（2015）黔法民初字第01385号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-12-04

案件名称

莫世华与黄友志、杨正金房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市黔江区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

莫世华,黄友志,杨正金

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第01385号原告：莫世华，男，生于1966年，住重庆市黔江区。委托代理人：刘念，重庆金讼律师事务所律师。委托代理人：庞俊超，重庆光界律师事务所律师。被告：黄友志，男，生于1988年，住重庆市黔江区。委托代理人：孙文武，重庆川东南律师事务所律师。委托代理人：龚建波，重庆川东南律师事务所律师。第三人：杨正金，男，生于1968年，住重庆市黔江区。原告莫世华与被告黄友志、第三人杨正金房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员刘曦担任审判长，与代理审判员姚恩、人民陪审员徐华章组成合议庭，分别于2015年5月27日、2015年7月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告莫世华及其委托代理人刘念、庞俊超，被告黄友志委托代理人孙文武，第三人杨正金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年11月12日签订了《房屋转让协议》，原告向被告购买了位于黔江区某某路的房屋一栋，所购房屋产权证号为某某房地证2014字第某某号。合同签订后，被告不按约履行合同，不按合同约定向原告交付房屋，也不为原告办理房屋过户登记手续，被告的行为构成违约。上述事实有《房屋转让协议》、《公证书》等证据足以证实，原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告将房屋产权证号为“某某房地证2014字第某某号”的房屋立即交付给原告；2、被告将房屋产权证号为“某某房地证2014字第某某号”的房屋为原告办理房屋过户登记手续，将房屋产权过户给原告；3、被告赔偿原告20万元的违约金。原告为支持其诉求提供如下证据：1.莫世华身份证复印件；2.2014渝黔证字第某某号公证书；3.房屋产权证书；4.工行电子回单、历史明细表；5.收条；6.李某某的情况说明及身份证复印件。被告辩称：2014年11月11日，被告因资金周转困难欲向他人借款100万元，后经被告之友杨正金联系，由龚某某作为中间人找到了莫某甲（原告之兄）借款100万元。因莫某甲未在黔江，将办理借款的手续全权交给了原告。当日被告向原告出具了一张借条，约定被告向莫某甲借款100万元，月利率3.5%，并由杨正金作为借款的担保人，并将被告房屋（产权证号：某某房地证2014字第某某号）作为抵押。后莫某甲扣除当月利息3.5万元，并于2014年11月11日、2014年11月13日从李某某的账户上先后向被告的账户上转款90万元、6.5万元，共计965000元。被告收到965000元后向中间人龚某某支付了25000元的中介费。2014年11月12日，被告与原告欲将借条中房屋抵押事宜进行公证，但杨正金却说该借条的房屋抵押不能进行公证，公证处只公证房屋买卖合同。于是被告按原告的要求向其写了一份房屋转让协议（实为借款抵押担保），并向原告出具了一张收到原告购房款100万元的收条，事实上原告未实际支付购房款，且被告根本没有收到一分钱的购房款，只是收到了原告之兄莫某甲的借款965000元。双方签订的房屋转让协议并没有实际履行，只是作为借款的抵押担保，并不是双方买卖房屋的真实意思表示。综上所述，本案事实清楚，证据充分，有相关证据佐证，本案中原告与被告之间根本不存在房屋买卖合同关系，只是存在借款关系。签订的《房屋转让协议》只是作为借款的抵押担保，且双方并未实际履行买卖协议。原告要求被告向其履行房屋转让合同及附属义务，这与双方签订《房屋转让协议》为借款提供担保的客观事实不符，且对被告也极不公平，原告的所有诉讼请求均不能成立。被告为支持其答辩主张提供如下证据：1.理财金账户历史明细表清单、工商银行电子银行回单、工商银行网上银行转账汇款单；2.房屋转让协议、公证书；3.录音光盘；4.龚某某出庭作证的证言。第三人陈述称：原、被告签订房屋买卖协议侵害了第三人的权利，双方签订的房屋买卖协议不是双方的真实意思表示，从房屋价款看，黄友志9月份以1399800元购买房屋后，于11月份以1000000元卖出，不符合常理，原、被告房屋买卖协议违反合同法公平责任原则；双方约定的交房时间为2014年11月12日，但实际未交付，也就是说没有履行；公证书是2014年11月14日办理的，实际上2014年11月12日在公证处签字时，因我在公证处提出了异议，因后来我有事离开后公证处才发的公证书，我在此之前已对本案争议房屋申请了保全，因当天是周五，法院才于2014年11月17日才做出保全裁定的；据第三人所知，原、被告是借款关系，而不是买卖房屋关系，全款买房不需要办理公证，可以到房管部门一次性签字交房，所以双方是以公证的形式办理借款的抵押，应依法驳回原告诉讼请求。第三人为证明其陈述主张提供如下证据：1.（2014）黔法民初字第某某号保全裁定书、保全缴费收据；2.黄友志通过中介公司买房的合同。诉讼中，本院依职权调取了杨正金申请对黄友志的房屋进行保全的民事裁定书、协助执行通知书、送达回执，本院对杨正金的询问笔录。经审理查明：案外人李某某于2014年11月11日向被告黄友志转款900000元。2014年11月12日，以被告为甲方（转让方），原告为乙方（受让方），双方签订房屋转让协议，该协议约定，甲方自愿同意将其所有的房屋一套转让给乙方，乙方愿意受让。该协议第一条约定：甲方转让的房屋坐落于黔江区某某路，房屋用途为成套住宅，系混合结构，房屋建筑面积为562.52平方米，套内建筑面积为449.56平方米，相应的土地使用权面积为85.73平方米，房屋四至界限以《重庆市房地产权证》上载明的为准。第二条约定：上述房屋经甲、乙双方协议同意以幢为单位整体转让，转让价款为人民币1000000元，乙方于2014年11月12日将房款一次性支付给甲方。第三条约定：甲方于2014年11月12日将所转让的房屋交给乙方接管使用。第六条约定：本协议系甲乙双方自愿协商订立，如有违约，追究违约方房款总价20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的经济损失。协议签订后，原、被告于同日向重庆市黔江公证处申请公证，该公证处于2014年11月14日作出（2014）渝黔证字第某某号公证书，对前述协议进行了公证。案外人李某某于2014年11月13日向被告转款65000元。2014年11月13日，被告向原告出具收条一张，载明：今收到莫世华购买303房产证2014字第某某号房地产购房款（全款）1000000元，收款人黄友志。2014年11月17日，第三人因与被告黄友志民间借贷纠纷一案，向我院申请对本案争议房屋进行了诉讼保全，我院于同日依法对本案争议房屋进行了查封，现该案生效并已进入执行。2015年2月，原告诉来本院请求被告将前述房屋交付给原告、办理房屋过户登记手续并承担违约责任。诉讼中，被告否认双方存在房屋买卖关系，以所签房屋买卖协议系为借款提供担保为由，要求驳回原告全部诉讼请求。本院认为：本案争议焦点为，原、被告之间是房屋买卖关系还是借贷关系？原告主张房屋买卖关系，而非借贷关系，但与其主张相矛盾的是：首先，原告虽然了提供了经黔江区公证处公证的房屋转让协议、收条以及通过案外人李某某账户的转账记录欲证明房屋买卖合同的成立，但原告本人在庭审中对买卖合同内容的陈述与房屋转让协议的具体约定明显不符，比如原告庭审中陈述双方约定的交房时间为协议签订后一个月交房而房屋转让协议约定的却是签订协议当日即2014年11月12日交房；原告庭审中陈述双方对过户手续未约定而转让协议中明确约定了过户所涉及的税费由原告承担；原告庭审中陈述杨正金作为担保人在购房协议上签字但购房协议上并无杨正金签字。其次，双方签订的房屋转让协议的过程、约定的权利义务明显不对等、履行方式有违常理。其一，原告陈述系其哥莫某甲帮其购买的房屋，而其本人及莫某甲基于对中间人杨正金的信任在支付购房款之前并未对所购房屋予以查看，从常理上看，购房对一般人来说是件大事，且本案所购房屋面积、价值均比较大，在未查看房屋的情况下，就支付购房款，不符合常理；其二，从房屋价值上看，整幢房屋位于黔江城区，建筑面积达562.52平方米，协议约定的价格为100万元，协议签订的时间为2014年11月12日，当时的房屋市价肯定明显高于100万元。其三，原告庭审陈述杨正金在购房协议上作为担保人签字，而本院对杨正金的询问中杨正金也认可其为本案购房提供担保，这与被告辩称本案系借贷关系，杨正金作为借款担保的辩称意见基本一致。同时，被告辩称借款100万元被告实际收到965000元，因约定每月3.5万元利息，并扣除了当月利息3.5万元，这与原告诉称购房款100万元，转账支付965000元，现金支付3.5万元，但现金支付3.5万元没有证据支持，这符合一般民间借贷关系中预先在本金中扣除利息的传统做法。其四，原、被告在购房协议中约定购房款于签订转让协议的同日即2014年11月12日一次性支付，而这一约定与原告诉称在协议签订前一天即2014年11月11日，就已通过案外人李某某支付购房款900000元以及协议签订后第二日即2014年11月13日亦通过的案外人李某某支付购房款65000元的事实不符。其五、双方购房协议约定的房屋产权证号为某某房地证2014字第某某号，而被告向原告出具的收条上明确载明所收购房款的房屋产权证号为303房地证2014字第某某号。其六，原、被告签订购房协议之日，被告已取得房屋的完全产权，完全具备签订协议当日就能完成交付并办理产权过户手续的条件，完全没有必要另行办理公证。综上，本院认为：原、被告签订房屋转让协议不是双方当事人的真实意思表示，所签协议签订过程、交易方式更符合借款担保的特征，本院依法认定本案房屋转让协议系名为房屋买卖实为借款担保，因双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然房屋转让协议是为债权的担保而存在，那么，作为债权人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在被告拒不还债或者无力还债的情况下，原告才能以适当的方式就房屋转让协议项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。原告请求直接就案涉房屋予以交付并办理过户手续的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，故本院对此诉请依法不予支持。同时，原告依据房屋转让协议主张被告承担违约金的诉讼请求，本院依法亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告莫世华的诉讼请求。本案案件受理费13800元，公告费260元，合计14060元，由原告莫世华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审　判　长　刘　曦代理审判员　姚　恩人民陪审员　徐华章二〇一五年九月十五日书　记　员　何清梅 微信公众号“”