（2015）松民初字第4455号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-14
案件名称
赤峰五甲万京置业有限公司管理人与菅文燕请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赤峰五甲万京置业有限公司管理人,菅文燕
案由
请求确认债务人行为无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字第4455号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。被告菅文燕，女，汉族，工人，现住赤峰市宁城县。委托代理人于宪杰，男，汉族，农民，现住赤峰市红山区。委托代理人王桂芬，女，蒙古族，农民，现住赤峰市红山区号。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告菅文燕请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人陈瑞学，被告菅文燕的委托代理人于宪杰、王桂芬到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题，于2014年8月18和2014年8月19日分三次共向被告借款人民币180万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034836号、2013-0034837号、2013-0034838号、2013-0034844号、2013-0034845号、2013-0034846号、2013-0034852号的《内蒙古商品房买卖合同》，并办理了网签手续，约定将坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13号楼13-2-2-1401、13-2-2-1402、13-2-2-1403、13-2-2-1501、13-2-2-1502、13-2-2-1503、13-2-2-1601七套房屋出售给被告，上述七套房屋总建筑面积为562.18平方米，房屋最低单价为每平方米3049.15元，最高单价为每平方米3284.72元，房屋总价款为180万元。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款之日起6个月内回购上述房屋，同时约定每月18日和19日分别向被告支付利息6.3万元和1.26万元。2014年8月18日和2014年8月19日，被告菅文燕向赤峰五甲万京置业有限公司分别转入人民币98万元和82万元，由赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了98万元、52万元、30万元的收据各1枚。同日，赤峰五甲万京置业有限公司向被告支付2014年8月18日至2014年9月18日的利息6.3万元及2014年8月19日至2014年9月19日的利息1.26万元。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。被告辩称，被告与赤峰五甲万京置业有限公司自愿签订的《内蒙古商品房买卖合同》反映了双方的真实意思表示，并在赤峰市房管局进行了网签，符合商品房买卖合同的规定，属于合法有效的合同。赤峰五甲万京置业有限公司与被告并非借款关系，原告所述与事实不符，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》不符合法定的无效情形，故不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕于2014年8月18日和2014年8月20日签订的7份《内蒙古商品房买卖合同》，合同编号分别为2013-0034836号、2013-0034837号、2013-0034838号、2013-0034844号、2013-0034845号、2013-0034846号、2013-0034852号，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《商品房买卖合同》。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕于2014年8月18日和2014年8月19日签订的《商品房回购协议书》及价格明细表，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。3、赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具的的收据3枚，证明2014年8月18日和2014年8月19日，被告分三次向赤峰五甲万京置业有限公司转入人民币180万元，赤峰五甲万京置业有限公司为其出具了180万元的收据。4、赤峰五甲万京置业有限公司出具的《付款审批单》2份和被告为赤峰五甲万京置业有限公司出具的收据2枚，证明2014年8月18日和8月19日，被告分别收到赤峰五甲万京置业有限公司给付的2014年8月18日至2014年9月18日的借款利息6.3万元及2014年8月19日至2014年9月19日的借款利息1.26万元。5、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。被告对原告所举证据无异议。被告为支持其辩称主张提交了收据3枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间是房屋买卖关系，而不是借贷关系。根据原告陈述、被告答辩及双方的质证意见，本院对原被告所举证据综合认证如下：原告提交的5组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，且菅文燕收到了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息7.56万元，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信；对被告提交的3枚收据，因双方之间的真实意思表示为借贷，因此对其用以证明双方为房屋买卖合同关系的证明目的不予采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题，于2014年8月18和2014年8月19日分三次共向被告借款人民币180万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年8月18和2014年8月20日签订了合同编号为2013-0034836号、2013-0034837号、2013-0034838号、2013-0034844号、2013-0034845号、2013-0034846号和2013-0034852号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13号楼13-2-2-1401、13-2-2-1402、13-2-2-1403、13-2-2-1501、13-2-2-1502、13-2-2-1503、13-2-2-1601七套房屋出售给被告菅文燕，上述七套房屋总建筑面积为562.18平方米，房屋最低单价为每平方米3049.15元，最高单价为每平方米3284.72元，房屋总价款为180万元。被告菅文燕于2014年8月18日和2014年8月19日向赤峰五甲万京置业有限公司分别转入人民币98万元和82万元，由赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了98万元、52万元、30万元的收据各1枚，双方对上述房屋办理了网签手续。2014年8月18日和2014年8月19日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕签订了《商品房回购协议书》2份，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购；同时约定每月18日和19日分别向被告支付月利息6.3万元和1.26万元。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付2014年8月18日至2014年9月18日的利息6.3万元及2014年8月19日至2014年9月19日的利息1.26万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司签订的7份《内蒙古商品房买卖合同》和2份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息7.56万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告菅文燕的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币180万元，双方之间形成的是借贷关系。被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司签订的7份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，则赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告菅文燕为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司签订的7份《内蒙古商品房买卖合同》和2份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司签订的7份《内蒙古商品房买卖合同》和2份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签手续，原告要求被告菅文燕协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告菅文燕借款180万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告菅文燕的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告菅文燕与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月18和2014年8月20日签订的合同编号为2013-0034836号、2013-0034837号、2013-0034838号、2013-0034844号、2013-0034845号、2013-0034846号和2013-0034852号的《内蒙古商品房买卖合同》及2014年8月18和2014年8月19日签订的《商品房回购协议书》无效；由被告菅文燕于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告菅文燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 郝文杰代理审判员 张莹莹人民陪审员 丁玉芳二〇一五年九月十五日书 记 员 何茂欣 微信公众号“”