（2015）鄂武汉中民终字第01004号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-05

案件名称

高英与周曼、刘玲、瞿字英、邬丽华、武昌区房地产公司民主路房屋管理所、武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高英,周曼,刘玲,瞿字英,邬丽华,武昌区房地产公司民主路房屋管理所,武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第01004号上诉人（原审原告）：高英，女，1962年7月29日出生，汉族。委托代理人：袁志全、梅强，湖北匡济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周曼，女，1990年7月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：刘玲，女，1971年4月22日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：瞿字英，女，1965年3月5日出生，汉族。委托代理人：刘玲，身份同上。被上诉人（原审第三人）：邬丽华，女，1959年11月29日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）：武昌区房地产公司民主路房屋管理所，住所地武汉市武昌区民主路185号。法定代表人：孙辉，该房管所所长。委托代理人：李军、马家强，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼，住所地武汉市江夏区纸坊兴新街176号。负责人：赵涛，该公司经理。委托代理人：冯善满，该公司职工。上诉人高英因与被上诉人周曼、刘玲、瞿字英、邬丽华、武昌区房地产公司民主路房屋管理所（以下简称房管所）、武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼（以下简称百货大楼）房屋租赁合同纠纷一案，高英不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年4月，高英起诉至一审法院，请求判令：1、依法解除高英与周曼于2013年11月17日签订的《商铺租赁合同》；依法责令周曼立即返还武汉市武昌区民主路274号（新3**号）临街一楼商铺给高英；周曼支付房租77000元及相应利息（暂从2014年6月18日计算至2015年1月17日止，实际要求计算至返还房屋之日止，按同期银行贷款利率计算）；本案诉讼费用由周曼承担。2、依法解除高英与刘玲、瞿字英于2013年11月22日签订的《商铺租赁合同》；依法责令刘玲、瞿字英立即返还武汉市武昌区民主路274号（新3**号）临街一楼门面壹档加二楼整体给高英；刘玲、瞿字英支付房租21000元（暂从2014年10月22日计算至2015年1月21日止，实际要求计算至返还房屋之日止）；依法判令刘玲、瞿字英支付迟延支付房屋租金的滞纳金（违约金）37800元（标准为每延误10天按当年租赁费额的5%计算，暂从2014年10月22日计算至2015年1月21日止，实际要求计算至返还房屋之日止）；本案诉讼费用由刘玲、瞿字英承担。邬丽华请求一审法院判令：1、解除高英与邬丽华签订的三份房屋租赁合同及高英与周曼，高英与刘玲、瞿字英签订的房屋租赁合同；2、高英、周曼、刘玲、瞿字英立即腾退房屋；3、高英支付房屋占用费，从2014年8月至2015年5月的房租为11万元＋9.4万元，支付滞纳金5500元＋4700元（按欠缴租金的5%计算），直到房屋腾退时止；4、由高英、周曼承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：坐落于武汉市武昌区民主路274号（老号284号，新号304号）房屋，系武昌区房地产公司民主路房屋管理所（以下简称房管所）管理的公房，自建国后即由武昌县付食品公司承租。1985年9月29日，武昌县付食品公司与房管所签订协议书，对承租房屋进行改建。1989年5月10日，武昌县付食品公司武昌批发部与房管所签订非住宅租约，约定建筑面积共710.68平方米的房屋由该批发部承租，月租金1154.38元，后调整为每月3077.68元，每年另交纳协议租金5000元至8000元不等。2001年江夏区副食品公司组建成为武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼（以下简称百货大楼），原江夏区副食品公司的经营场所、人员及资产的管理全部划归百货大楼。2009年开始，邬丽华即与百货大楼建立了房屋租赁关系。承租武汉市武昌区民主路274号房屋后，邬丽华将门面房屋的大部分用于经营餐馆（名称为武昌区醉江居鲜鱼村），小部分由他人经营饺子馆。2011年5月20日，邬丽华与百货大楼签订租赁合同，约定百货大楼将武汉市武昌区民主路274号临街楼房第一层房屋租给邬丽华经营，营业面积约450平方米，租赁费为每年6万元，时间为三年，从2011年5月15日至2014年5月14日，分6次付清。合同还对有关费用负担、违约责任作了约定。2011年7月7日，高英向邬丽华交纳质量保证金（房屋）10万元，邬丽华出具收条。2011年8月18日，邬丽华与高英签订租赁合同，将武汉市武昌区民主路274号一楼门面1-2层房屋（邬丽华经营醉江居鲜鱼村��馆的部分）租赁给高英经营，约定租赁时间为5年，即2011年8月18日至2016年8月31日，年租赁费为6万元，每半年支付一次，房屋质量保证金10万元。高英比须按期缴纳租赁费，每延误十天，按当年租赁费额的5%加收滞纳金（不足十天不予以计算），时间长达三个月不缴，视为单方违约并终止合同。邬丽华交高英清单上所列物品及武汉市武昌区民主路274号一楼门面1-2层房屋内装修及所有物品归高英所有。合同还约定了其他事项及有关费用负担、违约责任，同时注明：附盘存清单一份，邬丽华将醉江居鲜鱼村茶馆（餐馆）转让交给高英，2011年8月18日之前的债权、债务全部由邬丽华承担，8月19日之后全部由高英承担。合同还对其他事项及有关费用的承担、违约责任等作了约定。合同附件清单上注明物品包括：方桌8个、圆桌4个、备餐柜4个、酒精炉26个、转盘7个、麻将机2台、��圆豪桌1个、长沙发1个、窗机1台、5匹空调1台、2匹空调1台、椅100把、6门冰柜1个、保温台1个、工作台3个、双腿炉子3个、菜架1个、洗碗水槽5个、干货架1个、大煤炉1个、吧台1个，营业执照、卫生许可证、税务证全套，发票购买本1个。高英陈述自己未使用该执照经营，另办理了营业执照，也经营餐饮，执照现已注销。自己装修用去60万元，但未提交证据，且高英在将房屋另行租给他人经营后，原装修均已拆除。2012年5月5日，邬丽华与百货大楼重新签订租赁合同，将租赁时间改为8年，从2012年5月5日至2020年5月4日止，将租赁期间总费用确定为568800元，即前三年为每年6万元，第四、五、六年为每年72000元，第七、八年为每年86400元。合同还对有关费用负担、违约责任作了约定。2012年5月9日，百货大楼出具证明一份，载明：我公司于2012年5月与邬丽华签订的房屋租赁合同��由于市场形势不好，加之邬丽华经营管理不善，特向我们提出转租的要求，我公司为了履行租赁条约，保证按时收到租金，避免造成不必要的经济损失，同意邬丽华进行转租的要求。2012年5月10日，邬丽华与高英重新签订租赁合同，亦将租赁时间改为8年，从2012年5月10日至2020年5月9日止，租赁费分16次付清，预付定金1万元，第一至三年每月租金7000元，年租金84000元，第四至六年为每月7560元，年租金90720元，第七、八年为每月8165元，年租金97980元。高英必须按期缴纳租赁费，每延误十天，按当年租赁费额的5%加收滞纳金，高英违约则终止合同。其他条款无变化。合同签订后，高英支付定金1万元。此后，高英将承租的门面一分为二，分别出租。2012年5月22日，高英与吕元松签订租赁合同，将武汉市武昌区民主路274号一楼一档门面加二楼整体租给吕元松经营，租赁时间��定为8年，从2012年7月22日至2020年7月21日，第一年至第三年每月租金7000元，第四年至第六年每月租金7420元，第七至八年每月租金7865元，吕元松必须按期缴纳租赁费给高英，否则每延误10天，按当年租赁费的5%加收滞纳金，吕元松违约则终止合同，吕元松可在租期内转让，合同还约定了费用交纳和违约责任等，邬丽华也在合同上签字。吕元松在承租房屋经营旅馆。此后，高英又与喻克超签订租赁合同，合同条款与吕元松订立的合同一致，仅将到期时间改为2020年5月9日，约定转让后的合同条款不变。据喻克超在（2013）鄂武昌民商初字第00084号案件中陈述，合同实际签订时间为2012年11月11日，喻克超是从龚美仙、刘小桃处转让得到的旅馆，旅馆是由吕元松进行装修的。2012年6月5日，高英与谢良延签订合同，将武汉市武昌区民主路274号一楼两档门面（门头宽6.1米）租给谢良��经营，租赁时间8年，第一年至第三年每月租金8000元，第四年至第六年每月租金8640元，第七至八年每月租金9331元，合同还约定了费用交纳和违约责任等。谢良延在承租房屋设立了个体经营的武汉市宏顺轮胎经营部。谢良延在（2013）鄂武昌民商初字第00084号案件中陈述，自己承租门面房屋时里面很破旧，后来自己投入资金进行了装修。2012年7月8日，得知高英转租情况的邬丽华在承租房屋张贴通知，以高英擅自将房屋转租谋利为由，要求与高英解除合同。2012年11月16日，高英向百货大楼邮寄领取提存款通知书，以邬丽华拒收租金为由，将租金42000元在武汉市硚信公证处办理提存，通知百货大楼领取提存款。2012年12月，邬丽华向一审法院递交起诉状，要求解除与高英签订的租赁合同，要求高英腾退房屋，支付房屋占用费及滞纳金并承担诉讼费用。一审法院进行诉前调��，在此期间，百货大楼向一审法院提交了“关于原武汉市江夏区副食品公司变名为武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼的情况说明”。因调解无果，一审法院于2013年1月28日立案，案号为（2013）鄂武昌民商初字第00084号，原告邬丽华、被告高英、第三人武昌区房地产公司民主路房屋管理所、百货大楼、谢良延、喻克超。在该案审理过程中，经一审法院主持调解，2013年4月3日，邬丽华、高英与百货大楼就武汉市武昌区民主路274号（新3**号）房屋租赁签订三方协议，约定：百货大楼与邬丽华于2012年5月5日签订的租赁合同、邬丽华与高英于2012年5月10日签订的租赁合同（转租）以及高英与谢良延于2012年签订的租赁合同、高英与喻克超签订的租赁合同均继续有效，各自履行各自合同权利义务至合同期满为止。从2013年4月10日起，高英每月应向邬丽华交纳的房屋租金由原合��约定的7000元调增至9400元。邬丽华承诺于2020年5月9日前退还高英的租房定金1万元，或冲抵最后一期的租金。如房屋承租经营人要求提前与高英解除租赁合同，高英可将本协议所涉房屋再转租或转让他人，但须通知邬丽华到现场研究决定，如不同意，须提出合理理由。百货大楼对邬丽华或高英对本协议所涉房屋实施的转租或续租的行为不予干涉。百货大楼与邬丽华在2012年5月5日就民主路274号（新3**号）临街房屋签订的房屋租赁合同只对邬丽华有效。百货大楼与高英概无关系，既无权利也无义务。同日，邬丽华向一审法院申请撤回起诉，一审法院作出（2013）鄂武昌民商初字第00084号民事裁定书，准许邬丽华撤回起诉。2013年11月22日，高英与刘玲、瞿字英签订租赁合同，将原由喻克超承租的旅馆部分租给刘玲、瞿字英经营，签订合同时邬丽华在场。重新签订的合同与高英、喻克超签订的合同条款一致，注明押金7000元，再次转让时房东退还，转让费含装修费。当日，高英出具收条，注明收到押金7000元，转让时退还。刘玲、瞿字英另提交喻克超出具的收条1份，载明：今收到刘玲、瞿字英白合园旅馆转让费47万元整（含2013年11月22号到2014年元月22号房租14000元）。2014年10月24日，刘玲注册个体经营的武汉市武昌区白合园商务旅店。因经营情况不佳，谢良延退出承租的房屋。2013年12月17日，高英与周曼签订商铺租赁合同，高英将武汉市武昌区民主路274号临街一楼建筑面积110平方米的房屋租给周曼经营，租赁期限自2013年12月17日至2015年12月17日，合同签订时周曼交付押金1.1万元，合同终止后，高英无息退还。租金每月1.1万元，每季度支付一次，周曼应提前10日支付下一阶段的租金。合同还对安全责任、装修与改建、违约责任等作了约定。合��签订后，周曼向高英交纳押金1.1万元。因经营状况不佳，周曼开设的酒吧于2014年夏天停业。未办理营业执照。2015年5月本案第一次开庭后，高英实际控制了周曼承租的房屋，但表示房屋内没有周曼所说的物品。根据邬丽华与高英签订的租赁合同及2013年4月3日三方协议，高英应每半年交纳一次租金，但高英实际是按季度向邬丽华交纳租金，即2014年8月10日高英就应向邬丽华交纳租金，但高英一直拖欠未交，邬丽华多次催要无果，要求收回房屋。2014年10月22日，刘玲、瞿字英应向高英交纳下一季度租金，因高英、邬丽华二人均要求刘玲、瞿字英向自己交纳，刘玲通过“110”报警，并将租金带到派出所参加调解，因调解无果，高英向一审法院分别递交起诉状，要求判如所请。一审法院组织各方当事人进行诉前调解，亦未达成协议，为避免三方当事人再次发生纠纷，一审法院在立案前通知刘玲、瞿字英将应交纳的租金开立账号单独存放，至2015年5月5日，刘玲、瞿字英已向该账号存入三个季度的租金63000元。在诉讼中，邬丽华提出独立请求，第一次开庭后，经一审法院释明，高英申请将诉刘玲、瞿字英房屋租赁合同纠纷一案并入本案审理，申请撤回（2015）鄂武昌民商初字第00453号案件的起诉，其他当事人均无异议，一审法院准许高英变更本案的诉讼请求，邬丽华也相应变更其独立请求。一审法院认为，本案争议的焦点包括：1、高英与邬丽华，高英、邬丽华与百货大楼签订的房屋租赁合同是否解除的问题；高英应支付的房屋租金及滞纳金；高英支付的保证金和押金是否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案诉争房屋系房管所管理的公房，房管所对承租人百货大楼的转租行为不持异议，而邬丽华在向百货大楼承租房屋后，经百货大楼同意，将房屋转租给高英，故2011年8月18日、2012年5月10日邬丽华与高英签订的租赁合同及2013年4月3日邬丽华、高英及百货大楼签订的三方合同均为有效。因高英未按时支付租金，邬丽华提出解除上述合同，百货大楼亦同意此项请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，高英称向邬丽华交纳租金，邬丽华拒收，故高英不构成违约，但高英未提交证据证明，对��丽华提出的解除合同并要求高英腾退房屋的请求，一审法院予以支持。邬丽华与高英签订的租赁合同终止履行，高英应将租赁房屋交还给邬丽华。在签订2012年5月10日房屋租赁合同时，邬丽华收取高英的合同定金1万元，在合同解除后，此款可退还高英或折抵租金，因高英尚欠租金未支付，故此款应折抵租金。高英自2014年8月10日开始拖欠下一季度租金28200元，按合同约定，至2015年5月10日高英又应支付下一季度租金，共计应支付一年租金。邬丽华要求高英将收取的全部租金（周曼每月11000元，合同约定租金每月9400元）支付给邬丽华的请求，因高英转租房屋系合同所允许的，故邬丽华的此项请求，部分支持。即高英应支付邬丽华租金112800元（9400元×12月），如2015年8月10日高英未腾退房屋，应按实际占用房屋的时间支付相应的使用费（按每月9400元）。租赁合同约定高英必须按期缴纳租赁费，每延误十天，按当年租赁费额的5%加收滞纳金，故高英应支付滞纳金5640元（112800元×5%）。高英提出向邬丽华交纳的10万元保证金应予返还的问题，上述10万元系高英、邬丽华于2011年8月18日签订的合同所载明的款项，合同约定为房屋质量保证金，但未约定该款可退还，在本案中邬丽华主张款项性质为转让费，高英主张为质量保证金，而在（2013）鄂武昌民商初字第00084号案件中邬丽华主张该款为保证金，高英主张为转让费，因当事人双方对该款项的性质约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，如该款为房屋质量保证金，则在合同终止时应退还，而2011年高��与邬丽华签订的合同中明确约定盘存清单上载明的物品归高英所有，从交易习惯分析，高英不可能无偿取得上述物品，从公平原则出发，确认10万元款项由邬丽华返还高英5万元。2、高英与周曼签订的房屋租赁合同是否解除的问题；周曼应支付的房屋租金及利息。根据邬丽华、高英与百货大楼签订的三方协议，高英在将房屋转租给周曼时，应通知邬丽华到场，该合同签订时邬丽华虽未到场，但邬丽华知情后也未提出反对意见，故高英与周曼于2013年12月17日签订的商铺租赁合同为有效合同，高英要求解除与周曼签订的商铺租赁合同，对此，周曼亦表示同意，故高英要求解除与周曼签订的商铺租赁合同的诉讼请求，予以支持。因周曼已实际腾退房屋，对高英的此项请求，不予支持，对周曼存放在租赁房屋内的物品，高英、邬丽华均表示不知下落，对此，周曼已表示不��究，故对此不作处理。周曼自2014年6月8日开始欠付租金，但高英已于2015年5月6日开庭后实际控制租赁房屋，故周曼应支付11个月的租金计121000元（11000元×11月）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，高英要求周曼支付利息的诉讼请求，予以支持。3、高英与刘玲、瞿字英签订的房屋租赁合同是否解除的问题；刘玲、瞿字英应支付的房屋租金及滞纳金。根据邬丽华、高英与百货大楼签订的三方协议，高英在将房屋转租给刘玲、瞿字英时，邬丽华到场，故高英与刘玲、瞿字英于2013年11月22日签订的租赁合同为有效合同，邬丽华要求解除高英与刘玲、瞿字英签订的租赁合同，因高英拖欠邬丽华租金，邬丽华与高英签订的房屋租赁合同应解除，故高英无权再将房屋出租给刘玲、瞿字英，邬丽华要求解除高英与刘玲、瞿字英签订的租赁合同的请求，予以支持。高英、刘玲、瞿字英应将租赁房屋交还给邬丽华。因高英与邬丽华发生矛盾，刘玲、瞿字英已将自2014年10月22日开始的租金按法院要求单独存入银行，故刘玲、瞿字英不存在违约行为，仅需将三个季度的租金63000元支付给高英即可，无需支付滞纳金。为减少损失，以刘玲、瞿字英交纳的押金7000元再折抵一个月租金，准许刘玲、瞿字英经营至2015年8月22日。因高英尚欠邬丽华租金，故邬丽华要求将63000元直接支付给其本人的主张，予以支持。4、损失赔偿问题。本案诉争的房屋，从百货大楼转租给邬丽华，月租金为5000元，邬丽华将其中大部分房屋再转租给高英，月租金达到9400元，而高英又将自己承租的房屋一分为二，各收取7000元及11000元��月租金，即月租金达到18000元。虽然百货大楼允许承租人转租，但如此高价的转租行为，必将给实际经营者带来巨大的经济负担，也导致本案所涉房屋在三年内多次发生纠纷，完全无法正常经营。对此，各转租人均负有一定责任。因刘玲、瞿字英在本案中未提出损失赔偿主张，对此本案不作处理。高英主张的装修费用60万元，因高英未提交证据证明装修的状况和费用组成，且高英所进行的装修在其将房屋转租给吕元松和谢良延时均已被拆除，同时，根据双方签订的合同约定，高英因经营需要对房屋进行装修及装饰，均由高英组织实施并承担费用。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形��别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中合同解除是因高英的违约行为造成的，故对高英的此项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城��房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、高英与邬丽华于2011年8月18日、2012年5月10日签订的租赁合同及高英与邬丽华、武汉市江夏区新兴商业有限公司百货大楼于2013年4月3日签订的协议书终止履行；二、高英与周曼于2013年11月17日签订的商铺租赁合同终止履行；三、高英与刘玲、瞿字英于2013年11月22日签订的租赁合同终止履行；四、高英应于2015年8月10日前腾退出武汉市武昌区民主路274号（新3**号）临街一楼房屋（周曼原承租使用的部分）；五、高英、刘玲、瞿字英应于2015年8月22日前腾退出武汉市武昌区民主路274号（新3**号）临街一楼门面一档加二楼整体的房屋；六、高英应于本判决生效之日起三日内向邬丽华支付房屋租金（从2014年8月10日至2015年8月9日为112800元，扣除押金1万元，为102800元，从2015年8月10日起，按每月9400元的标准，支付至房屋实际腾退时止），支付滞纳金5640元（112800元×5%）；七、邬丽华于本判决生效之日起三日内退还高英房屋质量保证金5万元；八、周曼应于本判决生效之日起三日内向高英支付租金110000元（应支付租金121000元，扣除押金11000元），并按人民银行规定的商业银行同期贷款利率支付利息（从2014年6月18日起，计算至本判决确定的给付之日止）；九、刘玲、瞿字英应于本判决生效之日起三日内向高英支付房屋租金63000元（应交纳70000元，扣除押金7000元，为63000元，从2015年8月22日起，按每月9400元的标准，支付至房屋实际腾退时止）；上述第六、七、九项合并执行，刘玲、瞿字英直接将房屋租金63000元交付邬丽华，差额部分由高英与邬丽华直接结算。十、驳回高英的其他诉讼请求。十一、驳回邬��华的其他诉讼请求。本案案件受理费10868元，减半收取5434元，由高英负担2174元，由周曼负担2174元，由邬丽华负担1086元（此款高英已垫付2404元，邬丽华已垫付3030元，由周曼于本判决生效之日起三日内向高英支付230元，向邬丽华支付1944元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人高英不服一审判决，向本院提起上诉称：（1）一审法院对于高英是否违约及10万元保证金的性质等事实认定不清。高英不存在违约的行为，如租赁合同无法继续履行，10万元房屋质量保证金应全额退还；（2）一审法院在案件审理前后存在不合理的干预高英正常经营活动的行为，导致损失的进一步扩大。故请求二审法院判令：1、撤销一审判决第一、四、五、六、七项��并依法改判；2、被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人刘玲、瞿字英、邬丽华、房管所、百货大楼均答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人周曼未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。在二审审理中，上诉人高英向本院提交高英与邬丽华录音的文字材料一份，拟证明高英与邬丽华于2012年5月10日签订的租赁合同上百货大楼的公章，是邬丽华以百货大楼的名义加盖的；10万元是押金，不租房屋是可以退还的。经质证，邬丽华对该证据的真实性有异议，认为是虚假的；10万元的质量保证金是转让费不是押金。刘玲、瞿字英认为该证据与其无关，不发表质证意见。房管所、百货大楼均认为该证据真实性无法核实且与其无关。本院认为：对于高英提交的该证据，因邬丽华不予认可，且仅凭该份证据不能达到其所要证明的目的，本��不予采信。经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案诉争房屋系房管所管理的公房，房管所对承租人百货大楼的转租行为不持异议，而邬丽华在向百货大楼承租房屋后，经百货大楼同意，将房屋转租给高英，故2011年8月18日、2012年5月10日邬丽华与高英签订的租赁合同及2013年4月3日邬丽华、高英及百货大楼签订的三方合同均为有效。因高英未按时支付租金，邬丽华提出解除上述合同，百货大楼亦同意此项请求。现高英因未能按时支付租金已构成违约，一审法院判决邬丽华与高英签订的租赁合同终止履行并无不当。关于高英提出邬丽华应退还10万元房屋质量保证金的上诉理由。高英、邬丽华于2011年8月18日签订的合同虽约定了房屋质量保证金10万元，但未约定该款可退还，在本案中邬丽华在一、二审均主张该款项性质为转让费，高英主张为质量保证金，而在一审法院（2013）鄂武昌民商初字第00084号案件中邬丽华主张该款为保证金，高英主张为转让费，因双方当事人对该款项的性质约定不明确，一审法院鉴于本案的实际情况，依据公平原则，酌定10万元款项由邬丽华返还高英5万元并无不妥。高英的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在二审审理中，高英申请对其与邬丽华于2012年5月10日签订的合同中百货大楼公章的真实性进行鉴定。在本案审理中，百货大楼对其公章的真实性不提异议，其认可与邬丽华的租赁关系，且高英的鉴定申请与本案亦无关联性，故对高英提出的鉴定申请，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10868元��由高英负担。本判决为终审判决。审判长　　李斌成审判员　　叶玉宝审判员　　张　红二〇一五年九月十五日书记员　　张　博关注公众号“”