（2015）青民三（民）初字第2383号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-03
案件名称
江苏新城物业服务有限公司上海分公司（以下简称“新城物业分公司”）与包蓓婷物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第2383号原告江苏新城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。负责人黄丽萍，总经理。委托代理人赵鹏，男，在江苏新城物业服务有限公司上海分公司工作。委托代理人刘雅静，女，在江苏新城物业服务有限公司上海分公司工作。被告包蓓婷，女，汉族，住上海市青浦区。原告江苏新城物业服务有限公司上海分公司（以下简称“新城物业分公司”）诉被告包蓓婷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后依法由审判员吴忠独任审判，并于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告新城物业分公司的委托代理人赵鹏、被告包蓓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城物业分公司诉称：被告所有的青浦区某房屋（建筑面积85.54平方米）属于新城忆华里小区，该小区由原告提供物业管理服务。根据前期物业服务合同，原告有权按建筑面积向被告收取人民币（以下币种均为人民币）2.8元／平方米／月的物业服务费，被告应当在本季的后10天内缴纳下季度的物业服务管理费（每次缴纳的具体时间）履行缴纳义务，逾期缴纳物业费的，按逾期金额每日千分之三支付滞纳金。被告于2012年11月开始至今未交物业费，经多次催缴无果。被告从2012年11月开始拖欠的物业费共计6，945.50元，逾期缴纳的违约金10，316.23元（计算至2015年4月10日），实际违约金数额以逾期金额日千分之三计算至实际缴纳日止。故请求判令：1、被告向原告支付自2012年11月至2015年3月间的物业费6，945.50元；2、判令被告向原告支付违约金10，316.23元；3、案件受理费由被告承担。审理中，原告表示将诉请中的违约金金额诉请调整至不低于物业费本金的10%（具体以法院判决为准）。被告包蓓婷辩称：被告不交物业费的理由：1、房屋漏水问题未及时修复；2、开发商和物业公司是一家，物业公司将被告的房屋尾款收走后，不及时修复被告房屋的漏水问题；3、房屋质量有问题；4、物业公司不发放物业费的催收单；5、物业服务态度差。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告包蓓婷系上海市青浦区某房屋（建筑面积85.54平方米）的权利人。2011年6月6日，原告新城物业分公司（乙方）与上海新城金郡房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定新城物业分公司接受委托对上海市青浦区新城忆华里小区范围内全部物业提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化的养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项。）；本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层按2.80元／平方米／月收取，多层（带电梯）3.2元／平方米／月收取；物业服务费用按季缴纳，业主应在本季的后10天交纳下季度的物业服务费履行交纳义务，逾期交纳的，按本金的每日千分之三收取违约金；合同为期2年，自2012年7月20日起至2014年7月19日止。合同还对其他内容进行了约定。2014年7月20日，双方又续签一份《前期物业服务合同》，合同对物业管理的范围、服务事项和收费标准等约定均未改变；合同有效期为该小区业委会成立并选骋物业企业签订物业服务合同前；若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同签订后，新城物业分公司依约为小区提供物业管理。但自2012年11月起，虽经原告催讨被告仍未缴纳物业服务费。以上事实，有原被告陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、住宅物业服务超标准收费备案受理表、管理公约承诺书、上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）、律师函、上海邮政微机专用单册等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。庭审中，被告提供了销售不动产统一发票、照片、开发商出具的维修方案及家庭居室装饰装修施工合同示范文本等证据，以证明由于房屋漏水等质量问题造成其无法装修入住的事实。原告质证意见为，销售不动产统一发票为开发商出具，与原告无关；照片无法反映拍摄时间、地点，即使房屋存在质量问题，被告也应向开发商主张，与本案无关，不构成其拒交物业费的理由；维修方案没有落款时间，无法证明原告的主张；房屋装修的时间是根据被告自己意愿来确定，也不是拒交物业费的法定和约定事由。本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务，原告履行了服务义务后有权向业主收取物业服务费，被告应按物业服务合同的约定支付相关物业服务费。原告的诉讼请求未违反物业服务合同约定和法律规定，故本院予以支持。被告逾期未交物业费，还应按合同约定支付相应的违约金。审理中，原告调整了违约金金额的诉请，本院根据本案的实际情况予以酌定。被告主张因房屋质量存在问题致其无法装修入住，可通过包括诉讼在内的正常途径予以解决，但不能拒交物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告包蓓婷应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏新城物业服务有限公司上海分公司自2012年11月至2015年3月止的物业服务费6，945.50元。二、被告包蓓婷应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏新城物业服务有限公司上海分公司违约金700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 忠二〇一五年九月十五日书记员 杨凤逸附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：