（2015）百中民一终字第738号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2017-12-22
案件名称
广西龙湾房地产开发有限公司、傅历仟商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西龙湾房地产开发有限公司,傅历仟
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第738号上诉人（一审被告）广西龙湾房地产开发有限公司。住所地：百色市新兴路**号川惠国际广场**#-1201。法定代表人肖立新，董事长。委托代理人钟国强，百色市法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）傅历仟，男，1967年6月19日出生，汉族，浙江省浦江县。委托代理人黄典春，广西中名律师事务所律师。上诉人广西龙湾房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）百民一初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭进行审理，经本院通知，双方于2015年9月1日到庭进行举证、质证和辩论，上诉人广西龙湾房地产开发有限公司的委托代理人钟国强、被上诉人傅历仟的委托代理人黄春典到庭参加诉讼。现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定出卖人将其开发的位于百色市龙景区滨江半岛第2幢B单元3207号商品房预售给买受人，建筑面积119.96平方米，单价为每平方3888元，合同约定总房价466404元，付款方式为银行按揭贷款，买受人于2013年10月31日按照合同的约定向被告交纳购房首付款140404元及杂费9347元，共计149751元。余款326000元，由买受人以银行按揭的方式支付。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（3）项约定：“买受人选择以银行按揭贷款的方式支付房款的，须在交纳首期款之日起7日内按银行要求提交办理按揭贷款所需要的全部资料及缴纳相关费用，并在规定时间内到指定地点办理完所有按揭贷款手续；如在办理按揭过程中，贷款银行要求买受人提供其他个人相关资料的，买受人须在接到通知之日起7个工作日内向银行交齐银行所需资料。”和第（7）项约定：“如果买受人已向银行或公积金管理中心提供办理贷款所需的全部资料，但不能获得批准的，买受人须在接到出卖人或银行或公积金管理中心通知之日起10个工作日内与出卖人确定按一次性付款方式（选择公积金贷款的客户此时还可以另行申请银行按揭贷款）付完全额房款，并到出卖人指定办公地点办理相关手续，签署《合同补充协议之付款方式变更协议》，重新约定付款方式及期限或重新签署《商品房买卖合同》；如在这10个工作日内买受人与出卖人未能就另行付款的方式达成协议，又未能获得新的贷款来付清房款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按本合同总价款的百分之五向出卖人支付违约金，并承担所有解除合同所产生的手续费、税费、交易费等费用；买受人提出不解除合同的，经出卖人同意，双方签署《合同补充协议之付款方式变更协议》，重新约定付款方式及期限，并自本条款规定的应达成另行付款方式协议的期限之第二天起至实际达成另行付款方式协议之日止，买受人按日向出卖人支付本合同总价款万分之三的违约金。”合同签订后，被告向银行提交了原告办理按揭贷款的相关材料，但由于原告已购买有其他房产，未能在房产部门出具《无房证明》，致使原告未能向银行提交《无房证明》而不能办理按揭贷款。2014年3月12日被告向原告发出通知函，要求原告于2014年3月16日前将《无房证明》提交给被告或相关银行，由于原告未按时提交，被告又于2014年7月18日向原告发出通知函，告知原告因至今未能前往银行办理按揭的相关手续和提交相关材料，对原告已缴纳的购房首付款没收不退还，已认购的房号被告将另行处理。由于原告没有能力补交余下购房款，便要求被告解除合同退回购房首付款140404元及杂费9347元，被告同意解除合同，但要求原告按合同约定支付被告10%的违约金，双方协商未果，引起纠纷，诉至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点是：1、本案不能办理银行按揭贷款，原、被告双方是否有责任；2、被告是否应退还原告缴纳的购房首付款140404元及杂费9347元；3、被告要求原告按《商品房买卖合同》附件四的约定支付违约金是否有事实和法律的依据。关于本案不能办理银行按揭贷款，各方当事人是否有责任的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》第二条第（3）项约定：“买受人选择以银行按揭贷款的方式支付房款的，须在交纳首期款之日起7日内按银行要求提交办理按揭贷款所需要的全部资料及缴纳相关费用，并在规定时间内到指定地点办理完所有按揭贷款手续；如在办理按揭过程中，贷款银行要求买受人提供其他个人相关资料的，买受人须在接到通知之日起7个工作日内向银行交齐银行所需资料。”原告向被告购房，因资金不足以一次性支付，其按合同的约定向银行申请按揭贷款，原告应按合同约定提交办理银行按揭贷款的全部资料和费用。由于本案已签订的是商品房预售合同，被告有义务为原告办理银行按揭贷款提供相应的担保，使银行发放该笔贷款有保障，银行才签订按揭贷款合同。原、被告都希望合同能够履行，合同签订后，现由于原告向被告购买的房产并不是首套房，致使原告未能取得房产部门出具《无房证明》提交给银行的原因而没有与银行形成借款合同，导致《商品房买卖合同》不能继续履行，并非双方当事人的意愿，也非原告主观过错违约造成，系国家政策原因导致，属于不可归责于当事人双方的事由，产生的后果应由双方承担。被告称在签订《商品房买卖合同》时已告知原告办理按揭贷款条件的义务无证据证实，且原告亦不予认可，应不予采信。关于被告是否应退还原告缴纳的购房首付款140404元及杂费9347元。依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，鉴于本案系国家政策的原因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并获得银行按揭贷款，且原告没有能力补交余下购房款导致《商品房买卖合同》不能继续履行，原告可以请求解除合同。现原告请求解除合同，被告亦同意，符合合同的约定及法律规定，应予以确认，被告应当将原告所交的购房首付款本金140404元及杂费9347元予以退还。鉴于合同的解除属于不可归责于当事人双方的事由，故被告要求原告按合同总价款的10%支付违约金的辩解，因不符合法律规定且理由不充分，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定判决：一、确认原告傅历仟与被告广西龙湾房地产开发有限公司于2013年10月31日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告广西龙湾房地产开发有限公司返还原告傅历仟购房款本金140404元及杂费9347元。本案案件受理费减半收取1648元，由原告傅历仟负担824元，被告广西龙湾房地产开发有限公司负担824元。上诉人广西龙湾房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称，（一）、双方在签订商品房买卖合同之前，上诉人的置业顾问让被上诉人认真阅读了《认购须知》后，被上诉人对其购房选择了按揭贷款的付款方式，并签订《认购协议书》，缴纳2万元认购定金。至2013年10月31日被上诉人向上诉人提交了办理按揭贷款的各项手续之后，双方签订商品房买卖合同，被上诉人按合同约定交付首付款和办理按揭贷款、办理房产证所需的各项手续费。此后，上诉人在为被上诉人办理按揭贷款中，发现被上诉人提供的材料不真实，被上诉人的信用卡还有二十多万元未还清，在浙江省金华市浦江县有自置的房屋，并且提供的离婚证也是假的，因此，不能办理按揭贷款。（二）、被上诉人故意省略了双方在签订商品房买卖合同前签订《认购协议书》的事实。上诉人在《认购须知》、《认购协议书》中，已履行了向被上诉人履行了告知义务，被上诉人若不了解《认购须知》内容，就不可能向上诉人交付各项杂费。上诉人已履行了应尽的告知和代收各项费用的义务，而被上诉人没有按约定履行义务，已构成违约，上诉人代收的各项费用应由被上诉人自己承担。综上，被上诉人故意隐瞒与上诉人签订购房协议的重要环节，导致一审作出错误判决。上诉人请求二审撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的部分诉讼请求被上诉人傅历仟答辩称，双方签订的合同不能履行，是客观原因，不是被上诉人的主观过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：双方在签订商品房买卖合同之前是否订立《认购协议书》。上诉人在二审中提供的新证据有：1、上诉人代被上诉人向房地产评估机构、测绘机构交付房地产评估费、测绘费的发票，证实上诉人代收的房地产评估费、测绘费等杂费，已交给相关部门。2、上诉人的《【滨江.半岛】认购须知》、双方于2013年10月7日签订的《【滨江.半岛】认购协议书》，证实上诉人已将办理按揭贷款的手续及应提立交的材料，上诉人已告知被上诉人。3、被上诉人的个人信用报告、离婚证，证实被上诉人的信贷记录等原因，导致上诉人无法为被上诉人办理按揭贷款。被上诉人在二审中没有提供新的证据。对于上诉人提供的上述证据，被上诉人认为：证据1记载的上诉人代缴的费用属实。证据2，《认购须知》没有上诉人的工作人员或单位印章，不具备真实性；《认购协议书》虽是真实，但认购书上背面所写的，并没有要求购房者提供无房证明；这两份证据不能证实上诉人已履行告知义务。证据3、信用报告没有当事人个人或银行印章，不具备真实性；离婚证与本案无关。本院对争议事实的分析与认定：上诉人提供的证据1，双方当事人无异议，故该证据真实有效。证据2中的《认购须知》，因无被上诉人的印章或工作人员的签名，被上诉人也没有确认收到，故《认购须知》不具备真实性；《认购协议书》因双方当事人确认，故该证据真有效，可以作为认定双方当事人签订《【滨江.半岛】认购协议书》的依据。证据3中的信用报告，因无银行部门的印章，缺乏真实有效的要件，本院不予采信；证据3中的离婚证，与本案关联性不大，在本案中不予采信。综上分析，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人于2013年10月7日签订《【滨江.半岛】认购协议书》，约定了被上诉人购买房屋的具体楼号、单价、总价款、被上诉人应付定金及首付款数额、被上诉人付款方式为按揭贷款、至签订《商品房买卖合同》后认购协议书失效等内容。本院认为，双方当事人在履行《商品房买卖合同》中是否有违约行为、合同解除后上诉人是否应退还被上诉人原交付的房款及各项杂费，是本案争议焦点。（一）、关于违约问题。首先，双方签订的《【滨江.半岛】认购协议书》，约定了被上诉人以按揭贷款的方式支付房款。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第一款第（3）项，明确了被上诉人必须按银行的要求提供按揭贷款所需的资料，被上诉人不能提供的，导致不能办理按揭贷款，不属上诉人的责任。从查明的事实来看，上诉人已于2014年3月12日向被上诉人发出通知，告知被上诉人应按银行要求，在指定期限内，提交《无房证明》，并告知了不能提交的后果。据此，上诉人在履行合同中已尽到告知义务，被上诉人若能按通知要求提交该项资料，并不必然导致上诉人不能办理按揭贷款。故被上诉人以上诉人不履行告知义务，导致无法办理按揭贷款，没有事实依据，理由不成立。其次，国务院于2010年4月17日发布并实施的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），国务院办公厅于2011年1月26日发布并实施的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），已经对贷款购买首套、非首套住房的首付款比例、贷款利率作出了规定。而上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》，均是在上述国务院的规定发布实施之后的2013年间，银行部门对被上诉人购买的住房是否属首套房、要求被上诉人提交相应的按揭贷款材料，均是按上述规定办理。即从时间来看，被上诉人被要求按是否属购买首套房来提交资料，不是上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，国家政策或法规变化所致，而是被上诉人未按银行要求提供该项贷款资料所致。一审判决认为被上诉人不能提交《无房证明》，导致双方不能履行合同，属国家政策原因是错误的。综上，由于被上诉人在上诉人告知应当提交银行所需的《无房证明》后，仍不能提交该项资料的，导致上诉人无法为被上诉人办理按揭贷款，双方的合同不能履行，应属被上诉人违约，被上诉人有权依照《商品房买卖合同》的约定，解除合同。（二）、关于上诉人是否应当退还被上诉人已付的购房款及杂费。1、双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第一款第（8）项约定：由于买受人的原因造成解除合同的，出卖人在备案合同登记解除后15个工作日内将买受人已付房款扣除应付的违约金后退还给买受人。按此约定，由于被上诉人不能提交《无房证明》的原因，造成合同无法履行，最终解除合同，上诉人应当退还已收的购房款。被上诉人虽然有违约行为，应承担违约责任，但因上诉人在一审中没有就被上诉人应支付违约金提出反诉，只提出上诉人违约的抗辩理由，故一审在本案中没有判决被上诉人支付违约金符合本案事实。上诉人在退还被上诉人已付的购房款后，可以就被上诉人应支付的违约金另行主张权利。上诉人主张不退还被上诉人已付的购房款，理由不成立，本院不予支持。上诉人已收的各项杂费，虽是代被上诉人收取转交给相关部门，但这些费用，是基于其所出售的房屋来收取和转交，现被上诉人不再购买该房屋，故不应再承担购买该房屋、办理该房屋权属等相关手续应支付的其他费用。上诉人退还已代收的杂费后，若有经济损失，尚可在以后出售该房屋的过程中得到收回这些费用。一审判决上诉人退还杂费是合理的，上诉人主张不退还该项费用，理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定案件基本事实清楚，虽然认定被上诉人没有违约有误，但判决结果正确，故对该判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3296元，由上诉人广西龙湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 静审判员 玉 江审判员 凌文楼二〇一五年九月十五日书记员 劳 慧 微信公众号“”