（2015）株天法民一初字第1211号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-11
案件名称
原告株洲湘银物业管理有限责任公司与被告雷清艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲湘银物业管理有限责任公司,雷清艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第1211号原告株洲湘银物业管理有限责任公司，住所地湖南省株洲市天元区。法定代表人唐卫萍，系该公司董事长。委托代理人吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为办理立案手续，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为举证，质证，进行和解，代为签收相关法律文书）。被告雷清艳，女，1968年8月29日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人李斌，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告株洲湘银物业管理有限责任公司（以下简称湘银物业公司）与被告雷清艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员徐怀艳适用简易程序独任审理，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘银物业公司诉称：原告与株洲市天元区紫竹茗园业主委员会（被告雷清艳系株洲市湘银紫竹茗园住宅小区1栋1003号业主）签订《物业管理服务合同》，约定由原告负责株洲市湘银紫竹茗园小区的物业管理工作。依据《物业管理服务合同》的约定，被告每月应向原告支付物业管理费225元，如逾期未交，应每天按缴纳额的3‰计收取滞纳金。被告自2008年4月起至今一直拖欠原告物业管理费共计14625元未予缴纳，原告一直通过各种方式与被告沟通、协商、催缴，但被告仍坚持拒交。原告认为，《物业服务合同》是在平等、自愿的基础上依法成立的合同，依法对全体业主及被告有效，应受法律保护。在原告依约提供了物业管理服务的前提下，被告拒交物业管理费已构成违约，严重损害了原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业管理费14625元及滞纳金2000元；2、被告承担全部诉讼费。被告雷清艳辩称：1、被答辩人未履行《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法，自2008年开始，房产公司所交房屋就有瑕疵，被告监管不到位，任由10栋1201号业主在原告阳台上安装空调，严重影响原告的房屋使用，原告多次要求被告解决问题，但至今空调仍未移走，使原告不能入住新房；2、违约金是惩罚违约的行为，被告在本案中并未违约，不应承担违约责任，3‰的违约金不应支付；3、2013年5月之前的物业收费已过诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：原告系一家从事物业管理服务的有限责任公司。从2008年1月1日起至今，原告一直为株洲市天元区紫竹茗园小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定住宅按每月每平方米1.18元的标准向业主收取物业管理服务费。被告系紫竹茗园小区10栋1101号房业主，建筑面积为192.44平方米。被告向原告支付了2008年3月之前（包括3月）的物业费，之后的物业费，被告以原告未阻止其楼上1201号房屋业主在其阳台上方安装空调为由拒绝交纳。遂酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告诉请的2013年5月份之前的物业费是否已过诉讼时效？原告要求被告支付物业服务费14625元、滞纳金2000元有无事实与法律依据。原告自2008年1月1日至今，一直为株洲市天元区紫竹茗园小区提供物业服务，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同内容系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，被告系该小区10栋1101号业主，原、被告双方的物业服务合同关系成立。原告应按合同履行物业服务职责和义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业费的义务。关于被告主张原告诉请的2013年5月份之前的物业费超过诉讼时效的辩驳意见，本院认为，2013年5月份之前的物业费诉请，至原告起诉之日确实超过了两年，但本案中，原告自2008年1月1日起至今，一直在被告所在小区提供物业服务，中间并未间断，系一种连续行为，诉讼时效的起算时间应从原告终止提供物业服务开始计算，故本院对被告该辩驳主张不予支持，原告的诉请未超过诉讼时效。关于被告拒交物业费是否有事实与法律依据。被告拒交物业费的理由为原告未履行职责让1201房业主在被告阳台上方安装空调，影响了被告房屋的使用，且在被告提出要求解决空调安装问题后，原告一直未给予解决。本院认为，被告与其楼上1201号业主之间因空调安装出现的问题，系两户相邻纠纷。原告作为物业服务提供方，确有义务出面进行协调处理，并配合解决相关问题。而根据原告提交的证据，原告亦作了相应的协调工作，虽最终未解决空调安装问题，但尽到了协调的义务。被告应按合同约定向原告缴纳物业费。原告主张的从2008年4月计算至2015年4月的服务业费14625元，未超出合同的约定，本院予以支持。关于原告的主张的滞纳金2000元，是其估算的数字，并未提出合理合法的计算依据，本院不予支持。综上所述，本案经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雷清艳于本判决生效后十日内支付原告株洲湘银物业管理有限责任公司从2008年4月至2015年4月期间的物业服务费14625元；二、驳回原告株洲湘银物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费216元、减半收取108元，由被告雷清艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 徐怀艳二〇一五年九月十五日书记员 马晶晶附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并未合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”