（2015）鄂硚口民三初字第000148号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-20
案件名称
钟音与肖本高房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市硚口区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟音,肖本高,武汉隆鼎机电工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国发票管理办法（2010年）》：第十九条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂硚口民三初字第000148号原告（反诉被告）：钟音，女，1977年12月10日出生，汉族，居民身份证住址：武汉市。委托代理人：钟莉，湖北松之盛律师事务所律师。委托代理人：罗超英，湖北松之盛律师事务所律师。被告：肖本高，男，1979年7月28日出生，汉族，居民身份证住址：武汉市。委托代理人：张国岭，湖北多能律师事务所律师。委托代理人：贺瑾玉，湖北多能律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉隆鼎机电工程有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡汉口花园三期14幢3单元1层1号房。法定代表人：肖本高，该公司经理。委托代理人：张国岭，湖北多能律师事务所律师。委托代理人：贺瑾玉，湖北多能律师事务所律师。原告钟音与被告肖本高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员任甜独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行审理。原告钟音，被告肖本高的委托代理人张国岭到庭参加诉讼。本院依原告钟音的申请依法追加武汉隆鼎机电工程有限公司为本案被告，被告武汉隆鼎机电工程有限公司提起反诉。本院于2015年8月26日公开开庭对两诉进行了合并审理，原告（反诉被告）钟音的委托代理人钟莉、罗超英，被告肖本高及武汉隆鼎机电工程有限公司（反诉原告）的委托代理人张国岭、贺瑾玉到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解三个月，依法在审理期限中予以扣除。本案现已审理终结。原告钟音诉称，2013年11月，原告将武汉市硚口区汉西新村保利香槟国际商铺6-1-S3出租给被告肖本高，租赁期限为8年，自2013年11月9日至2021年12月8日，前三年的租金为每月36934元；租金按季度支付，于每季开始前三个工作日支付。合同还约定，承租方拖欠房租达一个月，出租方有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付房屋，但被告租金付至2015年3月7日后未支付下季度租金，原告催促被告肖本高付款，遭到拒绝，并且被告以租金过高为由要求退还已支付的部分租金。原告于4月8日书面通知要求支付拖欠的房租，解除租赁合同，腾退房屋未果。故原告诉至本院，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退房屋；2.被告向原告支付租金110800元及违约金110800元；3.被告承担本案诉讼费。原告于2015年7月12日，将诉讼请求变更为：1.解除《房屋租赁合同》；2.两被告立即腾退诉争房屋；3.两被告共同向原告支付自2015年3月8日至腾退之日的租金；4.两被告共同向原告支付违约金110800元；5.诉讼费由两被告承担。2015年9月8日，原告向本院撤回第二项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为：要求两被告共同支付2015年3月9日至9月1日的租金212982.22元。原告钟音为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《武汉市商品房买卖合同》。拟证明房屋所有权人是叶耀盛。证据二、情况说明。拟证明房主叶耀盛授权原告处理出租诉争房屋事宜。证据三、《房屋租赁合同》。拟证明双方租赁关系。被告肖本高辩称，原告系与被告武汉隆鼎机电工程有限公司签订的租赁合同，实际使用商铺的也是武汉隆鼎机电工程有限公司，原告起诉主体错误，请求驳回。被告肖本高为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明肖本高不是本案适格被告。证据二、营业执照副本及组织机构代码证（复印件）。拟证明肖本高是武汉隆鼎机电工程有限公司法定代表人，是代表公司签订的租赁合同。证据三、视频。拟证明实际承租人是武汉隆鼎机电工程有限公司，一楼是展示厅，二楼是办公区。被告武汉隆鼎机电工程有限公司辩称，第一，被告同意解除合同，并腾退房屋。但是，未支付租金的原因系原告不向被告开具发票，损害被告利益，故被告不构成违约；如果原告开具租金发票，被告将立即支付租金。第二，在租赁期间，原告无故停电，租金价格比别家商铺高，请求法院对租金价格调低。第三，被告交纳了保证金，应该冲抵租金。另外，原告主张的违约金过高。被告武汉隆鼎机电工程有限公司未向本院提交证据。反诉原告武汉隆鼎机电工程有限公司诉称，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》后，反诉人依约支付租金，截止2015年3月7日，反诉人共支付租金554000元。但是，被反诉人却拒不开具税务发票，导致反诉人一直无法做账和报税，严重损害其合法权益。2015年3月8日起，反诉人表示必须开具税务发票，否则将不予支付租金，然而被反诉人仍未开具发票。被反诉人未履行法定义务，侵害反诉人的合法权益，故起诉要求被反诉人开具664810元的税务发票。在庭审中，反诉人变更其请求为：要求开具703471元的税务发票（已支付租金为554000元，2015年3月8日至2015年8月31日按120元／平方米计算，为149471元，合计703471元，如法院判决超出该金额部分，被反诉人也需开具发票。反诉被告钟音辩称，反诉人要求按照120元／㎡计算租金，不予认可，应按照合同约定的租金标准计算。根据合同约定，反诉人超过3个月没有支付租金，存在违约。另外，开具税务发票不必以一个具体民事诉讼请求提出，不是合同义务，属于行政诉讼的范畴。经庭审质证，对原告钟音提交的证据，被告肖本高的质证意见为：对证据一、二不予认可，对证据三的真实性予以认可。被告武汉隆鼎机电工程有限公司的质证意见为：对证据一、二、三的真实性无异议。对被告肖本高提交的证据，原告钟音的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议。被告武汉隆鼎机电工程有限公司表示无异议。经本院审核，对原告钟音及被告肖本高提交证据的真实性，本院予以采信。经审理查明，2013年11月1日，钟音（甲方）与武汉隆鼎机电工程有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将坐落于武汉市硚口区汉西新村保利香槟国际商铺6-1-S3出租给乙方作为商业使用；租赁期限为8年，自2013年11月9日至2021年12月8日，第一个月为免租期；前三年租金为36934元／月，租金三个月一付，提前三日支付。合同签订后，钟音将房屋交付承租人使用，武汉隆鼎机电工程有限公司支付保证金36900元。合同履行期间，武汉隆鼎机电工程有限公司支付租金至2015年3月8日为止，共计554000元。另查明，上述《房屋租赁合同》抬头处甲方为钟音，乙方为肖本高，该合同最后落款处乙方由肖本高签字，并加盖武汉隆鼎机电工程有限公司公章，同时租赁合同加盖武汉隆鼎机电工程有限公司骑缝章。肖本高为武汉隆鼎机电工程有限公司的法定代表人。在案件审理过程中，武汉隆鼎机电工程有限公司于2015年8月31日腾空商铺，与钟音于次日办理了房屋交接手续。本院认为，双方争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的承租方是谁？二、承租方未支付租金的行为是否构成违约？三、武汉隆鼎机电工程有限公司要求被告开具发票的请求是否属于民事诉讼范畴？第一，对于《房屋租赁合同》的承租方，原告主张为肖本高及武汉隆鼎机电工程有限公司。本院认为，因肖本高系武汉隆鼎机电工程有限公司的法定代表人，且租赁合同骑缝处加盖公司印章，合同落款处的承租方也加盖公司印章，租赁房屋由公司经营使用，租金由公司支付，故本院认为，肖本高签订《房屋租赁合同》系职务行为，合同相对方应为武汉隆鼎机电工程有限公司。第二，原告钟音与被告武汉隆鼎机电工程有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方租赁合同约定，承租方拖欠房租累计一个月以上，出租方有权解除合同，视同承租方违约并支付违约金，而武汉隆鼎机电工程有限公司仅支付租金至2015年3月8日，其未支付租金已超过一个月，原告钟音有权要求解除合同，且被告也当庭同意解除合同，并于2015年8月31日腾退房屋，故对原告钟音要求被告武汉隆鼎机电工程有限公司支付租金，解除合同、支付违约金的请求，本院予以支持，故武汉隆鼎机电工程有限公司应向钟音支付2015年3月9日至8月31日租金：36934元／月×5个月＋36934元／月÷31天×23天≈212072.65元。对武汉隆鼎机电工程有限公司主张保证金应抵扣租金的辩称理由，钟音在庭审中表示同意，本院对武汉隆鼎机电工程有限公司的这一辩称理由予以采纳。故抵扣保证金36900元后，武汉隆鼎机电工程有限公司实际应向钟音支付租金175172.65元。武汉隆鼎机电工程有限公司主张违约金过高，本院对违约金进行调整酌情确定违约金为10000元。钟音主张肖本高应对上述债务承担共同给付义务，无法律依据，本院不予支持。武汉隆鼎机电工程有限公司向钟音索要发票是其合法权利，但是其不得以此为由拒付租金。在房屋租赁合同法律关系中，出租人的主要合同义务就是提供符合条件的房屋供承租人使用，承租人的主要合同义务是按约定支付房租，开具租金发票并非出租人的主要合同义务。本案中，出租人已经依约履行了上述义务，承租人应按时支付租金，故武汉隆鼎机电工程有限公司以钟音未履行开具发票的义务作为拒付租金的抗辩理由不成立。另外，武汉隆鼎机电工程有限公司要求调低租金标准的请求，无法律依据，本院不予采纳。第三，对于武汉隆鼎机电工程有限公司是否有权要求钟音开具发票的问题，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案在双方对开具发票未作明确约定的情况下，出租人向承租人开具发票，是双方租赁关系中的附随义务，属于平等主体之间的权利义务关系，承租人就此主张权利，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，钟音主张本案不属于民事诉讼范围的理由不能成立。钟音应向武汉隆鼎机电工程有限公司开具房屋租金金额为554000元＋175172.65元=729172.65元的税务发票。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）钟音与被告（反诉原告）武汉隆鼎机电工程有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）武汉隆鼎机电工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付2015年3月9日至2015年8月31日租金175172.65元给原告（反诉被告）钟音。三、被告（反诉原告）武汉隆鼎机电工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）钟音违约金10000元。四、反诉被告钟音于本判决生效之日七日内向反诉原告武汉隆鼎机电工程有限公司开具房屋租金金额为729172.65元的税务发票。五、驳回原告（反诉被告）钟音的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取2562元，由被告武汉隆鼎机电工程有限公司负担（原告钟音已垫付，被告支付上述款项时一并支付）。反诉案件受理费减半后收取250元，由反诉被告钟音负担（此款由反诉原告垫付，钟音于本判决生效之日七日内支付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 任甜二〇一五年九月十五日书记员 王玥 来源：