（2015）万法民初字第03335号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
张廷国与李必英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张廷国,李必英,张明,王先辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第四十八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第03335号原告张廷国，男，1971年5月1日出生，汉族，住重庆市。被告李必英，女，1951年11月20日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人张明，男，1973年10月14日出生，住重庆市万州区。第三人王先辉，女，1975年1月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告张廷国与被告李必英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，于2015年6月30日由审判员张文勇担任审判长，与人民陪审员曹家芳、张居明组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张廷国，第三人张明、王先辉到庭参加诉讼。被告李必英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告张廷国诉称，2014年11月21日，原告与被告双方达成协议，约定被告将其所有万州区清堰街门面出卖给原告；被告承诺在签合同之日起3个月内将门面交付给原告以及将门面后面的坝子棚撤掉，如到期违约按10%赔付违约金。至今被告拒不履行约定，给原告造成了经济损失。第三人张明系被告李必英之子，第三人王先辉系争议门面的承租人。被告李必英与王先辉达成协议该门面卖后由被告补偿王先辉55000元，而被告至今也没有履行该约定，致使原告没有实际交付给原告使用。现请求法院判令：1、被告向原告支付因被告没有按照约定交付房屋的违约金27000元（27万×10％）；2、被告赔偿原告损失费（从2015年2月21日起至房屋实际交付之日止按照租金15000元／年的标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。第三人张明辩称，被告李必英与第三人张明是母子关系。原、被告双方房屋买卖合同关系属实，经被告同意后，第三人张明代被告与原告签订的房屋买卖合同，双方合同约定实际交付房屋的期限是从合同签订之日即2014年11月21日起三个月内，其中违约金的约定适用房屋交付时间方面的约定。诉争房屋现出租给第三人王先辉，租期为三年，租赁期还未届满。目前第三人张明无法向王先辉支付补偿款，致使被告现在无法向原告交付房屋。诉争房屋产权过户给原告时，经过了被告的签字同意。综上，第三人张明请求法院依法判决。第三人王先辉辩称，第三人王先辉与张明签订的房屋租赁期于2018年10月9日届满，王先辉对诉争房屋进行了装修，目前租期未到王先辉还需要继续租用，除非张明支付补偿后，不然王先辉不会搬走。原告购买诉争房屋时向第三人王先辉打听过门面的实际情况，第三人王先辉告知原告，诉争房屋王先辉向原告说明王先辉是该房屋的承租人，并且还有四年才到期。请求法院依法判决。被告李必英未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，被告李必英与第三人张明系母子关系。2014年11月21日，第三人张明代被告李必英（甲方）与原告（乙方）签订购房合同，约定被告将其所有的位于万州区清堰街门面出卖给原告，包税总价款为27万元，被告在10个工作日内将产权过户给原告，被告负责协调将后面的坝子棚撤掉，限期三个月门面后面的坝子棚拆掉，如到期违约按10%赔付违约金。2014年12月29日，诉争房屋的产权由李必英过户到张廷国名下，并且被告李必英对第三人张明代被告李必英出卖诉争房屋的行为予以追认，但李必英不同意向原告支付违约金。第三人张明出卖诉争房屋所收取房款主要用来偿还自己所欠债务，并且诉争房屋在出卖之前的租房事宜也由第三人张明负责处理。2014年3月31日，第三人张明（甲方）与第三人（乙方）王先辉签订房屋出租合同，合同约定张明将清堰街道168号附5号（即诉争房屋）出租给王先辉，租期为五年，从2013年10月9日至2018年10月9日；租金问题：1、2013年10月9日至2015年10月9日止租金12500元已付清；2、从2015年10月9日至2018年10月9日止租金共计20000元于2014年3月31日已全部付清。其中第三人王先辉与案外人秦茂清签订门面转让合同取得诉争房屋的续租资格后，再与第三人张明签至2018年10月9日止的租赁合同。2014年3月31日，王先辉向张明付清从2015年10月9日至2018年10月9日止租金20000元。由于被告至今没有向原告交付房屋，故原告诉来本院要求前诉讼请求。上述事实，有当事人提供的身份证复印件、购房合同、房产证、收条、租赁合同等证据以及双方当事人的陈述、本院询问笔录予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，2014年11月21日，第三人张明代被告李必英与原告签订购房合同，约定将被告所有位于万州区清堰街168号附5号门面出卖给原告，包税总价款为27万元等内容。由于被告李必英与第三人张明系母子关系，并且被告对第三人张明代被告李必英出卖该房屋的行为予以追认，房屋产权也合法过户给原告，故该购房合同不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。张明在签订合同时没有代理权，但被告对第三人张明代被告李必英出卖该房屋的行为予以追认，故该合同的权利应当由被告享有，义务也应当由被告承担。由于诉争房屋在出卖之前已出租给第三人王先辉，而被告及第三人也没有充分证据证明在出卖房屋时已将诉争房屋已出租的事实告知原告，致使原告在取得产权后不能实际使用房屋而遭受损失，故原告请求被告赔偿从2015年2月21日起至该房屋实际交付之日止期间的房屋占用损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于诉争房屋在出卖之前出租给第三人王先辉的租金标准是从2015年10月9日至2018年10月9日止为20000元，故本院酌情按照该房屋实际出租租金的标准计算损失，符合本案的实际情况，即按照18.26元／天（20000元÷（365天×3）］的标准予以计算。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于双方对逾期交房违约金未在合同中明确约定，虽然第三人张明与原告在庭审中确认合同约定实际交付房屋的期限是从合同签订之日即2014年11月21日起三个月内，违约金按照购房款10%的标准支付，但被告对支付违约金不同意，即被告没有对逾期交房违约金予以追认，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李必英在本判决生效后七日内向原告张廷国支付房屋（即万州区清堰街房屋）占用损失（其中房屋占用损失从2015年2月21日起至房屋实际交付之日止按照18.26元／天的标准进行计算）；二、驳回原告张廷国的其他诉讼请求。案件受理费476元，由被告李必英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张文勇人民陪审员 曹家芳人民陪审员 张居明二〇一五年九月十五日书 记 员 聂登超 百度搜索“”