（2015）沈和民二初字第02606号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-05
案件名称
傅刚与沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅刚,沈阳市和盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第02606号原告：傅刚，男，汉族。委托代理人：潘天悦，系辽宁同方律师事务所律师。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司。法定代表人：田伟，系总经理。委托代理人：赵文飞，男，汉族，系该公司职员。委托代理人：田诗园，系辽宁明格律师事务所律师。原告傅刚与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2015年9月8日、2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘天悦与被告委托代理人赵文飞、田诗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月7日，原告与被告签订《东北汽配商贸中心入住协议》，约定原告购买被告开发的东北汽配商贸中心商铺一套，地址为沈阳市和平区胜利大街92号东北汽配商贸中心2层，商铺号2D20号，商铺面积23.36平方米，单价7549.78元／平方米，合同总价款176363元。原告于2010年1月7日前交付了全部价款。入住协议未就何时办理产权证书进行约定。2010年1月，原告进入东北汽配商贸中心进行营业后，因被告管理不善，致使经营陷入困境，并且被告至今都未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更没有为原告办理房屋产权证书，给原告造成较大的经济损失。另，被告在出售商铺时，隐瞒了商铺已被抵押的事实，且于2014年7月10日再次将包含商铺在内的大楼整体进行抵押，上述两次抵押行为均严重侵害了原告合法权益，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《东北汽配商贸中心入住协议》，被告返还原告购买商铺款176363元，并按原告已付房款的30%赔偿原告的损失，同时承担利息损失；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、答辩人与原告于2010年1月12日签订《东北汽配商贸中心临时免租商铺协议》，约定将东北汽配商贸中心2层2A28号建筑面积66.66平方米的商铺免租金提供给原告使用，以暂时替代原告购买的东北汽配商贸中心2层2D20号建筑面积23.36平方米的商铺。待二层D区完工后，原告回到其购买的商铺经营。协议签订后，双方实际履行了该协议，答辩人与原告也于2011年7月12日签订了单元验收确认单，原告实际回到其购买的商铺经营；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。据此，答辩人应承担的是违约责任，并非原告主张的直接解除合同；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。据此，原告的解除权早已逾期，且其与答辩人签订了《东北汽配商贸中心临时免租商铺协议》、单元验收确认单，应视为其同意继续履行合同；4、原告在起诉状中称答辩人被告经营不善，要求解除合同，于法无据，也无合同约定，与本案无关。答辩人并无经营不善的状况；5、原告在起诉状中称答辩人未给其办理房屋产权证书，此系政府规划改变，在附近修建了加油站，导致无法办理房产证。和平区房产局已将该办理事宜进入解遗程序，承诺于2016年6月1日之前办理房产证。且答辩人应承担的是违约责任，而原告主张的直接解除合同。经审理查明，2010年1月7日，原告傅刚（乙方）与被告（甲方）签订入住协议一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2D20号商铺，建筑面积23.36平方米，总价款为176363元。协议约定原告一次性付款。协议签订前，原告已于2008年5月6日、6月16日交付部分购房款，签订协议当日，补齐全部购房款176363元。被告于2011年7月12日向原告交付房屋，原告进入涉案商铺进行营业。但被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，亦未协助原告办理房屋产权证，故原告诉至法院。另，被告于诉讼中明确表示原告所购商铺存在在建工程抵押，且在出售与原告时，未向原告履行告知义务。上述事实，有入住协议、收款收据、在建工程抵押权登记申请书及抵押明细等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，予以确认。本院认为，原、被告签订的入住协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按协议履行义务。原告已按协议约定交付了全部购房款176363元，被告亦应履行合同约定的义务。但被告缔约之时，故意隐瞒所售房屋已经存在在建工程抵押的事实，已构成严重违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的解除合同的条件，故对原告主张的解除合同的诉请，本院予以支持。同时，依据该解释第九条之规定：“买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”故对原告主张被告返还已付购房款及按已付房款的30%赔偿损失的诉请，本院亦予以支持。关于原告主张的利息，因原告已实际使用诉争房屋，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告傅刚与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于2010年1月7日就位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2D20号商铺签订的入住协议；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告傅刚购房款176363元；三、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告傅刚52908.90元；四、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务及利息。诉讼费4950元，减半收取2475元，由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 严冬云二〇一五年九月十五日书记员 商雨萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人成不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预收许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”