（2014）洪经民初字第452号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-25
案件名称
胡兵、马留亮诉陈结刚、黄成武、第三人江西永昌实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南昌经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡兵,马留亮,陈结刚,黄成武,江西永昌实业有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）洪经民初字第452号原告：胡兵。原告：马留亮。共同委托代理人：樊红林，江西竞平律师事务所律师。共同委托代理人：罗鸿，南昌经开区法律服务所法律工作者。被告：陈结刚。被告：黄成武。第三人：江西永昌实业有限责任公司，住所地：新建县广兰大道666号，组织机构代码：67797165-0。法定代表人：范永兵。原告胡兵、马留亮诉被告陈结刚、黄成武、第三人江西永昌实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡兵及其与原告马留亮之共同委托代理人樊红林、罗鸿到庭参加诉讼，被告陈结刚、黄成武及第三人江西永昌实业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡兵、马留亮诉称：两原告于2012年年底在南昌市经开区广兰大道优乐汇生活广场的一家餐饮店铺前看到店铺转让告示，便按着告示上提供的号码给被告陈结刚打了电话。被告陈结刚随即答应转租，并要求见面签订合同。2013年1月7日，原、被告双方签订店铺转让合同，约定：被告于2013年1月7日将位于广兰大道昌北优乐汇5栋303—308店铺租给原告使用，租期至2014年12月29日止；租赁期间原告无需向第三人业主缴纳租金；如果合同签订后，原告因与第三人业主沟通不畅致使无法正常经营时，被告不及时出面解决，原告有权解除合同，并退回全部转让费并支付转让费15%作为违约金。然而原告在经营店铺3个月后就收到第三人业主的缴纳租金通知单；7个月后，第三人业主就对原告店铺断电停水，导致原告无法经营。原告多次找被告出面解决，被告均无故拒绝，也不接电话，至今被告也拒绝出面解决问题。原告认为，根据合同约定，被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的财产损失。原告故诉至法院，请求：一、要求与被告解除合同；二、要求被告返还店铺转让费103000元，并按照合同约定支付转让费15%的违约金15000元；三、要求被告赔偿装修等费用损失20000元（以司法鉴定为准）；四、由被告互相承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告承担。被告陈结刚、黄成武未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和书面证据材料。第三人江西永昌实业有限责任公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见和书面证据材料。经审理查明：被告陈结刚作为甲方、原告胡兵、马留亮作为乙方于2013年1月7日签订一份《店铺转让合同》。该合同约定：甲方于2013年1月7日将位于昌北优乐汇5栋303—308的店铺转让给乙方使用，租期至2014年12月29日止，月租为2860元；甲方保证合同期内乙方无需向业主缴纳租金，如有违约甲方向乙方赔偿其向业主缴纳的所有租金金额；乙方在2013年1月7日一次性向甲方支付转让费100，000元；如果合同签订后，因与业主的沟通不畅等原因导致乙方无法正常经营或装修损失的，甲方应出面解决并与业主沟通给出相应经济赔偿；如遇政府明令拆迁店铺，或市政建设，或甲方在合同期内每年营业执照有限期届满时仍未办妥年审手续等事项影响乙方经营时，如果甲方不及时出面解决，乙方有权解除合同，甲方应退回全部转让费，赔偿装修、添置设备的费用，并支付转让费15%作为违约金。合同签订的当天，两原告向被告陈结刚支付了100，000元转让费。两原告在取得昌北优乐汇5栋303—308店铺租赁权的三个月后就收到第三人江西永昌实业有限责任公司催缴租金的缴费通知书。之后，因两原告未向第三人缴纳租金，第三人就对原告店铺停水、断电，导致两原告于2013年6月就停止了店铺的营业。另查明，位于昌北优乐汇5栋303—308的店铺的出租人原为南昌经济技术开发区蛟桥镇范家村村民委员会，第三人江西永昌实业有限责任公司作为其代理人与被告陈结刚、黄成武以及案外人周云签订了商铺租赁合同。租期自2011年12月30日起至2014年12月29日止。现有证据不足以证明被告黄成武在被告陈结刚与原告胡兵、马留亮签订的《店铺转让合同》签了字。以上事实，有原告提供的《店铺转让合同》、《商铺租赁合同》以及江西永昌实业有限责任公司的缴费通知书等证据及到庭当事人的当庭陈述在案予以佐证，本院予以认定。本院认为，原告胡兵、马留亮与被告陈结刚签订的《店铺转让合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律，行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。根据双方签订的《店铺转让合同》第二条，被告陈结刚确实有义务保证两原告在合同期内无需向第三人缴纳租金；但该条同时也约定，如有违约，被告向原告赔偿其向第三人缴纳的所有租金金额。从该约定可以看出，如果两原告在承租店铺的过程中发生须缴纳租金的情况，则应由两原告先向第三人缴纳租金，然后再依据该条向被告陈结刚主张其缴纳的租金。该《合同》第八条约定了原告可以解除合同的条件，但仅限于“政府明令拆迁店铺、市政建设或甲方在合同期内每年营业执照有限期届满时仍未办妥年审手续等事项影响乙方经营”等情形，本案原告未能举证上述合同解除情形的发生，故本院认为原告主张解除合同不符合双方约定，本院不予支持。另外，原告未能举证本案存在法律规定可以解除合同的情形，故两原告亦不能行使法定解除权。至于原告要求被告返还店铺转让费103000元、并支付转让费15%的违约金15000元以及要求被告赔偿装修等费用损失20000元的请求，没有法律及事实依据，本院不予支持；至于原告主张被告互相承担连带责任的请求，不符合法律规定，本院亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡兵、马留亮的诉讼请求。本案受理费2760元，由原告胡兵、马留亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 陈艳平审 判 员 章 鸿人民陪审员 张 骋二〇一五年九月十五日书 记 员 张 璐 来自：