（2015）苏中民终字第01279号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
苏州新创建设发展有限公司与盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司等建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
盐城市康居物业管理有限公司,盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司,苏州新创建设发展有限公司,苏州高新区理想家园业主委员会
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百四十二条；《中华人民共和国人民防空法》：第二十二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01279号上诉人（原审被告）盐城市康居物业管理有限公司，住所地盐城市迎宾南路33号二楼。法定代表人李伟彬，董事长。委托代理人马琳，江苏一正律师事务所律师。上诉人（原审被告）盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市吴中区木渎珠江南路378号天隆大楼6616室。负责人李伟彬，总经理。委托代理人唐修志。委托代理人马琳，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州新创建设发展有限公司，住所地苏州高新区狮山路2号新创大厦8楼。法定代表人王平，董事长。委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。原审被告苏州高新区理想家园业主委员会，住所地苏州高新区长江路819号。负责人陈佳英，主任。上诉人盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司（以下简称康居分公司）因与被上诉人苏州新创建设发展有限公司（以下简称新创公司）、原审被告苏州高新区理想家园业主委员会（以下简称理想家园业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于苏州高新区理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库的建设均取得了建设工程规划许可，并由新创公司投资建造而成，新创公司在建造上述车库时，安装了停车库和停车场管理系统。2012年11月13日，苏州高新区房产交易管理中心出具情况说明，证明上述物产符合规划设计要求，已通过验收可交付使用，新创公司于2012年2月将上述物产材料已经报至苏州高新区房产交易市场登记备批。另查明，2011年11月13日，康居公司（乙方）和理想家园业委会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定由乙方为理想家园小区提供物业服务，合同所涉及的物业基本包括住宅、商场等，物业管理公共服务费标准为：商业房1.92元／月／平方米，多层0.64元／月／平方米，小高层、高层1.50元／月／平方米，车位费（露天）100元／月，公电3元／月／户，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2012年4月28日，新创公司（甲方）与康居分公司（乙方）签订《理想家园商业房前期物业管理服务合同》，约定由乙方就理想家园商业用房为甲方提供物业服务，服务的范围为商场和停车场，双方在合同的附加条款2中约定：地下停车场的委托管理甲乙双方另行商议，未委托前因地下车库使用所产生的水、电等一切费用由甲方负责交纳，合同期限自2012年4月28日至2012年12月31日。2012年1月3日，理想家园业委会向康居公司出具授权委托书，授权康居公司对理想家园机动车车位进行管理，收费标准为地面停车位100元／月，地下车位150元／月，夜间（临时）停车费5元／次。康居公司在取得理想家园业委会的授权后，由康居分公司实际进行管理，在其为理想家园业委会提供物业服务期间，其在2012年1-4月份共计收取理想家园小区宅间车库、人防车库和地下车库租赁费473155元，其中包含了已经由小区业主买断的20个停车位的管理费共计7200元。买断车位的管理费是30元／月／个。诉讼中，新创公司表示认可地下车位的管理费为30元／月／个，且认可30元／月／个的车位管理费系纯粹的成本支出，不包含利润，新创公司并认可康居分公司在收取上述停车费时均付出了相应的成本。本案审理过程中，康居分公司自述该分公司已经停止营业，并将财务账册、档案资料等材料陆续移交总公司即康居公司。以上事实由新创公司提交的《苏州市物业服务合同》、《理想家园商业房前期物业管理服务合同》、报告、苏州高新区房产管理局出具的《关于理想家园车库出租的意见》、理想家园业委会和康居分公司向苏州高新区房产管理局出具的《关于理想家园机动车库问题的答复》、新创公司向康居公司出具的《关于擅自将理想家园地下车库及宅间车库出租的函》、新创公司向理想家园业委会和康居公司出具的《函-关于理想家园地产车库出租的意见》、律师函、审计报告、车位租赁情况登记表、理想家园小区企业投资项目开工登记表、建筑设计规划意见书、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、宗地图、《房产测绘成果报告》、情况说明、收款收据、授权委托书、《理想家园二期智能化工程施工合同》及附件，康居公司和康居分公司提交的《关于理想家园机动车停放收费管理授权委托书》、《苏州市物业服务合同》、公共收益汇总结算材料、发票、纳税证明、《理想家园住宅小区保洁服务合同》及补充协议、收据、《抽水泵租赁合同》、照片，以及原审法院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。原审原告新创公司的诉讼请求是：1、判令康居公司和康居分公司公开地下车库2012年的账本。2、判令康居公司、康居分公司、理想家园业委会将地下车库的停车费收入473155元返还。3、本案诉讼费由康居公司、康居分公司、理想家园业委会承担。原审法院认为，位于苏州高新区理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库等三种类型的地下停车库均系新创公司依据审批手续合法建造而成，新创公司享有相关的管理和收益的权利。理想家园业委会在未取得新创公司的许可和授权的情况下，将上述停车库授权给康居公司及其分公司管理，而康居公司及其分公司在明知新创公司与理想家园业委会对上述停车库相关权利存有争议、且新创公司要求其停止侵权的情况下，仍执意对上述停车库进行管理，康居公司、康居分公司、理想家园业委会的行为共同侵犯了新创公司的合法权益。新创公司对车位享有收益权，了解车位的经营状况是其行使收益权的前提，故康居公司、康居分公司应将其实际经营管理车位期间的相关信息告知新创公司。因康居分公司系收取地下停车费的实际主体，相关账册由其制作和保管，且康居分公司现已停止对外经营，现正陆续将财务账册、档案资料交回总公司即康居公司保管，康居公司对其分支机构的财务账册、档案资料具有控制权，故原审法院认为康居公司应与其分公司共同向新创公司公开财务账册。康居公司、康居分公司、理想家园业委会因侵害新创公司的收益权而取得的利益即为新创公司的损失。在计算康居公司、康居分公司、理想家园业委会的收益时，因康居分公司在收取相应的停车费时付出了一定的劳动，故应将相应的成本予以扣除。康居分公司对买断车位收取的管理费为30元／月／个，且新创公司认可该30元／月／个的标准都是成本而不含利润，故可认定地下停车位的管理成本为30元／月／个。康居分公司在2012年1-4月期间共计收取理想家园小区宅间车库、人防车库和地下车库租赁费473155元，其中包含了已经由小区业主买断的20个停车位的管理费共计7200元，故康居分公司在2012年1-4月收取的未被买断的地下停车位的总租赁费为465955元，该金额中包含了按150元／月收取的停车费用和按夜间5元／次收取的租赁费。关于按150元／月出租的车位部分，其管理成本可参照买断车位计算，成本率为20%（计算方式为：30÷150）；关于按5元／次收费的车位部分，在双方均未提供其他计算方式的情况下，原审法院认为其成本亦可参照按月出租的车位的成本计算，即成本率也为20%。上述收取的租赁费系康居分公司在2012年1-4月份收取到的而非2014年1-4月份期间应当发生的金额，其中可能包含了康居公司及康居分公司未行使管理权时的停车费，在该情形下康居分公司并未花费相应的成本，但新创公司自认康居分公司均付出了相应的成本，系新创公司自主处分其权利的行为，予以认定，因此上述康居分公司收取的465955元的停车费中包含的成本为93191.00元（计算方式为：465955×20%），故康居分公司应返还给新创公司的地下停车费为372764元（计算方式为：473155-7200-93191.00）。关于返还停车费责任的承担，因康居分公司系直接收取停车费的主体，故应由其承担返还责任，但因其系康居公司设立的分支机构，故康居公司应对康居分公司不能返还部分承担补充责任，而理想家园业委会作为共同侵权人，应对上述需返还的停车费承担连带责任。关于康居公司及康居分公司辩称的其在管理地下车库期间支出了电费、消防器材费、清洁费等费用，并在对地下车库的维修和管理时支出了一定费用的意见，因其在向买断车位车主收取的管理费为30元／月，而新创公司也同意其所收取的车位费均按照30元／月的标准来计算成本，该成本中已经包含了被告所有的管理费用，故对康居公司及康居分公司主张的上述成本不应再重复计算；关于康居公司及康居分公司辩称的其在收取停车费后交纳了相应税金的意见，因该事实的产生系因其自身的侵权行为所导致，且新创公司在收取康居公司及康居分公司返还的停车费后亦应缴纳相应的税款，该部分风险不应由合法收益权受侵害的新创公司负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内向苏州新创建设发展有限公司公开其关于收取苏州高新区理想家园小区地下车库停车费2012年的账册。二、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司于判决生效之日起十日内将其于2012年1-4月份收取的苏州高新区理想家园小区地下车库的停车费372764元返还苏州新创建设发展有限公司。三、盐城市康居物业管理有限公司对判决第二项中盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司的债务中不能清偿部分承担补充责任。四、苏州高新区理想家园业主委员会对判决第二项中盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司的债务承担连带责任。案件受理费8477元，财产保全费2315元，合计10792元，由苏州新创建设发展有限公司负担1798元，由盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司、苏州高新区理想家园业主委员会共同负担8994元。上诉人康居公司、康居分公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：案涉地下车库、宅间车库和人防车库权属处于待定状态，一审确认所有权归新创公司违法，上诉人根据授权，对小区进行管理不属侵权行为，且一审未对费用支出予以足额扣除，另外一审程序违法。请求二审法院撤销原判。被上诉人新创公司二审答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间被上诉人新创公司向本院提交苏州高新区、虎丘区人防建设项目报建单、苏州高新区人防易地建设项目审批单、防空地下室竣工验收证明书各一份，证明理想家园地下人防车库为新创公司投资建造。上诉人康居公司、康居分公司质证认为，上述证据仅能证明新创公司为建设单位，不能证明防空地下室的建设成本都是由新创公司自行承担而没有计入房屋开发成本中。另查明，被上诉人新创公司在一审期间提交苏州鑫城会计师事务所有限公司出具的审计报告一份，证明理想家园车位及汽车库在“开发项目”科目中核算。本院认为，首先，关于建筑物所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，根据被上诉人新创公司提交的人防建设项目报建单、人防易地建设项目审批单、防空地下室竣工验收证明书等证据证明地下车库、宅间车库和人防车库是被上诉人投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被上诉人应当对此享有收益。其次，《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，人民防空法的有关规定对案涉人防地下车库的权利性质及其归属的认定并无影响。并赋予民用建筑的人防工程由投资者享有收益的权利。故被上诉人作为投资者对地下车库享有收益权于法有据。第三，根据上诉人新创公司提供的审计报告，可以证明理想家园车位及汽车库在“开发项目”科目中核算，并未计入房屋销售成本。上诉人虽不予认可，但未能提供充分证据推翻被上诉人主张的事实，本院对此上诉理由亦不予采纳。关于上诉人提出的费用支出问题，本院认为，一审已查明地下车位收费标准为150元／月，夜间（临时）停车费5元／次，买断车位的管理费是30元／月／个。故地下车位收费标准为150元／月包含了租赁费和管理费，故原审法院按比例计算上诉人应得费用并无不当，本院予以维持。至于上诉人所称一审程序违法，经查，被上诉人新创公司诉讼请求第一项即为要求公开账本，原审法院依此审理后作出判决符合法定程序。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人康居公司、康居分公司上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6679元，由上诉人盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一五年九月十五日书 记 员 吴茂程 来自：