（2015）荣法民初字第01023号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2016-03-22

案件名称

重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司与重庆乐美投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

荣昌县人民法院

所属地区

荣昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司,重庆乐美投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

重庆市荣昌区人民法院民事判决书（2015）荣法民初字第01023号原告：重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区泸州街29号5号楼4-3号，组织机构代码75009305-8。法定代表人：付建华，董事长。委托代理人：廖友谊，重庆渝荣律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杨永林，重庆渝荣律师事务所律师，一般代理。被告：重庆乐美投资有限公司，住所地重庆市九龙坡区上游三村8-12号，工商注册号500107000138004。法定代表人：代小平。原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司（以下简称三华公司）与被告重庆乐美投资有限公司（以下简称乐美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月30日立案受理后，依法由审判员钟永建适用简易程序进行审理。后因被告以其他方式无法送达，本案转为普通程序，由审判员钟永建担任审判长，与人民陪审员代光明、胡汉英组成合议庭公开开庭进��了审理。原告三华公司的委托代理人廖友谊、杨永林到庭参加了诉讼，被告乐美公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告三华公司诉称：2014年4月8日，原、被告签订了“红桥广场”《租赁合同》。合同约定，原告将其所有的位于荣昌区昌元街道滨河西路328号负一层及一层入口大厅约5800㎡的商业用房出租与被告作为商业经营之用，租赁期限为15年。第一、二年每月租金标准为26.80元／㎡（含物业管理费6.80元／㎡）。被告须于合同签订后15日内向原告交纳履约保证金20万元。原告为支持被告培育市场，给予其3个月的物业改造期及6个月的经营培育期免收房租的优惠。合同还对违约责任、合同解除等相关事项作了明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付了出租房屋，被告雇请装修公司进��装修，但被告一直未按合同约定期限交纳履约保证金。原告多次电话、口头催促被告交纳履约保证金，被告法定代表人口头承诺交纳，但一直未履行。2014年10月26日原告向被告寄送《关于要求严格履行合同义务的函告》，要求被告交纳履约保证金并交纳拖欠的水电费，同时恢复因拆除而破坏的房屋原状。2014年11月26日原告向被告寄送《关于解除红桥广场﹤租赁合同﹥告知函》，该告知函载明：原、被告双方所签订的租赁合同在告知函送达之日即行解除。上述函告和告知函原告分别寄送了被告的法定住所，及租赁合同上的通信地址，但均被退回而未送达。原、被告合同签订后，被告以招租商户为名，向其他商户收取了大量的保证金，而之后又不履行招租协议。其他很多商户已经向荣昌区人民法院提起诉讼，法院已经作出部分判决，判决解除被告与其他商户��合同。被告以其行为表明其不履行合同主要义务。鉴于被告严重违约，造成原告出租房屋空置无法有效利用等重大经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决解除原、被告签订的“红桥广场”《租赁合同》；由被告赔偿原告经济损失1417657.82元；由被告对原告所有的荣昌县“红桥广场”部分墙体及玻璃幕墙予以恢复原状；本案诉讼费由被告负担。被告乐美公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年4月8日，原、被告签订了“红桥广场”《租赁合同》。合同约定，原告将其所有的位于荣昌区昌元街道滨河西路328号负一层及一层入口大厅约5800㎡的商业用房出租与被告作为商业经营之用，计租面积按建筑面积计算，面积争议不一致时，按当地房屋测绘部门测绘面积数据为准。合同约定租赁期限15年，从2014年4月8日起至2029年4��7日止，自双方签订进场确认书之次日开始计算。关于租金，合同约定第一、二年每月租赁费用为26.80元／㎡（其中包括被告应交纳给原告的6.80元／㎡的物管费），之后每两年递增3%。为保证合同履行，合同约定被告须于合同签订后15日内向原告交纳履约保证金20万元。合同同时约定，原告给予被告3个月物业改造期免收房租，物业改造期满后再给与6个月经营培育期免收房租。关于合同的解除，合同16.3规定：一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，守约方有权选择解除本合同。合同签订后，原告依约于2014年4月15日向被告交付了出租房屋，并同时移交房屋附属的水、电等设备设施。被告接收房屋后未按合同约定于2014年4月30日前交纳履约保证金。原告陈述2014年4月30日后多次电话、口头催促被告交纳履约保证金，被告法定代表人口头承诺交纳，但一直未履行。期间，被告对房屋实施改造，将房屋划分为面积不等的商铺，并通过签订《入住意向书》的形式以自己的名义向社会招租，并收取保证金。因被告未完成房屋改造装修，原告拟督促被告履行合同义务，此时原告发现联系不上被告。原告陈述通过电话、短信、QQ等方式均不能联系被告，遂于2014年10月26日以被告注册登记地和合同载明住所地向被告寄送《关于要求严格履行合同义务的函告》。该函载明原告要求被告履行交纳履约保证金义务，并交纳拖欠的水电费及恢复因拆除而破坏的房屋原状等内容。2014年11月26日原告又按照上述两个地址向被告寄送《关于解除红桥广场﹤租赁合同﹥告知函》，该告知函载明：原、被告双方所签订的租赁合同在告知函送达之日即行解除。上述原告寄出的《关于要求严格履行合同义务的函告》和《关于解除红��广场﹤租赁合同﹥告知函》均因被告下落不明而被退回。2014年8月、9月期间，乐美公司招租的租户以乐美公司承诺的商铺未达到装修标准、无法经营为由向本院起诉乐美公司，本院已作出部分判决，判决乐美公司退还租户保证金。2014年12月13日，原告会同房屋所在社区人员及被告雇佣的房屋装修公司人员一道收回了出租房屋及相关附属设施设备。原告对回收过程录制了视频光盘，并制作了房屋回收移交清单。本案审理过程中，原告撤回其要求被告对原告所有的荣昌县“红桥广场”部分墙体及玻璃幕墙予以恢复原状的诉讼请求，本院予以准许。另查明，经原告委托，原荣昌县大地规划勘察设计有限公司对红桥广场所作《工程竣工测量报告》载明，荣昌区昌元街道滨河西路328号负一层及一层入口大厅面积为5877.52㎡。之后，荣昌��建委作出的荣昌建竣备字（2013）13号《备案登记证》载明红桥广场面积5875㎡。上述事实，有《租赁合同》及附属主要设备设施移交清单，房地产权证，工程竣工测量报告，建设工程竣工规划核实确认书，备案登记证，《关于要求严格履行合同义务的函告》和《关于解除红桥广场﹤租赁合同﹥告知函》及上述函告、告知函的跟踪记录单，房屋回收移交清单，视频光盘等证据材料及原告当庭陈述证实，本院依法予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应为有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告履行了将房屋及附属设施设备交被告进行商业经营的义务，而被告未履行交纳履约保证金的义务，经原告多次催收，被告至今未交，其责任在被告。因被告对房屋进行了部分改造即下落不明，原告在催告函和解除函无法送达情况下，于2014年12月13日收回出租房屋的行为，系为减少原、被告双方损失的行为。被告未完成物业改造即下落不明，结合被告一直未交纳履约保证金的事实，被告的行为足以表明其不履行合同主要义务，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿占用原告房屋造成原告的租金损失1417657.82元，其计算方法为按照被告占用原告房屋时间，以双方约定的租赁费用标准、确定的房屋面积进行计算。对此，被告未到庭应诉，也未提交答辩意见。本院依据本案审理查明的事实，结合双方合同约定的免收租金期限的约定作出如下认定：本案合同虽约定有免收租金的期限，但该约定是附条件和目的的免收，即被告应按照合同约定和对租户的承诺进行物业改造，改造完成后进行市场培育。因被告��入场即违反交纳履约保证金的义务，之后其未按照合同约定和向社会租户的承诺进行物业改造，且其违约的物业改造未完成即下落不明，被告一再违约导致合同未能得到履行，且客观上导致原告房屋空置，造成了原告损失。综上，对原告要求被告赔偿占用房屋期间造成原告的租金损失的诉讼请求，本院予以支持。原告请求的损失为1417657.82元（26.80元／㎡×5877.52㎡×9个月）。因26.80元／㎡的租赁费用中包含有6.80元／㎡的物管费，而原告在本案中未提交其对被告提供物业服务的相关证据，故对6.80元／㎡的物管费本案中不予处理。本院按照合同约定的第一、二年租金标准20元／㎡·月（26.80元／㎡·月-6.80元／㎡·月）予以主张。关于房屋面积，合同约定面积发生争议时，按当地房屋测绘部门测绘面积数据为准。据此，本院按照荣昌县建委《备案登记证》载明的面积5875㎡为计算依据。关于被告占有原告房屋的时间段，依据本案审理查明的事实，本院从原告2014年4月15日向被告交付房屋作为时间的起算点。关于终止点，因原告的解除合同告知函未能送达，双方未能按照合同约定的解除方式解除，对此，其责任在被告。被告虽然违约在先，但原告在确定不能促使被告履行合同，又不能与被告协商解除的情况下，原告2014年12月13日主动收回房屋的行为系法律规定原告应当作出的行为，该行为减少了双方损失。据此，本院以2014年12月13日作为被告占用原告房屋时间段的计算终点。从2014年4月15日至2014年12月13日为7个月零28天。据此，原告主张的9个月与事实不符，本院不予采信，本院按照7个月零28天予以主张。综上，本院按照上述计算标准、计算依据，对原告该项请求支持为931775元［20元／㎡×5875㎡×（7＋28／30个月）］。综上��述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司与被告重庆乐美投资有限公司2014年4月8日签订的房屋租赁合同；二、被告重庆乐美投资有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司损失931775元；三、驳回原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆乐美投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17558元（��告已经预交8779元），原告重庆三华建筑工程集团房地产开发有限公司负担2558元，被告重庆乐美投资有限公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　钟永建人民陪审员　　代光明人民陪审员　　胡汉英二〇一五年九月十五日书　记　员　　张　琳关注公众号“”