-12
案件名称
林齐与泰顺县饮食服务有限公司、泰顺县华太百货有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰顺县人民法院
所属地区
泰顺县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林齐,泰顺县饮食服务有限公司,泰顺县华太百货有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第三百九十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省泰顺县人民法院民 事 判 决 书（2015）温泰民初字第256号原告：林齐。委托代理人：钱招脉，浙江招脉律师事务所律师。委托代理人：翁林洁。被告：泰顺县饮食服务有限公司。法定代表人：翁志尧。委托代理人：林晓辉，浙江泰辉律师事务所律师。委托代理人：季昌健，浙江泰辉律师事务所律师。被告：泰顺县华太百货有限责任公司。法定代表人：张美仙。原告林齐为与被告泰顺县饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）、泰顺县华太百货有限责任公司（以下简称华太百货）房屋租赁协议纠纷一案，于2015年5月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱招脉、翁林洁、被告饮食公司法定代表人翁志尧及委托代理人林晓辉均到庭参加诉讼。被告饮食公司于2015年7月16日向本院申请追加泰顺县华太百货责任有限公司作为共同被告，本院于同日将本案转为普通程序进行审理。本案于2015年8月26日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人钱招脉、被告委托代理人季昌健到庭参加诉讼，被告华太百货及其法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加事实。本案现已审理终结。原告林齐起诉称：2014年9月，原告作为公司筹备负责人，拟发起设立泰顺县潮娱网络有限责任公司（以下简称潮娱网络公司），与被告饮食公司磋商房屋租赁事宜，双方于2014年10月22日签订《商铺租赁协议》并约定，原告租用罗阳镇东大街16号3楼作为新设公司的营业场所，租赁期限为六年，自2014年10月23日至2020年10月22日止，租金为93000元／年（其中第一年扣除三个月的免租期，租金为69750元），若饮食公司违反合同的，应支付林齐总租金20%的违约金并赔偿损失。合同签订后，原告支付被告第一年租金69750元，并着手筹备公司。原告支出设立公司的验资费用1300元，并于2014年12月8日与振泰建设股份有限公司签订工程造价为538000元的《建筑装饰施工合同》，对租赁房屋进行装修施工。当装饰施工至2015年1月时，租赁房屋被法院查封，被告饮食公司表示无法继续履行协议。后原告又单方违约解除与振泰建设股份有限公司签订的《建筑装饰施工合同》，支付振泰建设股份有限公司违约金及损失共计50000元。故原告起诉请求：1、判令解除原告和被告饮食公司之间的租赁协议，被告饮食公司返还原告租金69750元；2、被告饮食公司支付原告违约金106950元；3、被告饮食公司赔偿原告直接经济损失51300元；4、本案诉讼费由被告饮食公司承担。被告饮食公司答辩称：1、原告应向泰顺县华太百货有限公司（以下简称华太百货）主张权利，而非饮食公司。原、被告签订的《商业用房租赁权转让合同》中已经明确“受泰顺县华泰有限责任公司全权委托（附委托书复印件壹件）”，愿意将受托方权属的商业用房出租给乙方。依据《民法通则》第六十三条第二款和《合同法》第四百零二条的规定，原告在明知饮食公司与华太百货系委托代理关系的情况下，租赁协议直接约束原告与华太百货；2、原告主张饮食公司归还租金于法无据。原告明知饮食公司与华太百货系委托关系，本案的全部法律后果应由华太百货承担，原告应向华太百货主张归还租金。华太百货尚欠饮食该公司租金及利息500000元，该债权已经（2013）温泰商初字第355号民事调解书予以确认。2013年11月饮食公司向法院申请强制执行，2014年8月，本案诉争房产被法院查封。饮食公司于2014年8月8日向法院申请，请求以代租的方式将查封房屋予以出租，以租金偿还债务，该请求得到法院的许可。饮食公司与华太百货于2014年8月15日在法院主持下，达成执行和解协议，华太百货出具了委托书，全权委托饮食公司代理该房屋的出租事宜。故69750元租金系华太百货支付给饮食公司的执行款，不应予以返还；3、本案合同仍可继续履行。诉争房屋虽然被法院查封，但出租行为已得到法院的认可和同意。依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第119条第2款的规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁协议对承租人和新房主继续有效。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁协议的效力。故即使该房屋被拍卖，原告仍可依据租赁协议继续承租，因此原告主张解除合同没有依据。被告华太百货书面答辩称：1、华太百货因欠饮食公司款项，经泰顺县人民法院执行局调解，同意将公司所有的东大街16号三楼交由饮食公司出租抵债，并签订了委托书；2、房屋出租已全权交由饮食公司自行决定，租金直接归还饮食公司欠款，饮食公司仅需将收入报备执行局，无需经华太百货的账户；3、原告林齐与本公司并未接触，也无合同关系，不应将本公司列为被告。原告林齐为证实其诉称，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、原告身份证一份，待证原告的诉讼主体资格；2、被告饮食公司非公司企业法人基本情况一份，待证被告饮食公司的诉讼主体资格；3、《商业用房租赁权转让合同（华泰第三楼商铺租赁协议）》和中国工商银行现金存款凭条各一份、收款收据两份，待证原告和被告饮食公司于2014年10月22日签订《商铺租赁协议》，并约定原告租用罗阳镇东大街16号3楼作为新设公司的营业场所，租赁期限为六年，自2014年10月23日至2020年10月22日止，每年租金93000元（其中第一年扣除三个月的免租期，租金为69750元），共计534750元；甲方违反合同，应支付乙方总租金20%的违约金，并赔偿损失的事实；4、（2015）温泰执民字第16号查封公告和执行裁定书各一份，待证诉争出租房屋被法院查封，原告的合同目的无法达到，被告饮食公司构成违约的事实；5、泰顺中森联合会计事务所验资报告、发票各一份，待证被告饮食公司造成原告设立公司验资费1300元损失的事实；6、温州市建筑装饰施工合同、施工合同解除协议书、收据各一份，待证原告因装修租赁房屋损失50000元的事实；7、房屋权属登记信息查询证明两份，待证坐落于罗阳镇东大街16号房屋系被告饮食公司所有，而非华太百货所有的事实。被告饮食公司为证实辩称事实，向本院提交如下证据：1、被告法定代表人身份证明书及身份证一份，待证被告饮食公司法定代表人的身份情况；2、企业法人营业执照及组织机构代码证各一份，待证被告饮食公司的诉讼主体资格；3、《商业用房租赁权转让合同（华泰第三楼商铺租赁协议）》一份，待证原告明知被告饮食公司与华太百货系受托代理关系的事实；4、泰饮服（2014）05号关于要求法院介入代租的报告一份，待证华太百货将房屋委托被告饮食公司出租以用于偿还债务是经法院同意的事实；5、执行和解协议一份，待证华太百货将房屋委托被告饮食公司出租以用于偿还债务被告是经法院同意的事实；6、委托书一份，待证华太百货将房屋委托被告饮食公司出租以用于偿还债务是经法院同意的事实；7、（2014）温泰民初字第13号民事判决书一份，待证被告饮食公司与华太百货的债权债务关系是经法院确认的事实。本院于2015年7月8日对温州市恒晨建筑装饰设计工程有限公司的法定代表人陶雷进行询问并制作笔录，陶雷陈述原告委托其对东大街16号三楼进行装修，后因无法承租该房屋，要求其终止装修，并支付违约金50000元。本院于2015年8月18日调取房屋权属登记信息查询证明一份，该证明记载罗阳镇东大街16号三楼系华太百货所有。被告华太百货未向本院提供证据。经庭审举证、质证，被告华太百货未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原告提供的证据中，被告饮食公司对证据1、2无异议；对证据3的《租赁协议》无异议，但认为协议已明确是华太第三楼商铺租赁协议，根据协议内容是租赁权的转让，主文第一行已明确是华太百货委托饮食公司签订协议。对收款收据、汇款凭证无异议，但认为该款系华太百货支付给饮食公司的执行款；对证据4无异议，但认为查封时间是2015年1月6日，查封的房屋是东大街16号3层，与原告提供的产权信息相矛盾，实际上该层的房屋所有权系华太百货；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性，验资费用与租赁房屋无关，办公地点的变更不影响公司成立；对证据6的形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为建筑施工合同的内容与原告诉称事实不符，合同上的加盖公章的是温州恒晨装饰设计有限公司而非原告诉称的振泰建设股份有限公司，且无法确定该合同是否实际履行。对解约合同的形式真实性无异议，但认为无法确定是否实际履行，对收据的形式真实性无异议，但认为收据不能作为证据，如果原告将违约金交给公司应采取转账的形式，即使现金缴纳也需要出具税务发票；对证据7的真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性，诉争房屋是第三层，饮食公司所有的是第一层，查询证明与原告提供的查封公告和执行裁定书相矛盾，在查封期限内房屋不可转移的，因此该查询证明无效。被告饮食公司提供的证据中，原告对证据1、2无异议；对证据3无异议，但认为不能证明被告的待证事实，即华太百货与饮食公司不是委托关系。协议中写是“华泰”不是“华太”，且被告未向原告提供委托书，被告提供的委托书形式不合法，委托书中的华太百货法定代表人与实际不符，租赁协议是原告和饮食公司之间的约定，如果构成委托代理关系需要饮食公司的真实披露；对证据4的真实性无法确认，对证据6，认为委托书即使真实，也仅是建议法院介入代租，应由法院委托签订合同，被告未真实披露房屋已经被查封的事实，应承担违约责任；对证据5的协议，认为是庭外执行和解协议，无法证明饮食公司与华太百货的代理关系，亦不能证明饮食公司代表华太百货收取租金；对证据7无异议，但认为仅能证明华太百货和饮食公司之间的租赁关系，不能证明二者间的代理关系。本院制作并调取的证据中，原告均无异议。被告饮食公司对本院制作的询问笔录的真实性、合法性均无异议，但认为无法确认内容的真实性，且该询问笔录与本案不具有关联性，即使原告支付50000元违约金，也应当由华太百货承担。装修公司和原告存在利益关系，装修价格明显过高，违约金及定金的约定不符合事实，原告陈述的内容不符合泰顺装修行业的习惯，按照惯例装修均不会预先支付定金；对房屋查询单无异议，认为能够映证饮食公司实际上为代理人地位。本院认证：对双方均无异议的原告提供的证据1、2和被告提供的证据1、2、本院调取的房屋查询证明，予以采信。对原、被告提供的证据3，原告认为租赁协议中的“华泰有限公司”与委托书中的“华太百货”不是同一主体，被告辩称系笔误，结合房屋产权及本地实际情况，能够认定两者系同一主体，该证据能够证明饮食公司受华太百货委托将房屋出租给潮娱网络公司的事实。对原告提供的证据4，能够证明诉争房屋被查封的事实；对证据5、7的真实性予以采信；结合证据6及本院对陶雷制作的询问笔录，能够相互印证原告委托温州恒晨装饰设计有限公司对承租店面进行装修，并因违约支付违约金50000元的事实。对被告提供的证据4-6，仅能证明华太百货于2014年8月15日委托饮食公司代理东大街16号二、三层出租事宜；证据6仅能证明法院判决解除饮食公司与华太百货于2005年2月25日签订房屋租赁协议及2005年7月31日、2010年2月28日签订的补充合同。根据以上认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院经审理查明的事实如下：泰顺县罗阳镇东大街16号房屋第二、三层原系饮食公司所有，华太百货于2005年1月28日通过拍卖购得该两层房产。2014年9月，原告为发起设立潮娱网络公司，与被告磋商房屋租赁事宜，原告通过其妻子潘春燕分别于2014年9月22日、10月22日向饮食公司支付租金预付款30000元、39750元。林齐与饮食公司于2014年10月22日签订《商业用房租赁权转让合同（华泰第三楼商铺租赁协议）》，明确受泰顺县华泰有限责任公司全权委托（附委托书复印件1件），愿意将委托方权属的商业用房出租给潮娱网络公司。第一条约定，出租的商业用房坐落于泰顺县罗阳镇东大街16号三层，建筑面积587.5平方米。第二条约定，租赁期限为六年，自2014年10月23日至2020年10月22日止。第四条约定，租金一年一付，每年租金93000元，实收69750元，第一年租金免收三个月，作为装修期。第五条约定，潮娱网络公司的装修及修缮不得影响委托方房屋结构的安全；若有影响，饮食公司有权要求潮娱网络公司停止该行为，对委托方房屋造成的安全责任和经济损失由潮娱网络公司负责。第九条约定，若潮娱网络公司在饮食公司没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为潮娱网络公司违约，潮娱网络公司赔偿总租金（六年租金）20%的违约金；饮食公司违反合同的，应支付潮娱网络公司总租金（六年租金）20%的违约金，若饮食公司无权履行本租赁协议，应支付潮娱网络公司总租金（六年租金）20%的违约金，并赔偿潮娱网络公司相应的损失；由潮娱网络公司原因造成合同中止、终止，商业用房内的一切装修设置均归委托方所有，并向委托方支付上述约定的违约金。另查明，2014年8月15日，饮食公司与华太百货经本院调解签订执行和解协议，约定：1、执行和解标的为500000元；2、饮食公司同意暂停处置华太百货位于泰顺县罗阳镇东大街16号房产，允许华太百货出租该房屋，并以租金抵充执行标的，直至相抵完毕（500000元）为止。华太百货于当天出具委托书，委托饮食公司全权代理东大街18号（二、三层）相关出租事宜，并管理出租后的工作。原告为筹备设立潮娱网络公司，委托泰顺中森联合会计师事务所对该公司截至2014年10月11日止申请设立登记的注册资本实收情况进行审验，并于2014年10月13日交纳验资费1300元。原告为店面装修需要，于2014年12月8日与温州市恒晨建筑装饰设计工程有限公司签订建筑装饰施工合同。2015年1月6日，原告承租的房屋被本院查封。后，原告要求温州市恒晨建筑装饰设计工程有限公司终止装修工作，双方协商以50000元作为违约金，温州市恒晨建筑装饰设计工程有限公司于2015年3月10日出具收据确认收到该违约金。原告认为，本案的租赁协议实际上系饮食公司取得使用权后再转租，现因出租的房屋被法院查封，导致租赁协议无法继续履行，饮食公司应当归还租金并赔偿损失，即使饮食公司为受托人，原告也有权选择向饮食公司主张自己的权利，故对于退还租金及违约责任仅要求饮食公司承担责任，不要求华太百货承担责任。饮食公司认为其系受华太百货委托处理出租事宜，本案的租赁协议直接约束原告和华太百货，且华太百货尚欠饮食公司债务，租金应抵扣债务，故该租金应由华太百货归还。本院认为：本案的租赁协议虽由原告与饮食公司签订，但协议中已载明饮食公司系受华太百货的委托并附委托书，双方在协议第九条就饮食公司无权出租房屋后的违约责任也进行了约定，可知原告已明知饮食公司并非房屋所有权人，系受华太百货的委托与原告签订租赁协议。《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理人关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，本案的租赁协议直接约束原告和华太百货。现因华太百货的原因导致出租房屋被法院查封，原告的租赁目的无法实现，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，华太百货应当退还原告已支付的租金并按合同约定支付违约金，本院予以确认。现原告已明确不要求华太百货承担责任，故对原告主张饮食公司退还租金并支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林齐、被告泰顺县饮食服务有限公司于2014年10月22日签订的房屋租赁协议；二、驳回原告林齐的其他诉讼请求。本案受理费4720元，由原告林齐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状六份（正本一份，副本五份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 陈 璐代理审判员 陈 君人民陪审员 尤道远二〇一五年九月十五日代书 记员 谢小亮 更多数据：搜索“”来源：