（2015）州民初字第291号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-10-20

案件名称

黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司与被告肇州县德盛物业管理有限公司、肇州县鼎信供热有限公司排除妨害纠纷一案民事判决书

法院

肇州县人民法院

所属地区

肇州县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司,肇州县德盛物业管理有限公司,肇州县鼎信供热有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款

全文

黑龙江省肇州县人民法院民事判决书（2015）州民初字第291号原告黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大顺街1号101室。法定代表人吴志强，职务总经理。委托代理人谢春雷，系黑龙江司洋律师事务所律师。委托代理人刘越，女，1991年生，汉族，无职业。被告肇州县德盛物业管理有限公司，住所地肇州镇繁荣街地下商业街二期工程03号。法定代表人朱瑞峰，职务总经理。委托代理人李迪，系黑龙江海天庆城律师事务所律师。被告肇州县鼎信供热有限公司，住所地肇州镇鼎盛官邸小区4号楼2单元301室。法定代表人姜青春，职务经理。委托代理人姜喜明，男，1982年，汉族，职业个体。原告黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司与被告肇州县德盛物业管理有限公司、肇州县鼎信供热有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理，依法由审判员滕岩担任审判长主审本案，与审判员代理苏雨佳、人民陪审员殷丽娟组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司委托代理人谢春雷、刘越，被告肇州县德盛物业管理有限公司委托代理人李迪、被告肇州县鼎信供热有限公司委托代理人姜喜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订的《物业合同》经黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商终字第371号民事判决确认为无效合同，该判决已生效，被告没有占用原告房屋的合法依据。原告多次催促被告搬离房屋，但截至起诉之日，被告仍然占用原告的物业用房、地下车库、锅炉房。为了维护原告的合法权益，使原、被告之间的争议得到公正的解决。被告德盛物业管理有限公司与肇州县鼎信供热有限公司签订物业合同，鼎信供热占用属于原告的物业用房，地下车库、锅炉房，鼎信供热是本案的实际侵权人，其参加诉讼有利于法庭查明案件事实真相，故依据法院规定原告申请追加鼎信供热为本案的被告。要求确认二被告签订的物业合同无效；判决被告停止对原告肇州县地下商业街二期工程（鼎盛官邸）房屋的侵占，并从所占用的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋中搬出；判决被告承担本案的诉讼费用。被告肇州县德盛物业管理有限公司辩称，一、原告要求被告德胜物业公司搬出房屋没有事实依据。本案案由为侵权纠纷，侵权纠纷的前提应为被告存在侵权行为，但本案中，被告德胜物业并不存在侵权行为和侵权事实，被告没有使用、占用原告所说的物业用房、地下车库、锅炉房和变电所。原、被告在案件起诉前形成过《物业服务管理》合同，但该合同被法院确认无效，并且被告早在原告起诉前就已经停止了对小区的物业服务并搬离物业房屋、停止使用相关物业设施。同时，原告认可现在该相关房屋及设施由鼎信物业公司管理。故原告对被告侵权行为的起诉并无事实根依据。原告要求二被告搬出相关物业房屋违反法律规定。原告以侵权纠纷起诉二被告，前提必须为相关房屋及设施的所有权系原告所有，否则不能构成侵权纠纷。但在本案中，原告诉请的相关房屋及设施并非原告所有，应为业主共同所有，原告起诉违反法律规定。第一、根据《物权法》第73条的规定：建筑区划内的所有其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第38条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条，《住宅专项维修资金管理办法》第3条都规定了业主共有部分的范畴和确认办法。对于业主居住、生活需要共同使用或应用的房屋、设备属于业主共有，在本案中就体现为原告诉请中的房屋及设备。所以，原告没有权利要求物业公司搬出房屋。第二、原告诉请中涉及的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所都属于业主共有，原告没有权利要求物业公司搬出。1、根据《物权法》及《物业管理条例》38条等相关法律规定，物业用房属于业主共有。2、地下车库属于业主共有。首先，原告应提交房产证证明地下车库的权利归属，如果无法提供，则原告无法证明其为地下车库的所有权人，无法主张权利；其次，如果没有房产证，则地下车库属于人防工程，属于业主共有。根据国家规定，修建一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。多层住宅，按总建筑面积的10%配建。现实中，开发商往往以人防工程用于地下停车之用，但其根本性质却属于公益性质，本案中诉争的地下车库车位就属于这种情形，原告试图主张对人防车库的权利或收益，这种行为不符合法律规定，也侵犯了业主的权利，故原告无法主张其所有权。最后，北京市人民防空办公室2004年发出的《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》规定：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购房者。3、锅炉房属于业主共有。首先，锅炉房属于法律规定的公用设备场所，同时为保障业主基础生活必备的设施，属于业主共有。其次，原告主张所有权应当对锅炉房持有房产证，否则无诉讼资格。最后，即使原告持有房产证，那么只要该锅炉房位于建筑规划图内，锅炉房就应当由业主共有。4、变电所归由业主共有。首先，该变电所是业主生活最基础的保障，当然属于业主共有。其次，为小区服务的配电、变电设备、房屋应当归由业主、物业公司或相关供电公司进行管理使用，开发商没有权利要求主张所有权或使用权。最后，变电所在建筑红线内，属于业主所有，而非供电公司所有或管理。物业公司依法、合同对该变电所进行管理使用符合法律规定。第三、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条可以看出，对于存在所有权争议的房屋设备所有权，应当按照以下方法予以确定：如果纠纷场所或设施属于业主专有或属于市政公用部分或者其他权利人所有的，那么不属于业主共有，如果不存在上述条件，则场所和设备就属于业主共有。在本案中，结合侵权案件法律构成来看，原告要求被告搬出房屋的前提需提供房产证、其他所有权证明原告享有诉请房屋设备的所有权，否则上述房屋设备当然归业主共有，原告没有权利要求物业公司搬出。第四、《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业公用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。原告对上述业主共用房屋、设施的起诉不仅违反了相关法律规定，同时也从根本上侵犯了所有业主的合法权益。另外，原告作为开发商没有权利以侵权之诉主张权利，对于业主共用的房屋、设备等，物业公司依据物业管理服务合同对上述房屋、设备进行管理、使用，而非取得所有权。开发商并非物业公司，无法主张上述权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告肇州县鼎信供热有限公司辩称，锅炉房归业主所有，我公司与业主委员会签订的合同，与原告没有关系。地下车库是原告让我进行管理的，是我进行维修、维护的之后，我们才进行使用的，我们与原告口头约定由我们管理，现在地下车库已经出卖给业主了，属于业主所有，与原告没有关系了。对于锅炉是业主委员会委托我进行管理的。要求驳回原告的诉讼请求。在审理中，原告出示证据如下：一、国有土地使用证、商品房预售许可证复印件各一份，证明被告鼎信供热占用的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋所有权归属于本案原告。根据物权法规定，房屋所有权以登记薄上记载的为准，现在所有的业主没有办理房产证因此房屋所有权没有转移，整个小区的房屋包括争议的用房仍属于开发商所有。经质证，第一被告对真实性无异议，对要证明的问题有异议，首先证明房屋所有权必须以产权证为准。原告提交的土地使用证无法证明该用途。二、原告所说的房屋及诉请中的相关房屋设施早已在2010年已全部出售。现在各个业主已入住、占有使用，根据商品房买卖的相关司法解释，这种情况下，房屋已转移为业主所有，相关公共部分也转移业主所有。三、原告所说的未办理房产证，同房屋所有权是否真实转移没有关系，原告未办理房产证的真实原因是因为原告的法定代表人吴晓彬和朱瑞峰因刑事案件所致。该刑事案件中关于原告所说的房屋所有权对案有决定性因素，在今天的庭审中，原告认为现在该房屋仍属于原告公司，被告认为该意见促进刑事案件的发展。第二被告与第一被告代理人意见一致。原告说整个小区房屋所有权归原告所有，但这几年原告未对小区做过任何维修和管理。小区出现任何问题找原告，原告都没有进行过管理但现在我们已经对于冬天的取暖做好了准备。二、黑龙江省肇州县人民法院（2014）州商初字第56号民事判决书一份以及黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商终字第371号民事判决书一份及黑龙江省大庆市中级人民法院生效证明一份，证明本案原告与第一被告肇州县德胜物业管理有限公司之间签订的《物业合同》已被确认为无效合同，那么德胜物业管理有限公司与鼎信供热有限公司签订的《物业合同》也属无效合同。因此，被告鼎信供热有限公司继续经营鼎盛官邸小区的物业业务已没有法律依据。经质证，第一被告对真实性无异议，证明问题有异议，被告在答辩状中已说过，认可合同无效，被告早已搬出并停止使用相关房屋设施。所以原告的诉请没有事实上的依据。物业公司或者供热公司对于小区的物业管理和供热及其他服务应当由公司同业主委员会签订相关合同，在本案中，第二被告同物业管理委员会签订了合法有效的物业合同，第二被告对小区服务有法律和事实上的依据。第二被告认为与其单位没有关系。在审理中，被告肇州县德盛物业管理有限公司未向法庭出示证据。被告肇州县鼎信供热有限公司出示证据如下：鼎盛官邸小区业主委员会成立记录及业主委员会与鼎信供热公司签订的供热合同、挂靠合同复印件各一份，证实鼎信供热单位与鼎盛官邸小区业主委员会签订的供热合同合理合法，并在肇州县物业办备案。鼎信供热有供热资质、挂靠在和兴物业管理公司。经质证，原告代理人对真实性及证明的问题有异议，根据物业管理条例的规定，业主委员会的成立需要备案，但这个业主委员会没有备案。二、根据物业管理条例第六条的规定，房屋所有权人为业主，所谓所有权人是以产权登记证上为准，但鼎盛官邸小区没有办理产权证，因此业户不是所有权人。不具备成立业主委员会的前提。三、鼎信供热未依法取得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》及从业人员也不具备相应的物业服业资质，根据《黑龙江省供热条例》第十七条的规定、供热经营许可证制度，供热单位未取得供热主管部门核发的供热许可证不得经营。鼎信供热以挂靠的形式承接物业业务不合法。第一被告代理人无异议。经审理查明：2013年9月15日原告与被告肇州县德盛物业管理有限公司签订了物业服务委托合同，被告肇州县德盛物业管理有限公司负责鼎盛官邸小区的物业管理和供热。2014年11月6日经黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商终字第371号民事判决确认为无效合同。2014年9月7日被告肇州县鼎信供热有限公司与鼎盛官邸小区业主委员会签订了供热合同，被告肇州县鼎信供热有限公司负责鼎盛官邸小区的物业管理和供热，并使用小区的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等相关设施。原告诉至法院，要求确认二被告签订的物业合同无效；判决被告肇州县鼎信供热有限公司停止对原告肇州县地下商业街二期工程（鼎盛官邸）房屋的侵占，并从所占用的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋中搬出。本院认为：原告要求确认二被告签订的物业合同无效，但，在庭审中，原告并未出示双方签订的物业合同文本，而且二被告均否认签订了物业合同，所以，原告该项诉讼请求不予支持。原告主张要求被告肇州县鼎信供热有限公司从使用的小区的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋中搬出，但，原告并没有证据证明其对这些房屋具有所有权和使用权，而且被告肇州县鼎信供热有限公司是依据其与鼎盛官邸小区业主委员会签订了供热合同使用这些房屋，未侵害的原告权利，所以，原告要求被告肇州县鼎信供热有限公司从所占用的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋中搬出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项及相关法律规定，判决如下：一、驳回原告黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司要求确认被告肇州县德盛物业管理有限公司与被告肇州县鼎信供热有限公司签订的物业合同无效的诉讼请求。二、驳回原告黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司要求被告肇州县鼎信供热有限公司从所占用的物业用房、地下车库、锅炉房、变电所等房屋中搬出的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（此页无正文）审　判　长　　滕　岩代理审判员　　苏雨佳人民陪审员　　殷丽娟二〇一五年九月十五日书　记　员　　董丽丽搜索“”