（2015）深中法房终字第1474号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-08
案件名称
深圳市鹏城餐饮娱乐管理有限公司与张炼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1474号上诉人（原审原告）：深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：陈X生，总经理。委托代理人：谢X，住所地：广东省连平县，系该公司职员。委托代理人：伍X斌，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张X，住所地：深圳市福田区。上诉人深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司（以下简称鹏X餐饮公司）因与被上诉人张X房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，（一）2012年11月14日，张X（甲方）与鹏X餐饮公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将座落于深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居3栋楼XD房租给乙方作为住房使用，建筑面积约146平方米。租金每月为人民币26000元，须于每月的27日之前交付租金，如乙方违约按月租金每日万分之五收取滞纳金，如乙方滞纳时间超过十天甲方可单方面解除合同。签订本合同时，乙方应当向甲方支付租赁保证金即3个月租金款，共计人民币78000元，该租赁保证金不计利息。本合同履行期限届满且乙方全部履行本合同义务后，甲方将上述租赁保证金返还给乙方，合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金中抵扣其应向甲方交纳的租金和其他款项。如为乙方违约提前终止本合同的，甲方没收租赁保证金。其所欠的房租及相关费用需要结清才可搬离。租赁期限为2年共24个月，即自2012年11月22日至2014年11月21日止。乙方在租赁期限内所产生的管理费、水、电、有线电视、电话、宽带、两个停车位费等费用均由乙方承担。乙方月租金存入甲方帐号：张X62×××27招商银行盐田支行。合同终止，乙方必须缴清租赁期限内租金及管理费、水、电、有线电视、电话、宽带等相关费用，否则从租赁保证金中扣除相应费用。本合同有效期届满，乙方需继续租赁房屋的，应于有效期届满之日前1个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。如乙方不续租，在合同届满前一个月，甲方有权带客户看房，乙方应给予配合。合同终止后乙方不按期搬迁或不按期返还租赁房屋的，每延期1日，应按照双倍房屋日租金金额向甲方支付使用费，甲方有权停水、停电，且有权强行收回租赁房屋，因此而造成的全部损失由乙方承担。（二）2012年11月12日，张X向鹏X餐饮公司出具收据，注明收到鹏X餐饮公司交来幸福里3栋XD的租房押金人民币78000元。张X将涉案房产交付给鹏X餐饮公司使用。上述合同约定的租赁期限届满前，鹏X餐饮公司与张X协商鹏X餐饮公司继续租赁涉案房产，月租金增加至人民币30000元。鹏X餐饮公司2014年11月21日前均按时按约定的数额向张X缴纳租金。2014年11月22日至2014年12月21日的租金鹏X餐饮公司少付了人民币4000元。之后按照每月人民币30000元的标准支付至2015年2月21日。鹏X餐饮公司在2015年3月6日前将涉案房产内的物品搬走，鹏X餐饮公司与张X于2015年3月6日验收涉案房屋，鹏X餐饮公司将涉案房产钥匙交给张X。之后，鹏X餐饮公司与张X因租金及房屋相关装修及家私损坏等问题进行了短信的往来，鹏X餐饮公司要求张X在租赁保证金中扣除人民币4000元及合理费用后将保证金退还。张X则要求鹏X餐饮公司支付该付的租金，并不同意用押金来抵扣，并要求鹏X餐饮公司赔偿损毁的装修及家私。以上事实有《房屋租赁合同》、租赁保证金收据、鹏X餐饮公司和张X的往来短信以及当事人的原审庭审陈述等在卷佐证。鹏X餐饮公司诉至原审法院，请求判令：1、张X向鹏X餐饮公司返还租赁保证金人民币74000元；2、张X承担逾期返还租赁保证金的逾期利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2015年2月22日起计算至租赁保证金足额退还之日止，暂计算至起诉之日止计271.2元）；3、本案诉讼费用由张X承担。原审法院认为，鹏X餐饮公司与张X签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，张X依约向鹏X餐饮公司交付了涉案房屋，履行了合同。鹏X餐饮公司与张X在《房屋租赁合同》所约定的期限届满时协商鹏X餐饮公司继续租赁涉案房产，但未约定期限，也未重新签订合同，双方构成不定期租赁。在此期间，鹏X餐饮公司未按时足额向张X支付2014年11月22日至2014年12月21日的租金以及未向张X支付2014年2月22日至3月6日的租金，构成违约。鹏X餐饮公司主张张X可从租赁保证金中抵扣该费用，因合同约定鹏X餐饮公司不得以任何理由要求张X从其向交纳的租赁保证金中抵扣其应向张X交纳的租金和其他款项，故鹏X餐饮公司的这一主张不能成立。合同约定如鹏X餐饮公司交纳租金滞纳时间超过十天张X可单方面解除合同，且如为鹏X餐饮公司违约提前终止本合同的，张X没收租赁保证金。在此，鹏X餐饮公司、张X未对租赁合同的解除达成一致的情形下，私自搬离涉案房产，终止合同，符合合同约定的张X没收租赁保证金的条款。张X主张要求没收鹏X餐饮公司缴纳的租赁保证金人民币78000元，理由成立，原审法院予以采纳。鹏X餐饮公司要求张X向鹏X餐饮公司返还租赁保证金人民币74000元，理由不成立，原审法院不予支持。同理，鹏X餐饮公司要求张X承担逾期返还租赁保证金的逾期利息，理由亦不成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司要求张X返还租赁保证金人民币74000元的诉讼请求。二、驳回深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司要求张X承担逾期返还租赁保证金的逾期利息的诉讼请求。案件受理费人民币828元，保全费人民币760元，由鹏X餐饮公司负担。上诉人鹏X餐饮公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并改判支持鹏X餐饮公司原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用、保全费用由张X承担。事实与理由：一、原审判决认为“鹏X餐饮公司在未与张X就租赁合同的解除达成一致的情形下，搬离涉案房产，终止合同，符合合同约定的张X没收租赁保证金的条款”这一裁判理由有误，本案并不符合涉案租赁合同所约定的没收租赁保证金的情形。涉案租赁合同中约定的出租方有权没收租赁保证金的唯一情形为合同第三条第2款：“如为乙方违约提前终止本合同的，甲方没收租赁保证金。”而本案中，双方书面租赁合同约定的租赁期限已于2014年11月21日到期，之后属于不定期租赁，原审判决对这一事实也己确认。依据合同法第二百三十二条规定，该法条赋予承租人的是对租赁合同随时解除的法定解除权，并没有设置任何前提条件。具体到本案当中，合同第三条第2款所约定的“如为乙方违约提前终止本合同”，应当解释为在书面合同确定的租赁期限内，乙方单方提前终止合同的情形。而2014年11月22日之后的租赁既已属于不定期租赁，则不可能符合提前终止的前提。原审判决此处适用法律存在错误。其次，本案中鹏X餐饮公司与张X关于租赁关系的终止是存在合意的。在张X方自行提交的短信证据中，张X2015年3月3日发具的短信内容“你是几号退房”已明确表示其已知悉鹏X餐饮公司终止合同的要求，鹏X餐饮公司也回复了“后天房子退给你”，双方也在2015年3月6号对租赁房屋进行了交接。应当认为双方对于租赁合同的终止是协商一致的，且根据现有证据，最迟在2015年3月3日，双方的租赁关系即已终止。再次，鹏X餐饮公司将部分己方日常小件物品进行适当搬离，以便将租赁房屋交还给张X，不构成违约，而且也没有给张X造成任何的损害。二、本案租赁关系终止后，鹏X餐饮公司已经最大限度地履行了承租人各项义务，张X主张的租赁保证金已经符合租赁合同所约定的退还条件，同时根据公平原则，张X也应予减扣合理费用后退还剩余租赁保证金。涉案租赁合同第三条约定：“本合同履行期限届满且乙方全面履行本合同义务后，甲方将上述租赁保证金返还给乙方。”同时，涉案租赁合同第七条第6款约定：“合同终止，乙方必须缴清租赁期限内租金及管理费、水、电、有线电视、电话、宽带等相关费用，否则从租赁保证金中扣除相应费用。”本案中鹏X餐饮公司支付的租赁保证金为叁个月租金，其金额远远大于鹏X餐饮公司应付未付的租金金额，根据前述合同约定，张X完全有条件在租赁保证金抵扣相关费用后而不至于产生任何的损失。其次，租赁房屋已经于2015年3月6日交还给了张X，张X已经自行聘请施工队进入租赁房屋进行施工，使用了租赁房屋。且鹏X餐饮公司在长达两年的原书面合同租赁期限内，一直按时、足额支付租金，即使在最终退房争议中，存在欠付部分租金的行为，也绝非有意拖欠，只需按照涉案租赁合同的约定承担逾期付款的违约金即可，张X据此主张没收租赁保证金没有任何合同依据。故鹏X餐饮公司认为己方已经按照租赁合同的约定及公平、诚信的原则最大限度的履行了承租方的各项义务，租赁保证金应当在抵扣掉相关实际发生、合理的费用后予以退还。综上，鹏X餐饮公司认为本案中张X有权没收租赁金的情形并未成就，根据合同约定及公平原则，张X应当在减扣合理费用后退还剩余租赁保证金，原审法院认定事实不清、适用法律有误，请二审法院查明事实，依法改判。上诉人鹏X餐饮公司口头补充：除上诉状内容以外，鹏X餐饮公司还认为本案的租赁保证金在当时双方没有特别约定的情况下具备违约金的性质，而违约金在我国法学理论体系以及司法审判实践中具备以补偿性为主，以惩罚性为辅的性质，应当参照造成损失金额的大小来确定违约金的高低。在本案租赁合同纠纷中，主要担保的应当是两个方面的损失，一方面是承租人在租赁期内可能存在的欠付租金、水电费、管理费等应付费用，二方面是承租人在租赁期内可能存在的对租赁房屋的损坏，具体到本案当中，鹏X餐饮公司向张X支付了相当于3个月租金的租赁保证金，且每个月的租金金额在两年前就已经高达每月26000元，且在长达两年的书面合同租赁期内鹏X餐饮公司也没有任何的违约行为，而目前存在争议的欠付租金的金额仅为人民币10000元，另外张X虽然主张租赁房屋存在损坏，但并未提出有效的证据证明损失的存在，且因张X并没有就该等损失提出反诉，其完全可以另案起诉的方式主张自己的权利。综上所述，本案中鹏X餐饮公司缴纳的租赁保证金的金额已经远远大于可以预见的张X的全部的损失，按照《合同法司法解释二》第29条的规定，应当予以适当的调低并返还。同时在涉案合同约定的没收租赁保证金的条件并未成就，或者说存在重大争议的情况下，无论如何张X也无权没收全部的租赁保证金，鹏X餐饮公司恳请二审法院查明事实，判令张X在减扣掉鹏X餐饮公司应付但未付的租金、违约金、水电费、管理费后将剩余的租赁保证金退还给鹏X餐饮公司。被上诉人张X口头答辩称：对于房屋合约到期以后对方继续使用，在使用的期间退租的时候，双方约定退房之日就是退房了，双方退房时必须在所有的房屋使用的家私交付的时候在完好无损的状态下，不欠所有的管理费、房租的情况下，双方签订可以办理搬离物品的情况下才开始退还。对方并没有跟我办理任何的手续，只是把钥匙交给我认为就是把房退给我了，而且是在家私被严重损坏的情况下，还欠管理费、水电费的状态下把钥匙交给我，这不是退房，所以我不认为对方是退房了。关于房屋损坏的程度的认可，我们收到钥匙以后报案，和物业管理处一起拍照，有损坏程度的依据，还有进行维修的发票、收费依据可以证明被损坏的程度。基于此，我方认为没收对方的押金不足以补偿对我的家私造成的近20万元的赔偿，请求二审同意没收押金外给予我另外的补偿。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，张X主张鹏X餐饮公司欠交2014年3、4月份的物业管理费和2014年2月的水电费。对于上述欠交费用的具体数额，本院要求张X提交相关证据，但张X未予提交。本院认为，张X和鹏X餐饮公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。上述租赁合同期限届满之后，双方协商鹏X餐饮公司继续租用涉案房产，租金变更为每月3万元，但未约定租赁期限，双方也未签订新的租赁合同，故双方当事人已构成不定期租赁合同。此时除租金数额发生变化之外，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案的争议焦点为张X是否有权没收鹏X餐饮公司支付的租赁保证金78000元。租赁保证金属于违约金的性质，合同当事人能否没收租赁保证金应视合同如何约定。涉案《房屋租赁合同》仅在第三条第二款对租赁保证金可予没收进行了约定“如鹏X餐饮公司违约提前终止本合同，张X没收租赁保证金。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》于2014年11月21日租赁期限届满后已形成不定期租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，故此时鹏X餐饮公司于2015年3月6日将涉案房产的钥匙交还张X不构成违约提前解除合同，张X无权没收租赁保证金，其应当向鹏X餐饮公司退还租赁保证金。依据《房屋租赁合同》第七条第六款的约定，“合同终止，鹏X餐饮公司必须缴清租赁期限内租金及管理费、水、电、有线电视、电话、宽带等相关费用，否则从租赁保证金中扣除相应费用”，故张X在退还租赁保证金时可以扣除鹏X餐饮公司欠交的相关费用。本案中，鹏X餐饮公司在不定期租赁合同期间，欠交2014年11月22日至2014年12月21日的租金4000元以及2015年2月22日至2015年3月6日的租金13500元，上述欠交的租金应在租赁保证金中予以扣除。关于管理费、水、电、有线电视、电话、宽带等其他费用是否存在欠交的情形，张X虽主张鹏X餐饮公司存在欠交上述费用的情况但不能明确欠交的数额，也未提交相关证据予以举证，其应当承担举证不能的责任。由上，张X应向鹏X餐饮公司退还租赁保证金60500元（78000元-4000元-13500元）并按同期银行贷款利率支付60500元从2015年3月7日之日起至本判决确定之日止的利息。张X主张，其在验收涉案房产时发现涉案家私存在严重损坏的情形。本院认为，涉案合同未约定在上述情形之下可以没收租赁保证金，故张X无权以此不予退还租赁保证金，若张X认为涉案房产家私确实构成了损坏，可另循法律途径解决，因张X在本案中未就此提出反诉，本院对此不予处理。至于张X主张鹏X餐饮公司还应支付2015年3月7日至2015年4月的租金，因鹏X餐饮已于2015年3月6日返还涉案房产，双方的租赁合同关系已经终止，鹏X餐饮公司无需支付之后的租金。若张X认为合同终止后因修复损坏的家私所花费的时间造成了房屋使用费的损失，可以另循法律途径主张。综上，上诉人鹏X餐饮公司的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第713号民事判决；二、张X于本判决生效之日起十日内向深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司退还租赁保证金60500元（并按同期银行贷款利率支付60500元从2015年3月7日之日起至本判决确定之日止的利息；三、驳回深圳市鹏X餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。如果张X未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费828元，由张X负担642元、鹏X餐饮负担186元；二审案件受理费1656元，由张X负担1284元、鹏X餐饮负担372元；保全费760元，由张X负担589元、鹏X餐饮负担171元。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一五年九月十五日书 记 员 林 翘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。