（2015）高坪民初字第1780号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-15
案件名称
王凡诉南充恒策房地产开发有限公司、第三人重庆松龙建筑（集团）有限公司、刘冬林商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王凡,南充恒策房地产开发有限公司,重庆松龙建筑（集团）有限公司,刘冬林
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）高坪民初字第1780号原告王凡，男，汉族。委托代理人李修远，四川智典律师事务所律师。被告南充恒策房地产开发有限公司，住所地南充市高坪区江东大道220号。委托代理人郭军元，四川元黎律师事务所律师。委托代理人袁东，四川元黎律师事务所律师。第三人重庆松龙建筑（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道办事处黄龙路44号。委托代理人叶磊，该公司项目经理。委托代理人胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师。第三人刘冬林，男，汉族。原告王凡诉被告南充恒策房地产开发有限公司（以下简称恒策公司）、第三人重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下简称松龙公司）、刘冬林商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告王凡及委托代理人李修远，被告恒策公司的委托代理人袁东，第三人松龙公司的委托代理人叶磊、胡仲荣，第三人刘冬林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月13日，第三人松龙公司设立在南充的幸福里项目的负责人叶磊与第三人刘冬林在高坪区签订了《借款合同》，松龙公司在刘冬林处借款1000000元，借款期限为三个月，如到期未归还，违约方将承担每天按借款金额0.5%的违约金，被告恒策公司作为该借款的保证人。刘冬林向松龙公司支付了该借款，借款到期后，叶磊要求延展还款期限，刘冬林予以默许。2013年5月，恒策公司无钱支付松龙公司承建“南充幸福里小区”项目工程款，双方同意用恒策公司未销售的商品房抵扣所欠工程款。叶磊与刘冬林协商还款事宜，刘冬林考虑收回现金借款困难，同意用“幸福里小区”未销售的房屋抵偿其借款。后刘冬林委托其侄子即原告王凡处理该借款所有事宜。2013年6月，在叶磊的陪同下，王凡以自己的名义在幸福里小区售楼部与恒策公司签订了第137号、146号《购房协议》，选定了用于抵债的“幸福里”项目第6幢1单元7层3号商品房，和地下111、112、113、114号车位，《购房协议》约定上述房屋及车位于三月内完成网签手续。随后，恒策公司向王凡出具了收据（共计855353元，该金额包含了违约金和利息）。现恒策已将该房屋、车位转卖他人并办理了备案登记。至今王凡未取得上述房屋、车位的所有权，故原告特向人民法院起诉，请求：1、判令解除原告王凡与被告恒策公司签订的“幸福里”小区6幢1单元7楼3号房屋的《购房协议》及111号、112号、113号、114号车位的《购房协议》；2、判令被告恒策公司返还原告王凡的购房款及车位款共计人民币855353元及利息，并承担该金额10%的违约责任和该金额一倍的赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，在向本院提供如下证据：一、原、被告、第三人的身份证明；二、《购房协议》、《收据》、询问笔录；三、《承诺书》。被告恒策公司辩称：1、本案第三人松龙公司应列为被告；2、王凡不是适格原告，其不是房屋所有人，是代第三人刘冬林履行债权债务；3、恒策公司签订这个购房协议，是提供对第三人松龙公司与刘冬林之间的债务提供担保，恒策公司为收取任何款项。被告恒策公司未向本院提交证据。第三人松龙公司辩称：1、原告起诉基于合同的相对性，与我公司没有关联；2、松龙公司与刘冬林的原债权债务关系已经转移，恒策以未销售的商品房、车位抵债这个事情，我方认可；3、松龙公司在本案中不承担责任。第三人松龙公司为支持其主张，向本院提交如下证据：南充市高坪区人民法院作出的（2014）高坪民初字第1571号《民事判决书》、四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第350号《民事判决书》，拟证明恒策公司用房屋抵扣应付松龙公司工程款，本案所涉房屋、车位属恒策公司抵扣范围。第三人刘冬林辩称：原告所述属实，恒策公司已经同意拿房屋来抵偿松龙公司欠我的债务。第三人刘冬林为支持其主张，向本院提交如下证据：借款合同照片。经审理查明：2012年4月13日，第三人刘冬林（甲方）、第三人松龙公司（乙方）、被告恒策公司（担保方）签订了《借款合同》，合同第一条约定：甲方借给乙方1000000元，用于乙方项目建设的短期资金周转，借款时间为三个月；第三条约定：如到期未归还，也未经甲方续借该款，乙方将承担违约金（每天按借款总额的0.5%计算）；第四条约定：本借款合同项下的借款，由担保方提供担保，如乙方违约，所欠借款和违约金，由担保方在合同到期从支付给乙方“南充幸福里小区”工程项目的工程款中扣除，直接支付给甲方，担保期自本合同签订之日起至乙方在限定期限内全部还清该借款给甲方之日止。2013年5月，被告恒策公司与第三人松龙公司、第三人刘冬林就债权债务问题协商一致，恒策公司以其未销售的商品房、车位代松龙公司偿还刘冬林的借款本金1000000元及利息，并抵扣松龙公司在恒策公司的应收工程款。2013年9月26日，松龙公司（乙方）与恒策公司（甲方）签订《补偿协议》，对上述情况再次予以确认。该《协议》第三条第二款约定：甲方同意把南充“幸福里”小区未售的部分房屋（价值11，016，680元）抵扣工程款出售给乙方指定的人员，此款也作为甲方支付给乙方的工程进度款。另查明：2013年6月6日，原告王凡经第三人刘冬林同意，以其自己名义作为乙方与作为甲方的恒策公司签订了编号为0000137的《购房协议》，协议第二条约定：乙方所购的房屋位于“幸福里”项目第6幢1单元7层03号商品房。第三条约定：乙方所购房屋建筑面积为144.69平方米，套内建筑面积为平方米（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准）。该房屋建筑面积单价为4265元／m2；房屋总价为617103元。恒策公司法定代表人何亮于2013年6月6日在合同上批注“特3700元／m2”。第四条约定：乙方选择的付款方式为一次性付款，优惠后房款总价为535353元。第七条约定：甲方未按本协议约定为乙方保留其定购房屋或未按本协议约定的条件向乙方销售房屋，均视为违约，甲方须支付乙方总房款10%的违约金。第十一条约定：所有商品房买卖手续甲方承诺在三个月完善。2013年6月7日，原告王凡经第三人刘冬林同意，以其自己名义作为乙方与作为甲方的恒策公司签订了编号为0000146的《购房协议》，协议第二条约定：乙方所购的房屋位于“幸福里”项目车库111、112、113、114号。第四条约定：乙方选择的付款方式为一次性付款，优惠后房款总价为320000元。第七条、第十一条约定与6月6日所签《购房协议》内容一致。2013年9月28日，恒策公司向王凡出具收据两张，其内容为：收到王凡6-1-703房款535353元，收到王凡车库111、112、113、114号320000元；两份收据均加盖有恒策公司财务专用章。同时查明：原、被告《购房协议》签订后，第三人松龙公司将与第三人刘冬林签订留存的借款合同予以收回。幸福里第6幢1单元703号房屋已由被告恒策公司卖给案外人龚建明并在南充市房地产管理局办理了备案登记。幸福里项目车库111、112、113、114号已被南充市中级人民法院、顺庆区人民法院等单位进行了查封。2015年10月28日，刘冬林向本院出具书面说明，原告王凡与被告恒策公司所签订《购房协议》的权利人系王凡，其与王凡的纠纷自愿另行处理。认定以上事实有当事人身份证、营业执照、购房协议、收据、借款合同、询问笔录、承诺书、情况说明、四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第350号《民事判决书》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告王凡与被告恒策公司签订了二份《购房协议》，该协议约定了原告购买被告恒策公司的房屋的面积、位置、价款及价款支付方式、违约责任等内容，该《协议》具备《商品房买卖合同》的主要内容。王凡虽未直接交付现金给恒策公司，但第三人松龙公司已与恒策公司就抵扣工程款一事处理完毕，恒策公司抵扣了松龙公司相应的应收工程款，松龙公司对第三人刘冬林的债务已进行了清偿，即视为王凡已全额支付了购房款，恒策公司收取了该房屋、车位的全部款项。即王凡作为购房者，已经按《协议》履行了交付购房款的义务。王凡在向本院提起诉讼时，恒策公司已取得商品房预售许可证。故王凡与恒策公司签订的《购房协议》具备本约合同的实质要件，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。恒策公司应当按照《协议》约定履行相应义务。被告恒策公司在收取房屋、车位的全部款项后，没有按照约定与原告王凡签订在房管部门备案的《商品房买卖合同》，而是将幸福里小区第6幢1单元7层03号商品房卖与他人并已办理备案登记手续，王凡订立合同的目的不能实现，其要求解除幸福里小区第6幢1单元7层03号商品房的《购房协议》系行使合同的法定解除权。故对原告要求解除幸福里小区第6幢1单元7层03号商品房的《购房协议》的诉讼请求本院予以支持。而王凡购买的111、112、113、114号车位现已被多个部门进行了查封，无法取得上述车位的所有权；同时王凡购买车位的目的是在该处居住便于停车，现商品房的所有权无法取得，其订立购买车位合同的目的亦不能得以实现。故其要求解除幸福里小区111、112、113、114号车位的《购房协议》的诉请，本院亦予以支持。被告恒策公司根本性违约，致使原告王凡不能实现合同目的而解除合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买售人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，恒策公司应当返还已收取王凡的购房款855353元，并从王凡付款之日（2013年9月28日）起按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付利息至付清本金之日止。恒策公司还应当承担违约责任，并赔偿王凡不能取得该房屋的损失，王凡主张恒策公司承担总金额10%的违约责任和该金额一倍的赔偿责任。结合王凡的实际损失情况，对于其购买幸福里小区第6幢1单元7层03号商品房的损失，本院酌定按恒策公司出售该房屋的正常价格4265元／m2与优惠后的价格3700元／m2差价计算，即（4265元／m2-3700元／m2）×144.69m2=81749.85元。对于原告主张由被告支付违约金问题，因为该违约金仅具有补偿损失性质，而原告主张的赔偿损失已经填补了损失，故要求被告支付违约金的诉讼请求系重复主张，本院不予支持。对于111、112、113、114号车位的损失，王凡未提交证据证明恒策公司有转卖的行为，故王凡要求恒策公司承担此项赔偿责任的请求本院不予支持。由于恒策公司根本性违约，应当按照双方所签订的《协议》承担合同总房款10%的违约责任，即被告应支付原告违约金32000元。第三人松龙公司在王凡与恒策公司就商品房买卖过程中不存在过错，故对恒策公司要求松龙公司承担本案的赔偿责任的请求，本院不予支持。综上所述，为维护正常的经济交易秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定判决如下：一、解除原告王凡与被告南充恒策房地产开发有限公司签订的幸福里小区第6幢1单元7层03号商品房及幸福里小区111、112、113、114号车位《购房协议》；二、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王凡购房款855353元，并按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付利息（从2013年9月28日起至付清本金之日止）；三、限被告南充恒策房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王凡违约金、赔偿金共计113749.85元；四、驳回原告王凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12353元，由被告南充恒策房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 武 强审 判 员 刘力中人民陪审员 张晓红二〇一五年九月十五日书 记 员 田 苗