裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-25
案件名称
李众与牡丹江市联发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李众,牡丹江市联发房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第244号上诉人（原审原告）李众，男，1973年12月18日出生，汉族，牡丹江劳动和社会保障局职工。委托代理人张瑞增，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牡丹江市联发房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区牡丹街西小二条路口，组织机构代码74967802-4。法定代表人王黎明，男，该公司董事长。委托代理人孙雅茹，女，汉族，牡丹江市联发公司员工。上诉人李众因与被上诉人牡丹江市联发房地产开发有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第412号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人李众的委托代理人张瑞增、被上诉人联发公司的委托代理人孙雅茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人（原审原告）李众在一审中诉称：2004年4月8日，原告欲在被告开发建设的0826片购买高层住宅，将原告所有的坐落于牡丹江市东安区东一条路南市街，建筑面积99.37平方米的房屋的产权证交给被告。2004年6月23日，原、被告签订协议约定，原告将房屋以20万元的价格卖给被告，被告于2004年7月31日一次性给付20万元现金，已结算购房款15万元证明交于被告，如有一方违约，此协议失效，被告将房照返还原告。协议签订后，被告未给付房款，在协议失效的情况下将房屋及产权证书交于案外人王艳玲折抵工程款。经多次催要，被告拒不返还房屋及房照，故原告提起诉讼：1.要求确认原、被告房屋买卖合同已经解除；2.被告承担本案一切诉讼费用。被上诉人（原审被告）联发公司公司在一审中辩称：1.诉讼主体不适格，李珉、李增元二人所签订的协议未经过公司授权追认，也没有被告加盖的公章，该协议是李珉、李增元二人的个人行为，与联发公司没有法律关系；2.协议也不是李众本人所签，约定的20万元和优惠购房15万元的额度与李珉、李增元同第三人王艳玲签订的协议10万元额度相差较大，不符合最基本的交易规则，李珉、李增元与原告之间存在恶意串通嫌疑，同时在其他案件中，李珉、李增元也到法院接受过质询，对该房产交易的过程进行了详细阐述，李珉称已向原告父亲李青山支付房款现金10万元，所以原告所起诉所依据的协议既不客观也不现实，基于以上请求法院追加李珉、李增元参加诉讼，以查清事实依法判决。就本案的房屋原告已经主张过权利，并且现在房屋的使用人王艳玲已经向本案的原、被告双方提起诉讼，诉讼标的物都是本案诉争的房屋，本案是否应该在其他案件审结后再予以诉讼。原审判决认定事实：案外人李珉、李增元系被告联发公司开发建设的0826片项目负责人，案外人王艳玲及其丈夫魏明国（已死亡）为其中的二号楼三区进行施工。2003年末、2004年初，原告李众欲在0826片购买高层住宅，原告将其所有的坐落于东安区东一条路南市街、建筑面积99.37平方米的住宅即本案诉争房屋交给李珉、李增元。2004年4月8日，经联发公司董事长王吉堂同意给李众优惠15万元，原告李众于2004年4月8日将诉争���屋的房照交给0826片项目部的李珉、李增元，李珉、李增元为原告出具了收取房照的收条。原告李众同联发公司就购买高层住宅事宜未达成协议。2004年6月23日，李众与李珉、李增元签订协议书一份，主要内容为：“甲方：联发开发公司0826片开发部、李增元，乙方：李众。经甲、乙双方商定，协议如下：1.甲方于2004年7月31日一次性将贰拾万元现金交给乙方，乙方同时将李众地号为375-485-2-1的房照（已于2004年4月8日交给甲方）、收条，联发公司王吉堂董事长开具的壹拾伍万元购房款结算证明原件交甲方。2.交割完毕后，双方在0826片高层购房和钱款问题全部结清。3.甲、乙方如有一方违约，此协议失效，甲方将李众房照返还给乙方。甲方：李增元、李珉。乙方签字：李众。中介人：翟沿江。2004年6月23日”。2004年8月10日，被告王艳玲之夫魏明国与李珉、李增元签订抵工程��协议书一份，主要内容为：“联发房地产开发公司0826片项目部把地点为东一条路、南市街一处现房（房屋所有权人李众，地号为375-485-2-1，产别：私产，实际房号为361号，房照号为262号，与实际不符，过户时开发公司负责更改房号。楼层为6层，面积为99.37平方米，单价每平方米1100元，合计109307元，以工程款形式抵给0826片二号楼三区魏明国施工项目部。联发公司0826片项目部负责办理一切房产相关手续，包括过户费用……联发开发公司0826片开发项目部：李珉、李增元（签名）。0826片2号楼三区施工项目部：魏明国。2004年8月10日”。协议签订后，王艳玲对诉争房屋进行了装修，并一直占有、使用至今。2010年12月，原告通过遗失补照的方式补办了房屋所有权证书。上述事实在本院审理的（2012）东民初字第155号民事案件中已经确认。原告李众于2011年向本院提起诉讼，要求案外人王艳玲返还房屋，经本院（2011）东民初字第174号民事案件审理后驳回了其诉讼请求，原告不服向牡丹江市中级人民法院提起上诉，经牡丹江市中级人民法院审理后发回本院重审，经本院重审作出（2012）东民初字第155号民事判决，判决认为：原告李众与联发公司0826片项目部的李珉、李增元签订协议，双方约定：李众将房屋及产权证照交付李珉、李增元，李珉、李增元给付李众20万元现金，双方形成房屋买卖法律关系，签订的协议书合法有效。王艳玲基于与联发公司签订的抵顶工程款协议而占有房屋，并非无权占有，故判决驳回李众的诉讼请求。李众不服，向牡丹江市中级人民法院提起上诉，经牡丹江市中级人民法院终审判决，维持了本院（2012）东民初字第155号民事判决。2014年4月20日，原告李众通过邮寄的方式向被告发出通知，要求解除房屋买卖协议。原审���院认为：对于原告李众要求确认原告同李珉、李增元签订的协议书已经解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。当发生合同解除的事由时，解除权人应在合理的期限内行使解除权，合理期限应根据合同的性质、交易的目的和交易习惯所需要的正常时间，在合同一方享有解除权时，应及时行使，不应久拖不决，以维护交易秩序的稳定和安全。本案中，在原告欲在0836片项目部购买高层住宅，而未购买成功的情况下，原告同李珉、李增元于2004年6月23日签订合同，原告将房屋出售给0826片项目部，由0826片项目部于2004年7月31日一次性将20万元的现金交付给���告李众。如原告认为李珉、李增元未按照合同约定向其履行交付房款的义务，应及时提出解除合同的要求。但本案诉争房屋于2004年8月10日以抵顶工程款的形式出售给王艳玲，并经王艳玲装修后使用至今，原告明知房屋一直由王艳玲装修后占有、使用，距原告李众2011年首次提起诉讼要求王艳玲腾退房屋时已近七年时间，距原告李众于2014年4月20日向被告联发公司发出解除合同通知已近十年时间，但原告在合理期限内未行使解除权，已不符合行使解除权的条件，该解除权已经丧失。故本院对原告提出的确认合同已经解除的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，判决如下：驳回原告李众的诉讼请求。案件受理费人民币7300元，因原告提起系确认之诉，应收取诉讼费100元，由原告李众负担，余款7200元退还原告李众。一审宣判后，原审原告���众不服，向本院提出上诉。上诉人李众上诉称：2004年4月8日上诉人欲在被上诉人开发建设的0826片购买高层住宅，将上诉人所有的坐落于本市东安区东一条路南市街，建筑面积为99.37平方米的262号产权证交给被上诉人。2004年6月23日原、被上诉人签订协议约定，上诉人将房屋以二十万元的价格卖给被上诉人，被上诉人于2004年7月31日一次性付给二十万元现金。已结算购房款十五万元的证明交于被上诉人。如有一方违约，此协议失效，被上诉人将房照返还上诉人。协议签订后，被上诉人未给付房款，在协议失效的情况下将房屋及产权证书交于案外人王艳玲抵顶工程款。经多次催要，被上诉人拒不返还房屋及房照。上诉人于2014年7月4日为确认双方合同已经解除为由向一审法院提起诉讼，一审法院以上诉人在合理期限内未行使解除权为由驳回诉讼请求，上诉人不服，提出理由如下：一、一审法院适用法律错误、判决错误。我国《合同法》第九十五条规定上诉人合理期限的起算点是从对方催告后开始计算，在对方即被上诉人没有催告的情况下，计算上诉人合理期限明显是违法的。即使是按一审法院的观点，上诉人与被上诉人于2004年6月23日签订的合同是附失效条件的合同，在被上诉人违约的条件成就后就应当归于失效，且在诉讼中一再主张合同失效。基于一审法院（2012）东民初字第155号民事判决对合同效力的认定，合同的解除权应当在此判决生效之日开始计算，即牡丹江市中级人民法院（2013）牡民终字第379号民事判决书送达之日（判决书日期为2013年11月26日），上诉人于2014年4月20日向被上诉人发出解除合同通知，没有超过一年的合理期限。二、案外人王艳玲与被上诉人恶意串通，损害第三人李众的利益。被上诉人明知因自己没有履行���付上诉人房款构成违约而导致合同失效，明知房屋价值200000元，附加购房优惠150000元，却以109000元不合理价格抵债给案外人王艳玲。案外人王艳玲明知被上诉人用上诉人房屋抵债，应当知道被上诉人没有履行给付李众购房款构成违约而导致合同失效和房屋价格为200000元，附加购房优惠为150000元，却以109000元的不合理价格抵债，牟取巨额差价为不正当利益，构成恶意串通，故意损害上诉人李众利益的违法行为，一审法院的判决不外乎是在间接或直接的保护案外人王艳玲与被上诉人的不当得利的违法行为。综上所述，一审法院适用法律错误，必然导致判决错误。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一切诉讼费用。被上诉人联发公司答辩称：上诉人与被上诉人无任何法律关系，上诉人所提供的2004年6月23日签订的协议书是由当事人李珉、李增元��上诉人签订的协议，李珉，李增元不是联发公司员工，公司既没有授权也没有委托二人同上诉人自2004年6月23日签订协议，协议上也没有加盖被上诉人的公章，事后也没有经过被上诉人的追认。因此，该协议的约定对被上诉人不具有法律效力。据了解李珉，李增元将上诉人提供的诉争房屋以100000元的价格收购后，以109800元的价值抵顶给了魏明国，另一个在诉案件的当事人王艳玲，如果2004年6月23日签订的协议是真实的，李珉，李增元以200000元购得的房屋用109800元抵顶给其他人（王艳玲）是不符合交易规则，假如是事实，也是李珉，李增元存在明显故意。这种行为应该由李珉，李增元自行承担责任，该行为严重侵害了被上诉人合法权益，被上诉人并不是本案真正参与人，在一审案件中已经提出主体资格不适合问题。该协议所造成的后果应该由李珉，李增元个人承担责任���请法院依法查明事实后公正判决。本案争议的焦点：原审认定事实是否清楚，适用法律是否正确。二审中，双方当事人均未提交新的证据。根据当事人陈述、结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院二审查明事实与一审查明的事实相一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述规定，合同的解除权人应当在合理期限内行使解除权。当解除合同的事由发生时，即便对方没有进行催告，解除权人亦不应久拖不决、使合同关系处于不确定的状态，而是应该在合理的期限内行使解除权。解除权行使的合理期限应自解除合同的事由发生时起算，黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2012）东民初字第155号民事判决生效之时并非解除合同的事由发生之时，因此上诉人关于合同解除权的期限应自该判决生效时起算的主张无事实与法律依据，本院不予支持。上诉人于2014年4月20向被上诉人发出解除合同通知时，距其签订的《协议书》中约定的合同履行期限已经过近10年时间，明显已超过行使解除权的合理期限，故原审认定上诉人已丧失解除权并无不当，上诉人关于原审判决适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人与案外人王艳玲恶意串通损害其利益，但上诉人的诉讼请求为要求确认上诉人与被上诉人的房屋买卖合同已经解除，而案外人王艳玲不是该合同的相对人，因此上诉人在本案中以被上诉人与案外人王艳玲恶意串通为由主张权利，其理由不成立，本院不予支持。综上，原��认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李众上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李众承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑春梅代理审判员 李冬梅代理审判员 李慧宇二〇一五年九月十五日书 记 员 李莎莎 微信公众号“”