（2015）天秦民三初字第186号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-19
案件名称
向亮杰与天水宏业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天水市秦州区人民法院
所属地区
天水市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 裁 定 书（2015）天秦民三初字第186号原告向亮杰，男。委托代理人崔梅英（系原告向亮杰之母），女。被告天水宏业房地产开发有限责任公司。法定代表人腾道法。委托代理人崔文奎，甘肃端方律师事务所律师。原告向亮杰与被告天水宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理，依法由代理审判员陈明霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向亮杰的委托代理人崔梅英，被告宏业公司的委托代理人崔文奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向亮杰诉称：2007年11月2日，原、被告签订宏业大厦B座603室《商品房买卖合同》，并且全部付清购房款151901.4元。合同约定出卖人2008年5月30日前交付房屋。由于被告的违约，原告在2010年2月21日收房。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，但本案合同中，被告对房屋产权办理提供的是格式条款：待宏业大厦竣工验收后总产权证办理完毕，半年内即可提供办理分户产权证的相关资料。我国建筑法、商品房销售管理办法均明确规定，商品房未竣工验收合格不得交付使用，这属于法律强制性规定，被告既然能交房，说明从交付之日到总产权证办理完毕与竣工验收无关。而与何时能办理完总产权证有关。国家规定，预售商品房的购买人应当在商品房交付起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。放宽一步，按照合同所说的半年内应该办理完毕的时间应在2010年8月21日。被告提供的格式条款对总产权证办理完毕的时间不确定，假如被告因各种原因永远办理不了总产权证，被告只好利用这一格式条款可以让原告永远拿不到房产证和土地证，也得不到任何补偿。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时该法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采取非格式条款。由于被告在2013年11月13日才办理好房屋的大产权证，造成2010年8月22日至2013年11月13日逾期办证1178天。被告的违约行为已严重侵犯原告的合同权益，最终造成原告对房屋进行买卖、转让时受到限制，造成原告不能在免税期卖房而增加税费5万元。现起诉法院，要求判令：1.被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期办理房产证的违约金45287.92元（自2010年8月22日至2013年11月13日按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，在同期利率水平上加收40%计算）；2.撤销《商品房买卖合同》中第十五条第三款的格式条款；3.诉讼费用由被告承担。在诉讼中原告将第二项诉请变更为确认《商品房买卖合同》中第十五条第三款无效。本院认为，2002年11月23日、2006年7月6日原告祖父向某某先后与被告签订《天水市秦城区建设路南侧房屋拆迁产权调换原地安置协议》，《补充协议》以产权调换的形式安置在建设路C座住宅楼1单元3楼3号。被告在期满后仍未履行，向顺观于2007年10月16日向本院提起诉讼。审理中，2007年11月1日经本院主持调解，双方达成调解协议。次日，原、被告按调解协议的内容签订《商品房买卖合同》，将C座安置的房屋调换为B座603号住宅，2009年10月12日，向顺观以他和被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款即“待宏业大厦竣工验收后，总产权证办理完毕半年内即可提供办理分户产权证的相关资料”为格式条款，请求撤销该条款，并按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算违约金以及其他诉讼请求起诉至本院。本院同年11月15日作出（2009）秦民一初字第211号民事判决，认为双方关于产权登记约定没有违反法律的强制性规定，驳回向顺观的该项诉请。本院认为，一事不再理原则是我国民事诉讼中的重要原则之一，判断基于同一纠纷提起的两次诉讼是否属于重复起诉，应当结合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况综合分析。本案中原告所依据具体事实和请求权基础一致，仅是将前诉的“请求撤销《商品房买卖合同》第十五条第三款”的请求变更为”“请求确定《商品房买卖合同》第十五条第三款无效”。可见，原告的诉请已经包含在其前案提出的请求中，并已经过法院处理，现其再提出该项诉请显系重复诉讼，本院依法不予处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条（五）项之规定，裁定如下：驳回原告向亮杰的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。代理审判员 陈明霞二〇一五年九月十五日书 记 员 刘 霞