（2015）济民四终字第307号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-19
案件名称
霍金柱与济南易发经贸有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霍金柱,济南易发经贸有限责任公司,王发强,陈红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第307号上诉人（原审原告）霍金柱，男，1952年2月9日出生，汉族，无固定职业，住济南市。委托代理人徐景山，山东鲁创律师事务所律师。委托代理人张萍，女，1981年9月5日出生，汉族，济南中街商务管理有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审被告）济南易发经贸有限责任公司，住所地济南市。法定代表人王发强，经理。被上诉人（原审被告）王发强，男，1964年2月3日出生，汉族，济南易发经贸有限责任公司负责人，住济南市。被上诉人（原审被告）陈红，女，1967年6月30日出生，汉族，无业，住济南市。以上三被上诉人共同委托代理人吕梁，山东吕梁律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托代理人张晶晶，山东吕梁律师事务所律师。上诉人霍金柱因与被上诉人济南易发经贸有限责任公司（以下简称易发公司）、王发强、陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定：2012年4月16日，霍金柱（甲方）与易发公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“第一条甲方将坐落在经六路362号院内的40号楼内第一层中间五跨（附图样）出租给乙方做酒店、宾馆、商务等完全自主经营使用（包括本楼周边场地）。甲乙双方议定年租金：伍拾万元整（￥500000元）。第二条租赁的期限及交纳方式1、租赁期限：自2012年4月16日起至2017年12月1日止（5个月装修期）。2、甲乙双方议定40号楼第一层的中间五跨约960平方米年租金：伍拾万元整（￥500000元），租金为每年一次性交付。乙方第一次交付租金的时间为2012年4月16日，因乙方装修需要，甲方同意2012年7月1日起，给乙方5个月装修期，房租自2012年12月1日起算，以后每年按此日交付房租。…第六条约定因乙方责任终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、无故、恶意拖欠租金达三十天以及有偷盗水电行为的…”。合同签订后，霍金柱将涉案房屋交付给了易发公司使用，易发公司交纳了自2012年12月1日起至2013年11月30日的房租50万元。2012年9月15日，霍金柱（甲方）与易发公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“一、经双方协商并同意甲方自愿将坐落于经七路（362）院内的（40）号楼东首第一层，原租赁五跨相连的东边一跨间，见图样，包括被租赁标的周围场地出租给乙方使用，乙方享有完全独立自主的使用各种权利，经双方商定合同签订之日乙方付款伍万元整，20日之前付款拾万元整，30日前付款柒万伍仟元整，每年租金为柒万伍仟元整（75000.00），但按甲方要求乙方付清前三年的租金，共计贰拾贰万伍仟元整（225000.00）。特别约定：其他相关的合同条款双方全部必须都按照原始房屋租赁合同（主合同）执行和履约，甲方（租赁方）有义务保证在本年度十月中旬清除全部影响双方正常开业和营业的障碍，并提供乙方正常的经营条件，乙方须积极配合甲方。在房租交齐之日执行本合同。（特定合同）签订之日起，乙方有权利可对该房屋进行建设改造及装修和正常使用。全部发生的补充协议应和原始合同具备同样效力”。2012年9月16日，霍金柱（甲方）与易发公司（乙方）另签订《补充协议》一份，载明：“一、经双方协商并同意甲方自愿将坐落于经七路（362）院内的（40）号楼东首第一层，原租赁五跨相连的东边同样一跨间，见图样，包括被租赁标的周围场地出租给乙方使用，乙方享有完全独立自主的使用各种权利，经双方商定每年租金为陆万元整（60000.00），但按甲方要求乙方提前预付前三年的租金，共计壹拾捌万元整（180000.00）。特别约定：其他相关的合同条款双方全部必须都按照原始房屋租赁合同（主合同）执行和履约（特别约定），甲方（租赁方）有义务保证在本年度十月中旬清除全部影响双方正常开业和营业的障碍，并提供乙方正常的经营条件，乙方须积极配合甲方。签订之日起，乙方有权利可对该房屋进行建设改造及装修和正常经营使用。全部发生的补充协议应和原始合同具备同样效力”。霍金柱与易发公司就“东首第一层”关于租金条款的约定履行的是2012年9月16日签订的《补充协议》，《补充协议》签订后，霍金柱将涉案房屋交付给易发公司使用，易发公司向霍金柱缴纳了房租120000元。2013年2月6日，济南建铂房地产经纪有限公司出具《授权书》一份，载明：“我公司授权济南中街商务管理有限公司（霍金柱）管理其所租赁的经六路362号院内40号楼。权利权限包括的物业管理公司、维修、维护、改造以及以济南中街商务管理有限公司（霍金柱）名义对外签订租赁合同，收取租金等工作，授权时间及终止时间与我公司和济南中街商务管理有限公司（霍金柱）双方签订的租赁合同时间及终止时间一致。现允许该公司对外租赁予：一、王雪梅，一层自西向东第五跨，本楼二层做如家宾馆经营使用。二、杨晓蕾，一层自西向东第一跨至第四跨经营使用。三、王发强，一层自西向东第六跨到第十跨经营使用。以上租赁权允许租赁人本人经营使用，不得再另行转租、转借”。在霍金柱向法庭提交的该《授权书》上载明的“以上租赁权允许租赁人本人经营使用，不得再另行转租、转借”内容已经划掉，易发公司主张这表明房屋可以转租。2014年3月27日，霍金柱、济南中街商务管理有限公司制作《房屋租金及滞纳金催缴通知》一份，载明：“济南易发经贸有限公司（王发强）霍金柱与济南易发经贸有限责任公司（王发强）双方于2012年4月16日签订了租赁合同。济南易发经贸有限责任公司（王发强）承租位于济南市院内的40号楼内第一层中间五跨的房屋及补充协议中40号楼东首第一层，原租赁五跨相连的东边一跨间。根据双方合同约定，请你于收到本通知之日起三日内，将所欠租金及滞纳金等费用交于我方。如逾期不交，将追究你的相关责任。我方开户名称：霍金柱开户行：中国建设银行济南经七路支行帐号：6217002340007405204”。易发公司提供的一份《函》载明：“霍金柱：我方曾多次要求交纳房租，但贵方均未收取，今天贵方通知我方已收到，我方将按照合同约定交房租（56万元）（大写：伍拾陆万元整），我公司没有违约，不存在滞纳金，交纳给贵方，并你方在收到我方本次房租后立即将正式发票交付给我方。特此函告。济南易发公司发生时间：2014年3月28日”。霍金柱提供的一份《函》载明：“霍金柱：我方曾多次要求交的房租，但贵方均未收取，今天贵方通知我方已收到，我方将按照合同约定交房租（56万元）（大写：伍拾陆万元整），我公司没有违约，不存在滞纳金，交纳给贵方，并你方在收到我方本次房租同时将正式发票交付给我方。注：（节假日除外）特此函告。济南易发公司2014年3月29日”。2014年3月30日，霍金柱、济南中街商务管理有限公司制作《告知》一份，载明：“济南易发经贸有限责任公司（王发强）贵公司应按我方于2014年3月28日送达的《房屋租金及滞纳金催缴通知》中，所规定的时间向我方交纳所欠房屋租金及其他费用。上述费用到帐后，我方将按贵公司实际缴纳的租金数额开具发票。如以各种理由，逾期不交，我方将追究贵方的相关法律责任”。同日，易发公司制作书面材料一份，载明：“霍金柱：我方将按合同的约定交纳房租小写（56万元）大写（伍拾陆万元整）（租金期限2013年12月1日——2014年12月1日），请贵方将收款事由为房租，数额为（56万元）的发票准备好，我方随时通知贵方到银行办理交款事宜，同时贵方应将发票交付我方。如贵方不按我方要求到指定银行交付发票，视为贵方放弃收取房租的权利。同时我方不存在拖欠房租及其它任何费用的情形。另在贵方收取我方房租后，应严格按照双方签订的合同履行义务，不得以任何理由影响我方及业户的正常经营，否则由此造成的一切损失和责任由贵方承担。特别声明：贵方应对本书内容本人（签字或印章），以此视为认可并交回我方，我方将随时通知贵方收款。不予认可，我方有权拒绝支付房租，造成损失由贵方自行承担。”审理中，霍金柱提交济南槐荫湘里名厨酒店出具的书面材料一份，载明：“济南中街商务管理有限公司（霍金柱）：济南槐荫湘里名厨酒店租赁济南易发经贸有限责任公司位于济南市40号楼内部分面积的房屋，做酒店经营使用。由于贵公司解除了济南易发经贸有限责任公司的租赁合同，望贵公司考虑到我酒店的利益方面，能否不影响我们的水电供应，使我们正常经营。济南湘里名厨酒店2013年12月31日”。霍金柱提交济南槐荫福满佳干鲜果品店出具的书面材料一份，载明：“济南中街商务管理有限公司（霍金柱）：济南槐荫福满佳干鲜果品店租赁济南易发经贸有限责任公司位于济南市40号楼内部分面积的房屋，做干鲜果品经营使用贵公司解除了济南易发经贸有限责任公司的租赁合同，望贵公司考虑到我果品经营的利益，能否不影响我们的水电供应，使我们正常经营。济南槐荫福满佳干鲜果品店2013年12月31日”。审理中，易发公司提供《济南时报》和《山东商报》报纸各一份，用于证明易发公司曾于2013年12月25日在《济南时报》上发布公告一份，内容为“霍金柱先生：见到本公告后，请速到我公司收取经六路40号院一层房租，联系人：夏先生联系电话：1386402****”；也曾于2014年2月14日在《山东商报》上发布公告一份，内容为“霍金柱：请见本公告后速到我公司收取房租及水电费，或与我公司联系人联系给你交纳。特此公告！联系人夏丙宝，1386402****”。易发公司提供济南中街商务管理有限公司给茗泉宾馆发《通知》一份，载明“茗泉宾馆：由于宾馆二层排污管道出现多处裂缝，致使楼下我方租赁的场所内污水横流，气味难闻，根本无法正常施工和经营，给租赁方造成了严重的经济损失；另外，宾馆二层的窗户在我方租赁场所内，严重影响租赁方正常装修施工，并且存在着很大的安全隐患。鉴于以上两方面问题，我方特向茗泉宾馆通知，2013年2月1日前，尽快解决处理好！否则我方将采取措施，一切后果茗泉宾馆自负！济南中街商务管理有限公司2013年1月28日”。易发公司还提供了济南中街商务管理有限公司给济南建铂房地产经纪有限公司的《告知函》一份，载明“济南建铂房地产经纪有限公司根据该公司于2013年7月8日下发通知，7月10日、11日、12日连续3天黑、白24小时停电，对经六路362号40号楼进行消防、安全检查，经查证消防，供电等有关部门并无此项工作检查，纯属子虚乌有，仅3天黑、白24小时停电，对本楼所有经营单位福满佳干果损失28万元、湘里名厨酒店损失30万元、如家酒店损失48万元、其它经营业户损失共计26万元。在经六路362号40号楼所有经营单位损失严重的状况下，该公司又无视法律，不顾双方签约租赁合同的约定，又更进一步侵害我公司与本楼所有经营单位的合法权益，于2013年7月22日对经六路362号40号楼每日中午11：00至13：30，晚17：00至21：00主要经营时间段实施停电供应，此项所为又加大了对本楼所有经营单位实际利益造成更大伤害，（损失数额正统计中）。于是我公司于2013年7月20日对该公司下达了告知，该公司不按合同约定执行，保证不了经六路362号40号楼的经营用电需求，我公司只能自行解决本楼的经营用电，来保障我公司与所有经营单位的正常经营合法权益，近期我公司在被迫无奈的局势下，与有关方面沟通，落实了本楼500千万的电源，保障本楼所有经营单位经营用电量。特此告知（注：两次停电给经营单位所造成的经营损失，我公司保留追加赔偿的权利）济南中街商务管理有限公司2013年7月24日”。霍金柱庭审过程中，向法庭提交《关于济南中街商务管理有限公司解除济南易发经贸有限责任公司房屋租赁合同资料》一份，用于证明其曾于2013年12月27日向被告易发公司下发过解除《房屋租赁合同》相关事宜的通知。2013年12月31日我市济南电视台《有么说么》节目对双方的纠纷及原告霍金柱方声称的解除合同进行过报道。庭审中，霍金柱提交济南槐荫湘里名厨酒店和济南槐荫福满佳干鲜果品店的证明两份，用于证明该两家店铺将应交给易发公司的房屋租金1000000元汇入了被告陈红的私人账户。易发公司承认曾于2013年12月份收到过霍金柱的催交通知，并认可在2014年3月30日前，霍金柱曾发过很多催交通知。易发公司亦当庭承认在2014年3月31日后未采取过相应方式向霍金柱支付过房租。易发公司在庭审中提交的载明“电联拒收”的易发公司邮寄给霍金柱未拆封的邮政特快专递一份，经当庭拆封，取出《函告》一份，载明：“霍金柱先生：根据贵、我双方于2013年4月16日签订《房屋租赁合同》及9月16日签订《补充协议》的相关约定，我方已按约于2013年12月1日到贵处足额交纳房租，但贵方不在，导致房租无法交纳。随后几天，我方又多次到贵处交纳房租或通过电话、短信方式联系，但均因贵方不在或没有应答而未果。鉴于此，我方特函告贵方，请接本函后随时到我处收取房租或与我方联系交纳房租事宜。联系人：夏丙保联系电话：1386402****济南易发经贸有限责任公司2013年12月4日”，该快递单上载明的收件人为霍金柱，地址为济南市槐荫区经七路565-6号，联系人手机为1555005****。经查，联系人的手机号为霍金柱在签合同的时候在合同上留有的手机号，对该邮件签收情况，11183客服的答复为“电联拒收”。霍金柱对于该快递不予认可，认为双方在2013年4月16日未签订过任何合同，易发公司称是笔误。易发公司在诉讼过程中提交了一份手写的中国民生银行转账支票（载明的出具时间为2013年11月30日），以此来证明自己有交纳租金的诚意。霍金柱不予认可，称现在的转账支票都是机打的，该支票密码处没有写明密码，即使霍金柱收到该支票也无法领取，何况并未见过该支票。另查明，易发公司承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给了案外人济南槐荫福满佳干鲜果品店、济南槐荫湘里名厨酒店、济南百济药房有限公司、福润大药房等四家单位。陈红与王发强同为易发公司的股东。原审法院认为，霍金柱与易发公司于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》和2012年9月16日签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效且对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。本案中，霍金柱诉称易发公司在《补充协议》签订后未按照协议的约定提前缴纳房租，构成违约，且易发公司违反合同的约定将涉案房屋转租给他人使用违反了合同禁止转租的规定，易发公司辩称其根本不拖欠《补充协议》约定的房租，《补充协议》约定是提前支付房租，其已经将《补充协议》涉及的房屋交付了两年的房租共120000元，并不存在拖欠，提前支付是指租赁期满提前支付，《房租租赁合同》及《补充协议》中并没有规定禁止转租。经审查，双方对《补充协议》确定的房租交付时间存在分歧且协议中亦约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，因《补充协议》涉及的东一跨房屋租赁期限为三年，故东一跨房屋的房租应当在每届满一年时支付，在霍金柱就本案提起诉讼时，东一跨房屋的房租易发公司已经先行支付了两年，尚未到支付租金的期限，易发公司就东一跨房屋不存在拖欠房租的情况。对于《房屋租赁合同》所涉及的房屋的房租问题，租金交付时间为每年的12月1日，而通过庭审以及原被告双方提供的证据，可以看出双方在履行合同的过程中就是否拖欠房租及交纳滞纳金问题产生了争议，霍金柱称其向易发公司下达过解除合同的通知，易发公司提供的报纸、影像资料等亦能证明其向霍金柱要求过交纳房租，故对于《房屋租赁合同》涉及的房屋的房租问题双方在2013年12月左右产生了争议，在此情况下，易发公司未交纳《房屋租赁合同》涉及的房屋的房租是由于双方的原因造成的，故该未交租金的行为亦不能认定为构成违约。另，根据霍金柱向济南建铂房地产经纪有限公司和茗泉宾馆等出具的材料可以证明易发公司辩称的霍金柱未清除全部影响双方正常开业和营业的障碍，并未为其提供正常的经营条件的辩称意见；霍金柱以涉案房屋易发公司需自主经营为由主张易发公司转租房屋构成违约，易发公司不予认可，原审法院认为，霍金柱的该主张依据不足，原审法院不予支持。综合以上各种情况，原审法院认为，霍金柱提供的证据不能证明易发公司存在恶意、无故拖欠涉案房租等足以导致合同解除的情形，霍金柱要求解除其与易发公司签订的房屋租赁合同依据不足，原审法院不予支持。鉴于在本案最后一次法庭辩论终结前，《房屋租赁合同》涉及的五跨房屋自2013年12月1日至2014年11月30日的房租和《补充协议》涉及的东一跨房屋自2014年9月16日至2015年9月15日的房租均已到支付期限，故霍金柱要求易发公司支付涉案房屋的房租56万元，合法有据，原审法院予以支持。霍金柱主张易发公司支付逾期支付房租滞纳金941600元，易发公司、王发强、陈红提出异议，经审查，原审法院认为，易发公司对《补充协议》涉及的东一跨房屋的房屋问题在霍金柱起诉时尚未到交付期限，对于《房屋租赁合同》涉及房屋的租金易发公司之所以未交付是因为双方的原因导致的，故对于霍金柱要求易发公司支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。霍金柱要求易发公司的法定代表人王发强与易发公司就涉案房屋的房租等承担连带支付责任，王发强提出异议，经审查，霍金柱的该项主张依据不足，原审法院不予支持。霍金柱以案外人将涉案房屋的房租转入了陈红个人账户为由要求陈红在100万元的范围内与易发公司就涉案房屋的房租等承担连带支付责任，陈红提出异议，经审查，易发公司将涉案房屋转租后，转租人将涉案房屋的部分房租1000000元汇入了陈红的个人账户，陈红未提交证据证明将该1000000元交付给易发公司，故霍金柱的该项主张合法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条之规定判决：一、易发公司于判决生效之日起十五日内向霍金柱支付房屋租金560000元。二、陈红在1000000元的范围内对第一项判决的款项与易发公司承担连带支付责任。三、驳回霍金柱对王发强的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18310元，霍金柱负担11481元，易发公司、陈红负担6829元。保全费5000元，由易发公司、陈红负担。上诉人霍金柱不服原审判决上诉称：一、易发公司没有经过我同意，擅自将所租赁的房屋由一层增加为二层，属于严重违约，要求恢复原状，解除合同。二、易发公司逾期支付房屋租金事实清楚。易发公司的主要合同义务是支付租金。根据合同约定，易发公司应于2013年12月1日支付第二年租金50万元。但根据查明的事实，我自2013年12月起多次要求易发公司交纳房租，但易发公司自2013年12月1日起至今未能交纳合同约定的第二年房租50万元，第三年租金亦未交纳。另外，根据双方当事人签订的补充协议，易发公司应当提前预付三年租金18万元，即应当于2012年9月30日前支付18万元，但其仅支付12万元，尚欠6万元房租至今未付。易发公司迟延支付租金，构成违约，其支付滞纳金，合法有据。三、易发公司转租房屋事实清楚、明确。原审已经查明了易发公司转租的情况。四、我依约主张解除合同，理由正当。易发公司拖延支付租金及转租房屋的严重违约事实存在，根据合同第六条约定及合同法第九十四条、第二百二十四条规定，我通知易发公司解除合同，合法有据。合同解除权系形成权，在债务人严重违约导致合同目的不能实现，或者在合同约定解除条件成立时，我通知易发公司解除合同时，双方之间的房租租赁合同就应当解除。因此，原审不支持我解除合同的诉讼请求不能成立。五、原审法院漏掉了王发强应当承担的相应的责任。本案王发强、陈红系夫妻关系，100万元汇入陈红账号后，陈红并未将该款交付至易发公司，成为了王发强与陈红的夫妻共同财产，在股东财产、公司财产和夫妻财产混同的情况下，王发强也应当承担连带责任。综上所述，请求二审依法判决：1、易发公司将所租赁房屋擅自改变房屋结构恢复原状、合同解除；2、依法撤销一审判决第三项；3、依法确认我与易发公司签订的房屋租赁合同解除；4、在一审判决第一项的基础上增加“易发任公司支付滞纳金941600元”。5、变更一审判决第二项为“陈红与王发强在100万元的范围内对第一项判决的款项与易发公司一并承担连带责任”。被上诉人易发公司、王发强、陈红辩称：1、易发公司对租赁房屋的装修、转租都是经过霍金柱同意的，不存在擅自装修转租的情形。2、易发公司并非无故恶意拖欠租金，在房租到期后的2013年12月1日，易发公司就主动联系霍金柱，要求交纳房租，但霍金柱一直未予回复。之后，易发公司通过各种方式向霍金柱表示要求交纳房租的意愿，但霍金柱均无故拒绝收取房租。至于2013年9月16日的补充协议，因承租的房屋东一跨间相邻租房排污管道、窗户等问题影响房屋的正常使用，霍金柱承诺将清除影响正常营业的障碍，但其对上述问题一直未解决。另外，霍金柱在将补充协议中的东一跨间租给易发公司之前，已将房屋租给孙希玉、孙希芬二人。该二人多次上门要求收回房屋，影响租户的正常经营。因此，依照法律规定，霍金柱在未将上述问题解决完前，易发公司有权行使不安抗辩权，拒绝交纳房租。所以易发公司不存在违约的情形。3、易发公司作为有限责任公司，独立承担责任，不能要求法定代表人承担连带责任。另外，事实上陈红收取的100万元租金也是用于公司经营，没有证据证明该笔款项用于夫妻共同生活，不能要求王发强承担连带责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，济南中街商务管理有限公司法定代表人系霍金柱，成立日期为2013年1月6日。易发公司将涉案房屋转租给济南槐荫福满佳干鲜果品店的租赁期限系2013年4月6日开始，转租给济南槐荫湘里名厨酒店系2013年6月1日开始、转租给济南百济药房有限公司的租赁期限系2012年12月开始，转租给福润大药房的租赁期限系2012年12月开始。2013年12月27日，济南中街商务管理有限公司、霍金柱出具《房屋租赁合同解除》通知一份，以涉案房屋转租为由，要求解除其与易发公司之间的房屋租赁合同。易发公司主张其未收到该通知。霍金柱主张其直到2013年11月份，调取了有关工商登记材料后才知道涉案房屋的转租情况。二审中，霍金柱提交了其与易发公司于2012年9月11日签订的《补充协议一份》，载明：在租赁期间，40号楼的所有外部装饰，必须统一形象，按照霍金柱的规划执行，所有在租赁面积上产生的外部装修费用，均有易发公司承担；以上条款的行为发生前，必须经双方以书面形式认可同意后方可生效，否则无任何法律效力。易发公司对该补充协议真实性没有异议，但是认为在房屋租赁合同中约定了五个月的装修期，霍金柱对易发公司装修的情况应当知情且同意。二审中，霍金柱提交了水电费的收款收据一本，载明易发公司正常缴纳水电费，收款人系张萍。易发公司对此没有异议，但认为电费系由济南中街商务管理有限公司的会计收取，而不是交给霍金柱，霍金柱从来没有出现过。霍金柱主张，霍金柱的办公地点就在涉案房屋的楼顶，系济南中街商务管理有限公司的法定代表人，由该公司员工收取水电费并代表霍金柱收取其他费用是合理的。本院认为，依据霍金柱与易发公司之间《房屋租赁合同》的约定，无故、恶意拖欠租金达三十天，霍金柱可以解除合同。但是从双方的往来函件来看，易发公司在无法直接联系霍金柱的情况下，通过邮寄函件、报纸公告等方式积极联系霍金柱收取房租，因此，不能认定易发公司未在2013年12月1日前交纳房租系违约行为。霍金柱在2014年3月27日出具的函件告知了易发公司有关银行账号，要求易发公司三日内支付租金和滞纳金，通过其提交的2014年3月28日录制的光盘，可以证实其于2014年3月28日向易发公司送达了该函件，易发公司亦回函表示将要交纳租金。但是由于霍金柱与易发公司并未就是否应当支付滞纳金及滞纳金数额达成一致，且霍金柱在未过三天付款期限的情况下于2014年3月31日即向济南市市中区人民法院提起诉讼，并申请法院采取了相应的财产保全措施，故易发公司未按照2014年3月27日的函向霍金柱的银行账户支付租金亦不应认定为违约行为。关于补充协议的租金支付问题，原审判决作出的分析认定并无不当之处。综上，易发公司在租金支付问题上并不存在违约行为，霍金柱要求易发公司支付滞纳金理由不当，本院不予支持。但是考虑房屋租金产生的利息，可由易发公司向霍金柱支付《房屋租赁合同》约定的租金50万元的利息，自2013年12月2日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于转租的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，易发公司将其承租的涉案房屋转租给济南槐荫福满佳干鲜果品店、济南槐荫湘里名厨酒店、济南百济药房有限公司、福润大药房四家单位，因该四家单位系对外经营单位，霍金柱应当知道在该四家单位使用房屋时即知道转租情况，霍金柱关于其不知道转租的主张不能成立，本院不予采纳。霍金柱以转租为由主张解除合同时已经超过了6个月的期限，本院不予支持。关于涉案房屋扩建和装修的问题，易发公司对涉案房屋的扩建和装修并非导致合同解除的约定和法定原因，故霍金柱以此为由主张解除合同不能成立。关于扩建部分和装修部分，可待双方合同解除或者合同期满时由双方依据合同约定和有关法律规定另行处理。关于陈红、王发强的责任问题，由于易发公司系有限责任公司，股东承担有限责任，易发公司与霍金柱之间的合同问题，不应由王发强与陈红承担责任。但是由于易发公司将涉案房屋转租后，转租人将涉案房屋的部分房租1000000元汇入了陈红的个人账户，陈红未提交证据证明将该1000000元交付给易发公司，故原审判决陈红对易发公司应承担的义务承担连带责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1926号民事判决。二、被上诉人济南易发经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人霍金柱租金利息，以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年12月2日起计算至本判决生效之日止。三、被上诉人陈红对本判决第二项规定的济南易发经贸有限责任公司所应承担的责任承担连带责任。四、驳回上诉人霍金柱的其他诉讼请求。二审案件受理费18310元，由上诉人霍金柱负担11481元，由济南易发经贸有限责任公司、陈红负担6829元。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一五年九月十五日书 记 员 吴秀婷 关注公众号“”