（2015）鄂民二终字第00133号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-04-30
案件名称
武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会与武汉市鲁班房地产开发有限责任公司、武汉三和广宇房地产开发集团有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会,武汉市鲁班房地产开发有限责任公司,武汉三和广宇房地产开发集团有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂民二终字第00133号上诉人（原审原告）：武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会。住所地：湖北省武汉市江岸区建设新村特*号。代表人：焦木清，该村委会主任。委托代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。委托代理人：叶志美，湖北江浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市鲁班房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省武汉市硚口区利北二村*栋****号。法定代表人：熊长寿，该公司总经理。委托代理人：徐立波，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉三和广宇房地产开发集团有限公司。住所地：湖北省武汉市蔡甸区张家湾街柏林庄。法定代表人：闵畅，该公司董事长。委托代理人：李尚银，湖北法正联合律师事务所律师。上诉人武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会（以下简称黑泥湖村委会）因与被上诉人武汉市鲁班房地产开发有限责任公司（以下简称鲁班公司）、武汉三和广宇房地产开发集团有限公司（以下简称三和公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙刚担任审判长，代理审判员王赫、牛卓参加评议的合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人黑泥湖村委会的委托代理人俞冰原，被上诉人鲁班公司的委托代理人徐立波、徐静怡，三和公司的委托代理人李尚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑泥湖村委会原审时诉称：2004年，依武汉市人民政府关于“征十留一”的政策，黑泥湖村委会从武汉市国土资源局取得位于武汉市江岸区后湖黑泥湖村出租性质的商服用地4818.82平方米，并经批准在该地块上建设7720平方米的商业服务建筑。因资金短缺，黑泥湖村委会于2007年3月18日与鲁班公司签订《合同》约定，黑泥湖村委会提供项目建设土地，鲁班公司出资建设，合作项目名称为“银湖湾”。合作项目建成后，鲁班公司将使用面积3000平方米的商业用房交付给黑泥湖村委会，并办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，以及承担全部办证费用。合同签订后，为便于合作项目的开展，黑泥湖村委会于2007年6月21日将上述土地变更至鲁班公司名下。2011年1月11日，鲁班公司取得合作开发项目编号为武房开售（2011）40号的预售许可证后，虽经黑泥湖村委会多次催促，但其均以各种理由拖延办理约定房产转移登记的手续。2013年，鲁班公司将该3000平方米的商业用房出售给三和公司，并进行了预售备案登记。但依鲁班公司于2011年6月23日与三和公司间《项目合作协议书》的约定，合作开发项目利润分配方案中并不涉及黑泥湖村委会应得的房产，故鲁班公司与三和公司恶意串通，损害了黑泥湖村委会的合法利益。请求法院判令：1、鲁班公司与三和公司签订的“银湖湾”项目3494.18平方米商业用房买卖合同无效；2、鲁班公司向黑泥湖村委会交付“银湖湾”项目建筑面积3494.18平方米的商业用房，并办理该房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；3、鲁班公司按3000平方米每月每平方米100元，支付自2010年1月1日起至将上述房产办理到黑泥湖村委会名下之日止的租金；4、本案诉讼费用由鲁班公司、三和公司承担。庭审中，经原审法院释明黑泥湖村委会与鲁班公司间所签订2007年3月18日《合同》的性质为土地使用权转让合同，并征询黑泥湖村委会是否变更其诉讼请求后，黑泥湖村委会明确答复，对其诉讼请求不予变更。原审法院查明：2004年3月30日，武汉市国土资源管理局（出让人）与黑泥湖村委会（受让人）签订一份编号为WCZ-20040-12号《国有土地使用权出让合同》。合同约定，出让人将位于武汉市江岸区后湖乡黑泥湖村，宗地编号为A01180003，总面积为7200平方米中的4818.82平方米的土地出让给受让人。土地使用权出让年限为40年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合主体物性质为商服、容积率为1.6以内、建筑面积在7720平方米以内、建筑密度为35%、限高20米、绿地比率30%等条件。该合同经签约双方签章确认。2007年3月18日，黑泥湖村委会（甲方）与鲁班公司（乙方）签订一份《合同》。合同的主要内容为，2001年，武汉市人民政府征用甲方土地，并按“征十留一”的政策，留给甲方发展第二产业的用地（以下简称项目）。2004年，甲方办理了该项目的《国有土地使用权》，证号为武国用（2004）第1025号。后因甲方资金等原因，该项目至今未实施建设。现双方协商，达成如下协议：一、项目概况。该项目位于武汉市江岸区后湖乡，《国有土地权证》批准的土地用途为商业服务用地，使用面积4818.82平方米，使用权类型为出让。二、该项目由甲方提供土地，乙方出资建设。规划设计、报建、竣工验收等各项手续以及开发、建设、销售等各项工作均由乙方负责，期间所有费用全部由乙方承担，甲方配合乙方办理有关手续，不承担任何费用。三、该项目建成后，乙方将其中3000平方米的商业用房交付给甲方（以一、二层为主，该3000平方米不包括楼梯、电梯、公共走道、消防走道，属净使用面积），并负责将相应的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理至甲方或甲方指定公司名下，并承担办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的所有费用，其余房屋产权归乙方所有。四、其他约定……3、乙方应于2009年8月30日前将办理完竣工验收手续的3000平方米商业用房交付给甲方，并于同年12月30日前将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理至甲方或甲方指定公司名下。如逾期，乙方按周边商业用房最高租金标准补偿给甲方。4、产权为甲方所有的3000平方米商业用房，由甲方安排使用，所有权益均为甲方所有，与乙方无关。产权为乙方所有的其余房屋，所有权益均为乙方所有，与甲方无关。5、乙方保证交付给甲方3000平方米的商业用房是独立物业，单独的水、电表及排水系统，专用的通道。甲方的3000平方米商业用房的物业由甲方自行管理，乙方及物业公司不得向甲方收取物业管理费。6、如该项目因开发建设和销售等原因，采取将《国有土地使用权证》办理至乙方名下的方式实施，则甲方配合乙方办理土地过户手续。《国有土地使用权证》办理至乙方名下后，乙方不得将该项目土地用于抵押、转让，并不得与第三方签订有损甲方利益的任何协议等文件。该项目开发建设和销售期间，乙方公司无论发生何种变故，均应确保配合该项目正常进行。7、乙方对该项目的经营、管理和损益承担责任，对该项目质量、安全、销售、保修、债权和债务等开发全过程工作承担责任，如开发过程中发生质量、安全事故及经济纠纷中的所有责任由乙方承担。因上述原因对甲方造成伤害的，甲方有权要求乙方赔偿甲方一切损失等。五、违约责任。1、如甲方未按本合同约定履行应尽的责任，则甲方构成违约，造成乙方的全部损失由甲方赔偿，并按乙方损失总金额的30%向乙方支付违约金。2、如乙方未按本合同约定履行应尽的责任，则乙方构成违约，造成甲方的全部损失由乙方赔偿，并按甲方损失总金额的30%向甲方支付违约金。3、本合同仅只约束甲乙双方。乙方必须保证在办理建设、规划等建设手续过程中，不得将甲方的土地与任何第三方联建、合作、转让等行为。如发生甲方的土地在建设、规划过程中有任何第三方参与，甲方有权终止本合同，收回土地，不予返还乙方200万元保证金，并由乙方赔偿给甲方造成的全部经济损失等。该合同经签约双方分别签章确认后，鲁班公司与黑泥湖村委会于同年4月18日签订一份《土地转让协议书》约定，黑泥湖村委会将土地证号为武国用（2004）第10**号，面积为4818.82平方米的土地转让给鲁班公司，转让价格为418万元。该协议经签约双方签章确认后次日，鲁班公司向黑泥湖村委会出具一份《承诺书》载明：2007年4月18日《土地转让协议书》只是为在市土地交易中心办理土地使用权转让手续所用，不作为双方正式协议。协议中双方约定的土地转让价418万元，只是为减少转让手续办理过程中的各项税费缴纳，不作为真实的土地转让补偿款。鲁班公司将该承诺书盖章后交黑泥湖村委会留存。2007年6月21日，鲁班公司（乙方）与武汉市土地交易中心（甲方）签订一份《国有土地使用权成交确认书》约定，乙方在土地市场以公开方式取得黑泥湖村委会使用的位于江岸区后湖乡黑泥湖村的出让国有土地使用权，土地证号为武国用（2004）第10**号，成交土地面积4818.82平方米，合计约7.22亩（以实测面积为准），成交价款总额为944.01万元。乙方取得该出让国有土地使用权后，该宗土地的用途为商服用地，土地使用年限至2044年3月29日止。地块成交后，乙方凭成交确认书及有关资料到武汉市国土资源管理局办理国有土地使用权变更登记手续。自乙方办理完毕土地使用权变更登记手续之日起，由乙方承担原《国有土地使用权出让合同》（WCZ-20040-12号）所载的相应权利和义务等。该确认书经当事双方签章确认后次日，黑泥湖村委会（甲方）与鲁班公司（乙方）签订一份《土地转让协议书》。协议的主要内容为，为提升土地的使用价值，甲乙双方经协商，就土地转让事宜达成如下协议：一、宗地状况。该宗地位于甲方所在地，土地证号为武国用（2004）第10**号，面积4818.82平方米，土地地面上无任何附属物，具备开发条件。二、甲方自愿转让，乙方自愿接受。甲方保证该宗地未办理任何抵押、查封及他项权证。乙方保证将此土地用于综合开发，不另作他途，否则一切后果及法律责任由乙方承担。三、转让价格为人民币944.01万元。四：转让手续的办理及费用的承担。甲方提供办理相关手续所必需的所有材料，并积极做好配合工作。乙方到市政府各有关职能部门具体办理转让一切手续，并承担所有费用等。该协议经签约双方签章确认。同年10月10日，鲁班公司出具一份《委托书》称：现全权委托周志安负责处理黑泥湖村土地（4818平方米）的开发、建筑、商品销售等事宜，行使法人权利，并对外签订有关合同，同时承担其法律、经济责任。2010年11月29日，武汉市国土资源和规划管理局向鲁班公司颁发编号为武国用（2010）第584号《土地使用权证》。该证记载土地使用权面积为4818.82平方米，土地使用权类型为出让，用途为城镇住宅兼商务金融用地、科教用地等。2011年6月23日、27日和同年7月6日、8日，鲁班公司向三和公司共出具四份《付款委托书》，要求三和公司将其所借的3000万元中的1200万元、1100万元、200万元、500万元分别支付给武汉市武昌区非凡日用品咨询服务部、湖北君信房地产开发有限公司、武汉恒温源地产代理有限公司及刘绘滨。三和公司在收到鲁班公司前述四份《付款委托书》当日，以银行电汇方式和委托武汉风驰置业发展有限公司、武汉陵园管理有限公司付款方式，向鲁班公司指令的收款单位共计汇款3000万元。嗣后，三和公司与鲁班公司于2011年7月23日签订一份《借款协议》约定，鲁班公司向三和公司借款3000万元，借款利率为年息20%，自每笔款项出借之日起算，还款期限为2011年11月10日。如鲁班公司在借款期限届满之日未偿还借款本息32306432元，则鲁班公司以其开发的银湖湾楼盘一至三层商铺，面积4060.47平方米作价3000万元出售给三和公司，三和公司有权用上述借款本息冲抵其应付的购房款，冲抵后剩余借款本金2306432元，由鲁班公司于2012年8月1日前还清等。因鲁班公司未能如期偿还该笔借款，三和公司（甲方）与鲁班公司（乙方）于同年11月12日签订一份《补充协议》约定，一、借款本息合计金额从2011年6月23日至2011年7月8日，甲方分四次向乙方出借资金3000万元，借款利息为年息20%。从甲方每笔款项借出之日起算。截至2011年11月10日前，乙方应向甲方支付借款本息合计32306432元。二、还款办法：鉴于乙方无法还清上述借款本息，乙方按此前约定在本协议签订之日起三日内将其开发的银湖湾楼盘一到三层商铺（面积4060.47平方米）作价3000万元卖给甲方，甲乙双方签订正式的商品房买卖合同并进行备案。冲抵后剩余借款本金2306432元由乙方在2012年8月1日前向甲方付清，该部分借款本金按年息20%计息，从签订本协议之日起算等。上述《借款协议》及《补充协议》经签约双方分别签章后，三和公司与鲁班公司于2011年11月14日、15日分别签订了十一份《武汉市商品房买卖合同》，并在相关房地部门进行了备案登记。该十一份合同所载明的主要内容为：鲁班公司在位于江岸区后湖乡黑泥湖村，面积为4818.82平方米，规划用途为住宅的土地上所投资建设的银湖湾商品房，已取得编号为武房开预售（2011）440号《武汉市商品房预售许可证》，三和公司向其购买该项目中的第A幢1层105-109号、第A幢2层201号、第A幢3层301号、第B幢1层101-103、301号共十一套商品房，建筑总面积为3802.44平方米，房屋每平方米单价分别为9557.36元、9938元、10225元、10800元、11373元、5917元、7927元。付款方式为以鲁班公司的上述该房产分别抵偿其尚欠三和公司的借款432853元、1088310元、1049155元、937153元、969739元、531496元、2979828元、2144493元、3460262元、12160731元、4245980元，总计抵款金额为3000万元。2013年5月10日，武汉仲裁委员会针对三和公司与鲁班公司间的房屋买卖合同纠纷一案作出（2013）武仲裁字第0000449号《裁决书》。该裁决书认定，三和公司与鲁班公司就其间买卖位于江岸区后湖乡黑泥湖村银湖湾A幢1层105号房屋所签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，并由鲁班公司向三和公司交付该合同约定的商品房，承担逾期交房违约金3895.6元。原鲁班公司员工周志安证实，其在涉案项目完成后，为销售已建好的房屋，在未告知三和公司该项目开发真实情况的前提下，曾伪造一份主要内容为三和公司与鲁班公司以股权转让方式进行合作开发涉案项目，并保留黑泥湖村委会对讼争房产分配份额的2011年6月23日《项目合作协议书》后，交于黑泥湖村委会留存。对于该份协议，经鲁班公司的法定代表人熊长寿证实，其从未见过，也不清楚该协议的具体内容。同时，作为武汉风驰置业有限公司的员工肖飞证实，虽然武汉风驰置业有限公司的法定代表人闵池与三和公司的法定代表人闵畅是亲戚关系，但两人均未委托其与鲁班公司签订该协议，其协议中肖飞的签名也并非由他本人所写。另外，黑泥湖村委会主任焦木清证实，周志安从未向其告知鲁班公司以涉案房产抵偿三和公司欠款事宜。对此，周志安亦在其证词中表示2011年6月23日《项目合作协议书》中肖飞的签名并不是由肖飞本人所签，且周志安也未向黑泥湖村委会告知鲁班公司对涉案房产的处置情况。庭审中，鲁班公司单方陈述其已向黑泥湖村委会支付了土地使用权转让款944.01万元，但却未能提交支付该款的银行凭证，而黑泥湖村委会对鲁班公司所述的付款事实予以了否认。鲁班公司于2004年4月5日设立，注册资本金为1000万元，经营范围系房地产开发、商品房销售、物业管理。公司法定代表人于2011年6月23日由周家金变更为熊长寿。该公司成立时的股东为汤玉兰持股51%，汤志明持股49%，后公司股东经多次股权转让，其变更情况为：2005年12月20日，公司股东为段传发持股49%，洪利珍持股51%；2009年3月25日，公司股东为段传松持股51%，周家金持股49%；2010年10月20日，公司股东为李威持股46%，徐祖旺持股54%；2011年4月25日，公司股东为李威持股46%，徐志明持股54%；2011年6月23日，公司股东为黄杰持股10%，刘绘缤持股30%，熊长寿持股11%，闵畅持股49%；2011年7月11日以后，该公司股东为黄杰持股10%，刘绘缤持股27%，熊长寿持股11%，闵畅持股52%。三和公司于1998年7月2日设立，注册资本金为10000万元，经营范围系房地产开发、商品房销售、可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目、建筑装饰工程设计施工等。公司法定代表人于2002年11月20日由肖龙加变更为闵畅。该公司股东的变更情况为：2002年11月20日，公司股东为闵畅持股62.5%，龙乐焕持股18.75%，姚志青持股18.75%；2004年4月1日，公司股东由龙乐焕持股12.64%，闵畅持股79.72%，姚志青持股7.64%，经股权转让变更为高德才持股15%，闵畅持股55%，龙乐焕持股15%，姚志青持股15%；2004年9月23日以后，该公司的股东为闵畅持股55%，闵池持股35%，闵维持股55%。原审法院归纳本案各方当事人争议焦点为：一、2007年3月18日《合同》的性质与效力；二、三和公司与鲁班公司间的房屋买卖合同能否被依法撤销；三、各方当事人民事责任的认定。原审法院分析评判如下：关于焦点一，从2007年3月18日《合同》所约定的内容可知，黑泥湖村委会与鲁班公司合作开发房地产项目，是以一方提供土地，另一方提供资金，并按一定份额分配已建成的房屋所有权及该房屋项下的土地使用权。供地方概不承担该项目开发中的任何经济责任，且无论开发结果是否盈利，出资方需保证供地方所应取得固定数量的房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，2007年3月18日《合同》的性质应为土地使用权转让合同。鉴于黑泥湖村委会在签订该合同前，即以出让方式取得了涉案土地使用权，并在合同签订后依约履行了土地使用权的流转程序。故该份合同系当事双方真实意思表示，内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效。因合同双方在办理土地使用权流转手续的过程中，又以签署2007年6月22日《土地使用权转让协议书》的形式，变更2007年3月18日《合同》所约定以供地方收取固定数量房屋作为支付转让土地使用权对价的这种付款方式为现金支付方式，致使2007年3月18日《合同》在内容上发生了实质性重大变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，2007年6月22日《土地使用权转让协议书》作为黑泥湖村委会与鲁班公司间为改变原定支付方式所形成的新合意，系各方当事人的真实意思表示，协议内容亦未违反我国法律强制性规定，应认定为有效，并对当事双方均产生法律上的约束力。黑泥湖村委会应依据该协议向鲁班公司主张权利。但在原审法院释明合作双方间真实的法律属性后，黑泥湖村委会仍坚持以原合同项下所约定的权利义务，要求鲁班公司交付涉案房屋，办理相关权属证书，并承担相应租金的诉请，因不符合转让双方重新拟定的2007年6月22日《土地使用权转让协议书》之表达内容，原审法院不予支持。至于黑泥湖村委会认为2007年3月18日《合同》的性质系联合建房合同的观点，因享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，其间所签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，故原审法院对其该项观点亦不予支持。关于焦点二，黑泥湖村委会主张撤销三和公司与鲁班公司间房屋买卖合同的问题。因涉案土地使用权已发生流转，且开发建设的房屋已实际落成，鲁班公司取得该宗土地使用权已成事实，故鲁班公司作为涉案项目的唯一开发主体和法律意义上讼争土地使用权的唯一持有人，以及唯一的商品房原始取得人，其有权自主决定对外销售涉案房屋的民事主体，他方无权就其合法的商事行为予以干涉。且因黑泥湖村委会与鲁班公司间以2007年6月22日《土地使用权转让协议书》取代了2007年3月18日《合同》所约定的支付土地使用权对价的付款方式后，黑泥湖村委会即已丧失了其应在原合同中所享有的权利。再者，就黑泥湖村委会主张撤销三和公司与鲁班公司间房屋买卖合同的诉请而言，系以买卖双方存在恶意串通为由而提出的该项主张，然让其有理由相信两公司间存有恶意串通的证据2011年6月23日《项目合作协议书》，既不符合组成证据的法定条件，又同时被伪造该证据的鲁班公司员工周志安证实为虚假，从而致使其笃定的串通缘由缺乏事实支撑。且即便该虚假协议所载明的两公司股东间股权转让的事实客观存在，但并不能由此断定该虚假协议即为两公司股东间进行股权转让的蓝本，从而揣测其间具有合谋串通的恶意行径。另外，三和公司与鲁班公司间的股东虽有交集，但黑泥湖村委会却无实质证据印证两公司间存在人格混同。据此，黑泥湖村委会的该项主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会的诉讼请求。案件受理费241800元，财产保全费5000元，由武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会负担。黑泥湖村委会不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、黑泥湖村委会与鲁班公司签订《合同》，双方形成合作建房关系，而非原审法院认定的土地使用权转让。二、合作建房《合同》未变更为《土地转让协议书》，鲁班公司在《承诺书》中明确表示《土地转让协议书》仅为办理手续使用，不作为双方之间的权利义务约定。三、鲁班公司与三和公司恶意串通侵占应属于黑泥湖村委会的财产（“银湖湾”项目3000平方米的商业用房）的行为无效。2011年6月22日开始，三和公司通过项目合作及股权转让方式实际控制了鲁班公司，三和公司控股股东闵畅持有鲁班公司52%的股权，系鲁班公司控股股东。三和公司与鲁班公司为达到侵占目的，恶意串通、虚构借款事实，编造《借款协议》及《补充协议》、《商品房买卖合同》，将3000平方米商业用房抵偿虚构的债务，故意将虚构的《商品房买卖合同》向武汉市仲裁委员会提出仲裁的行为无效。请求判令：1、撤销原判；2、支持黑泥湖村委会的全部诉讼请求；3、本案诉讼费由鲁班公司、三和公司负担。鲁班公司答辩称：黑泥湖村委会的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。三和公司答辩称：原审判决认定事实清楚，黑泥湖村委会与鲁班公司不是合作建房，而是土地使用权转让，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：黑泥湖村委会与鲁班公司于2007年3月18日签订的《合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同。关于合同性质，《合同》约定，黑泥湖村委会提供土地，鲁班公司出资建设，黑泥湖村委会不承担任何费用，鲁班公司负责从规划设计到销售等各项工作及所有费用，项目建成后，鲁班公司将3000平方米的商业用房交付给黑泥湖村委会，并负责办证及负担办证费用。该约定表明，黑泥湖村委会作为土地使用权提供方，不承担经营风险，只收取固定利益，原审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，确定《合同》性质为土地使用权转让合同并无不当。为实现合同目的，《合同》约定，如因项目开发建设和销售等原因，采取将国有土地使用权证办理到鲁班公司名下的方式实施，则黑泥湖村委会配合鲁班公司办理土地过户手续。为此，2007年4月18日，黑泥湖村委会与鲁班公司签订《土地转让协议书》，约定将黑泥湖村委会4818.82平方米土地使用权转让给鲁班公司，鲁班公司于同日向黑泥湖村委会出具《承诺书》声明《土地转让协议书》仅为在土地交易中心办理土地使用权转让手续之用，不作为双方正式协议，协议所约定的418万元转让价款也不作为真实的土地转让补偿款。《土地转让协议书》及《承诺书》符合上述《合同》关于土地使用权转让的约定，故并非对《合同》双方原设定权利义务的重新约定，而系对《合同》约定相关条款的履行。因土地使用权的交易需通过武汉市土地交易中心办理，鲁班公司与武汉市土地交易中心于2007年6月21日签订《国有土地使用权成交确认书》的次日，黑泥湖村委会与鲁班公司又签订一份《土地转让协议书》，约定转让价款944.01万元。虽然鲁班公司称已向黑泥湖村委会支付944.01万元，但在一、二审中均未能提交支付的证据，结合上述事实，应确定两份《土地转让协议书》均系为实现《合同》合作目的先将土地使用权转让至鲁班公司名下的履行行为，而非对《合同》权利义务条款的修订和变更，原审法院关于2007年6月22日《土地转让协议书》是黑泥湖村委会与鲁班公司改变原支付方式所形成的新合意的认定，缺乏事实依据，本院予以纠正。关于鲁班公司与三和公司于2011年11月14日至15日签订的11份《武汉市商品房买卖合同》的效力问题。黑泥湖村委会认为鲁班公司与三和公司当时的控股股东均为闵畅，两公司恶意串通，虚构鲁班公司对三和公司的借款债务，将应交付给黑泥湖村委会的房屋以签订房屋买卖合同方式抵偿虚构债务，该11份合同应为无效。本院认为，鲁班公司向三和公司借款3000万元，有《借款协议》、《补充协议》及付款凭证等证据证明，二审庭审期间，黑泥湖村委会对原审判决查明的事实表示无异议，故黑泥湖村委会称鲁班公司与三和公司虚构借款债务的上诉理由不能成立。关于黑泥湖村委会主张鲁班公司与三和公司恶意串通的问题。虽然在2011年6月23日三和公司的控股股东闵畅成为持有鲁班公司49%股权的股东，此事实尚不足以推定三和公司在2011年7月23日签订《借款协议》及后续以房抵债协议时已知悉黑泥湖村委会与鲁班公司签订的《合同》及其内容。故黑泥湖村委会无充分证据证明鲁班公司与三和公司有恶意串通损害黑泥湖村委会合同权利的行为，原审法院驳回黑泥湖村委会请求确认11份《武汉市商品房买卖合同》无效的诉讼请求并无不当。关于鲁班公司是否应依《合同》向黑泥湖村委会交付房屋及办理房屋所有权证和土地使用权证的问题。黑泥湖村委会与鲁班公司于2007年3月18日签订《合同》，合同成立及生效在先，时间早于鲁班公司与三和公司签订《借款协议》4年多，且黑泥湖村委会用于出资的4818.82平方米土地使用权已于2010年11月29日办理至鲁班公司名下，黑泥湖村委会已履行《合同》项下全部义务。但鲁班公司在尚未履行向黑泥湖村委会交房义务的情况下，与三和公司签订《借款协议》、《补充协议》、以房抵偿3000万元借款本息的11份《武汉市商品房买卖合同》，并在三和公司对其中一套房屋买卖合同提起的仲裁中称“鲁班公司因为各种内外原因暂时停工，问题解决后，会尽快复工、交房”，未向仲裁机构提及同一房屋标的分别存在不同合同项下对不同主体即黑泥湖村委会和三和公司的交房义务，并拟应将交付给黑泥湖村委会的房屋交付给三和公司，违约意图明显，其逾期未交房及办证的行为构成违约。因鲁班公司与三和公司之间的《借款合同》及后续以房抵债协议成立并履行在后，鲁班公司应先履行与黑泥湖村委会之间《合同》项下的交房及办证义务，即鲁班公司应将3000平方米的商业用房交付给黑泥湖村委会（以一、二层为主，该3000平方米不包括楼梯、电梯、公共走道、消防走道，属净使用面积），并将房屋所有权证和国有土地使用权证办理至黑泥湖村委会名下。关于黑泥湖村委会主张的租金。《合同》约定，鲁班公司应于2009年12月30日前将将房屋所有权证和国有土地使用权证办理至黑泥湖村委会名下，逾期按周边商业用房最高租金标准补偿，该租金的约定实为违约责任的约定。《合同》同时约定，如鲁班公司未按约履行应尽责任，应赔偿将房屋所有权证和国有土地使用权证办理至黑泥湖村委会名下的全部损失，并按损失总金额的30%支付违约金。本案中，黑泥湖村委会未主张约定违约金，而是主张合同约定的租金，并以每月100元每平方米作为租金标准，但未提交周边商业用房最高租金标准的证据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民商初字第00268号民事判决；二、武汉市鲁班房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会交付《合同》约定的3000平方米的商业用房（以一、二层为主，该3000平方米不包括楼梯、电梯、公共走道、消防走道，属净使用面积），并将房屋所有权证和国有土地使用权证办理至武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会名下；三、驳回武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费24.18万元，财产保全费5000元，共计24.68万元，由武汉市鲁班房地产开发有限责任公司负担19.744万元，武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会负担4.936万元；二审案件受理费24.18万元，由武汉市鲁班房地产开发有限责任公司负担19.344万元，武汉市江岸区后湖乡人民政府黑泥湖村民委员会负担4.836万元。本判决为终审判决。审 判 长 孙刚代理审判员 王赫代理审判员 牛卓二〇一五年九月十五日书 记 员 李婷 微信公众号“”